03/04 四大包租策略告別空置期
2009/03/04 14:20
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無薪假衍生退租潮 租屋市場供過於求四大包租策略 跟空置期說bye bye
景氣低迷不僅市況冷清，現在連租屋市場也大受影響。根據信義房屋調查，台北市不管是住家或店面的租金都出現直直落的現象，尤其以店面產品的下修幅度最大，幅度超過兩成，獨立套房平均租金也降了超過8%；儘管現在要當包租公、包租婆，可能會面臨空置率較高的風險，但換算下來投資報酬率仍比定存高出許多。信義房屋建議，包租公婆若只空等房客上門，可能面臨等無人的窘境，應掌握四大包租策略—包括「可短期租賃」、「租房不設限」、「設備升級」及「降價求租」等，方可大幅縮短房子的空置期，減低荷包的失血。
信義房屋網路經營經理蕭政華表示，近來租屋市場開始出現供需失衡的狀況！無薪假、裁員潮讓不少上班族只得捲舖蓋，回家靠爸媽，因而退租的情形日趨普遍；另一方面，眼看定存利率直直落，手上握有大筆資金的精明存戶，不少人逆向操作趁著此波房價盤整，買間適合收租的標的當起包租生意，不守利息賺房租，也使得租屋市場的供給大增。近來更出現繳不出房貸，只得「以租待售」的房貸族，使得租屋市場供過於求的情況愈來愈嚴重。
觀察信義房屋網站所提供的免費刊登租屋頻道，2009年1月份的租屋物件刊登量，比去年同期遽增87%；其中付不起房貸乾脆「以租待售」攀升的比例最高，顯示有愈來愈多屋主加入出租行列，將出售中物件同時嘗試出租，希望以租金收入填補部分房貸的支出，以免出售不成，淪為法拍屋。
在內湖擁有數間套房的楊媽媽，是不折不扣的包租婆，沒想到科技業大放無薪假，讓她首當其衝，五間套房就有三間因房客沒了工作被迫解約，她於是在信義房屋網站免費刊登出租廣告。結果發現最近不但同區的出租套房變多了，同時房客上網看屋的瀏覽率及承租能力亦有降低的趨勢；為了早日讓套房順利出租，減低空置的損失，她決定加裝寬頻網路並吸收第四台費用以減少房客負擔，而在租屋條件中，以往因怕語言無法溝通而不願出租給外藉人士、因擔心房屋狀況而不開放飼養寵物，這次全都放寬出租條件，終於在兩個月後順利把所有套房出租。
根據信義房屋網站租屋頻道的待租物件分析，蕭政華表示，因應低迷的租屋市場，為吸引承租者目光，現階段房東確實較願意下重金投資，以降低空置率。若以楊媽媽的例子來看，加裝第四台連同寬頻網路，費用不過幾千元，僅需一個房間的月租金便可輕鬆回收，但若讓房間持續空置數月，反而因小失大，得不償失。
因此根據統計，現在擁有「全配」的套房比例愈來愈高，約有17%的房東提供了傢俱家電等「全配」設施，包括洗衣機、電視、冰箱、冷氣、第四台、寬頻網路等一應俱全，讓租屋族不需額外增加租賃成本，只要提一卡皮箱就能入住。面對選擇多又愈來愈精明的承租方，房東愈是體貼房客，愈是能讓出租物件能見度提高，也加速成功出租的機會。
同時，以往嫌麻煩而不願提供短期租賃的房東，也紛紛開始讓步，寧求有再求長，而逐漸願意接受短期房客。以台北市獨立套房為例，去年12月只有約11%的房東願意開放短期租賃，但到今年1月份卻已倍增至有21%的房東願意接受短租；而住宅、雅房、店面等類型的出租物件，可接受短租比例也不低。
蕭政華表示，其實想【絕對出租】並不難，訣竅除了「設備升級」、「可短期租賃」和「租房不設限」外，「降價求租」也不失為房東所祭出的必租策略；自從邁入景氣寒冬後，近四個月台北市各類型物件出租平均單價皆呈現下修趨勢，與去年10月份相較，台北市的店面影響最大，店面的每坪租金單價甚至大幅下降了23%之多，顯見在景氣低迷、民眾消費緊縮、店舖經營不易的影響下，房東也體認到與其讓店面空置，不如降價求租、先租先贏。尤其許多二線店面更難抵抗不景氣而空出待租，也是拉低平均出租單價的主因。其次是以單身上班族為主力的獨立套房，下跌約8.5%；住宅也跌了約7.8%。平均租金最低的雅房則較不受影響，下修幅度不到2%。
蕭政華也提醒租賃雙方，了解租金行情有其必要性，因為租金過高會租不掉，租金訂得太低又不符成本。不論是自租或透過仲介業者服務，房東一定要了解自家房子優勢，適度表現房子的優點，如格局、採光、居家安全、設備提供等，也可表達其他房客的喜好情形，爭取房客儘速決定。若對租金行情沒把握，則不妨詢問附近住戶，參酌樓層、屋齡、坪數、景觀視野、生活機能及屋況設備等個別條件，或參考各大出租網站目前出租案源租金，推估合理行情，並適時調降租金，與房客共體時艱，方能成為此波金融海嘯下受傷較輕的包租贏家。
租金水準變化(每坪租金/元) | ||||
獨立套房 | 雅房 | 住家 | 店面 | |
台北市10月 | 1378 | 1219 | 906 | 2350 |
台北市11月 | 1368 | 1217 | 834 | 2337 |
台北市12月 | 1348 | 1154 | 805 | 1839 |
台北市1月 | 1261 | 1133 | 835 | 1790 |
4個月跌幅比例 | 8.49% | 1.82% | 7.84% | 23.83% |
可短期租賃比例 | |||||
全部 | 獨立套房 | 住宅 | 雅房 | 店面 | |
台北市10月 | 7.55% | 13.04% | 5.14% | 12.50% | 2.63% |
台北市11月 | 9.81% | 14.65% | 2.17% | 15.00% | 3.70% |
台北市12月 | 8.71% | 11.63% | 4.47% | 16.67% | 4.35% |
台北市1月 | 12.80% | 21.49% | 10.61% | 19.05% | 7.14% |
4個月增加比例 | 5.25% | 8.45% | 5.47% | 6.55% | 4.51% |
房東提供設備(套房+住宅) | ||||||
洗衣機 | 冷氣 | 電視 | 冰箱 | 第四台 | 寬頻網路 | |
台北市10月 | 45.53% | 67.79% | 35.39% | 44.93% | 32.60% | 25.84% |
台北市11月 | 45.95% | 70.30% | 36.02% | 44.77% | 33.86% | 25.25% |
台北市12月 | 44.43% | 71.25% | 38.68% | 48.61% | 38.15% | 29.97% |
台北市1月 | 49.52% | 74.15% | 38.41% | 50.00% | 41.55% | 33.57% |
4個月增加比例 | 3.99% | 6.36% | 3.02% | 5.07% | 8.95% | 7.73% |
資料來源：信義房屋網路經營組
資料來源：信義房屋
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