美國聯準會在2008年聖誕節前夕再度大幅降息，利率僅剩0.5%，各國政府也紛紛跟進，使得「零利率時代」再度來臨。對此，國內金融機構一致認為，央行自2008 年下半年多次降息以來，更不排除在2009 年上半年再度降息，以縮小與其他各國的利差。利率降，對於愛存錢的人來說不是項福音，因為這表示，存款利率也將走低，利息收入也將自然減少。但是對於已經購屋的房貸族或是打算購屋的購屋族而言，卻是一項利多。因為放款利率走低，房屋貸款的利息支出也將隨之減少。
儘管景氣不佳，但是市場利率將維持一段時間的低檔，因此不少理財投資專家建議，「低利率時代，買屋是最好的投資」。此外，根據經建會公布的「台灣住宅需求動向調查」顯示，46% 的台北市民覺得利率變動會提升其購屋意願，甚至考慮購買自住以外的第二間投資用房屋；再加上政府為了提振房市，持續推出低利優惠房貸政策，以及延長購屋貸款期限至30 年等政策，大幅降低每個月的購屋貸款支出，因此在2009 年，正好可趁房價修正時，進場撿便宜。
政策性優惠房貸購屋好幫手
房貸商品類型花樣百出，究竟該如何選擇和自己「最速配」的房貸優惠方案，可從下列三項條件中先行進行評估：收入是否穩定？ 打算多久清償房貸？ 需要多少貸款額度？
申請人收入與信用條件的好壞，是影響銀行核貸金額與利率高低的主要因素，銀行房貸部門主管表示，擁有穩定收入的上班族，表示具有長期的還款能力，因此核貸機率會提高；若是收入變動性較高的職業，像是計程車司機或攤販等，如果無法舉出更有力的財力證明，申請房貸的核貸機率較低。此外，需要多少貸款額度？打算多久清償房貸？都會影響整體的貸款成本。假設原本預計在20 年後才要清償貸款，因為收入增加，可以縮短還款時間為10 年，相對就省下後面10 年的利息支出。
房貸商品依據產品設計分為六大類，並搭配上述三項指標。
所謂的固定型房貸，是指房屋貸款人在還款約定的期間內，不管市場利率變動，貸款利率維持當初約定的利率來計算。最大優點是，貸款人只須按照既定的長期還款計畫，每月攤還，不必跟著市場利率升降而變動家庭支出的比重，適合每月可明確掌握支出的穩定上班族。
為目前最常見的房貸商品，利率計算方式依照定儲利率指數，再加上固定比率加碼。所謂的定儲利率指數，是由各金融機構訂出一個計算標準，例如大型商業銀行會挑選6大或9 大行庫（例如台灣銀行、土地銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行及合作金庫銀行等）的平均利率；而壽險公司的指數型房貸利率則是依照3大行庫（包括台灣銀行、第一銀行、合作金庫）的平均利率；再加上金融機構本身的固定加碼形成的指數利率，幅度約在1％至3.5 ％之間。
選擇指數型房貸必須注意的是，貸款利率會隨著市場上定儲利率變化而調整。有些銀行是3 個月調整一次，甚至部分為半年調整一次，但由於2008 年來，央行降息動作頻繁，因此在2008 年底，開放房貸戶可以申請從每季調整一次，變成每月調整。
利率調降，選擇每月調整的房貸戶，利息支出則明顯減少。對於想要節省利息支出者，不用擔心會多繳利息。但是缺點則是，如果利率走升，房貸戶的利息支出也將相對增加，和固定型房貸相比，利息支出不見得便宜，而且房貸還款金額也將隨著趨勢浮動而讓家庭支出增添更多變數。
所謂的階段式利率房貸，算是固定型房貸和指數型房貸的「混合體」，也就是前1至3年，採取「階梯式」固定利率，超過第3年後，便成為「一段式」指數型利率。此類商品特色在於，利率計算方式採取「前低後高」，例如第1至6個月的利率只有1.99 ％，第7至24 個月則變成2.3 ％，等到第24 個月之後，則視指標利率再加碼。
銀行業者透露，階段式指數型房貸前兩年的低利是「犧牲價」，也就是希望吸引房貸戶上門，但是過了低利階段，利率的加碼幅度會大增，利差可能高達1.5 ％至3％以上，因此通常採取「綁約」條件，也就是和房貸戶約定在規定年限內，不能提前清償或轉貸，否則要負擔違約金。
違約金為貸款餘額的1％至2％不等，金額不算是一筆小數目，因此在選擇此類房貸商品前，務必得先留意過了低利期的加碼幅度，是否會因利息支出的增加而加重負擔。
四、遞減型房貸
隨著還款金額的增加，利息也會愈繳愈便宜，此即為遞減型房貸，房貸戶於繳款時有「先苦後甘」的成就感。玉山銀行公關科副科長曾嘉英指出，遞減型房貸是貸款人在設定應繳的房貸本金利息之外，每月再多還一點本金，下個月即可獲得利率減碼優惠，優惠最低可以減到銀行房貸的指標利率，不用負擔加碼的利息。
遞減型房貸的好處為鼓勵養成儲蓄習慣，把省下的錢拿來先還房貸本金。例如現在各銀行的活期儲蓄存款利率接近於零，每月的閒置資金留在戶頭裡不會滋生利息，還不如先拿來繳房貸本金，還可省下利息支出。通常遞減型房貸前兩年利率比一般房貸高，不適合貸款年期太短或是不打算長期持有房屋者，像理財投資客便不適合此類產品。
把不動產變成靈活資金
另外，還有抵利型房貸和理財型房貸，適合需要靈活運用資金的投資者或是生意人。
一、抵利型房貸
抵利型房貸是讓民眾活儲存款帳戶中的餘額相抵房貸免付利息的金額，因此又稱為「存款貸款整合型房貸」或「免息型房貸」。
抵利型房貸計算方式是採取每日計息，銀行將每日房貸帳戶中的貸款餘額，扣除不計息帳戶中的存款餘額，做為計算基準。假設房貸戶的每月還款金額不變，但當可免息的活儲存款愈多，等於當月的利息愈低，所攤還的本金也愈多，因此房貸也能提早繳清。抵利型房貸利率較指數型房貸高，比一般房貸平均約高0.5 ％左右。不過必須留意的是，在銀行提供房貸戶可以存入活儲資金的帳戶不計息，而這個資金本來就是自己的存款，當有資金需求時，即可隨時提領。
二、理財型房貸
簡單來說，理財型房貸就是把已償還的部分還可再借出來使用，並且用隨借隨還、按日計息的動用方式，循環使用，讓房貸已償還的本金變成可靈活動用的資金，適合需要靈活調度資金的經商者或投資人。
理財型房貸動用到的房貸餘額，雖然是以日計息，但是因為屬於有擔保品的借款，換算成年利率，約比房貸利率多出0.5% 至1% ，和現金卡或信貸等利息相較為低，對於房貸戶來說，不失為一項靈活調度資金的理財選擇。
不過，理財型房貸的可動用額度上，各銀行皆會設定金額門檻，不見得等同於償還本金的金額，因此申辦時必須主動詢問銀行業者。
資料來源： 信義房屋
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