03/04 千億案量試水溫預售屋吹降價風 - 阿房宮的Blog

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03/04 千億案量試水溫預售屋吹降價風

2009/03/04 14:17

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三二九檔千億案量試水溫

預售屋跟進降價風　信義代銷：今年首波成交量可望出現

被視為今年房市溫度計的329檔期，指標戰區大台北地區(含基隆)，推案量及縮至僅剩900餘億元，相較於去年同期，推案量大幅銳減。其中還包括2件百億元的非市中心推案撐場面，否則量能可能僅剩下600億元。信義代銷觀察，今年329檔期出現四大徵兆，降價風當道、豪宅與投資型產品退燒、個案潛銷期長、建商按兵不動期望下半年。經歷了劇烈的房市三溫暖後，眼看成屋市場因降價而交易狀況回溫，預售市場也醞釀降價風，信義代銷協理呂信銓樂觀預測，近期買方已經有回籠看屋跡象，三月以後至下半年的預售市場，受惠建商降價帶動，可望掀起一波買氣。

信義房屋代銷協理呂信銓說，今年329檔期，被視為房市能否止跌回穩的重要關鍵，雖然還稱不上春燕來了，但在房仲業者大推中古屋降價的帶動下，建商們也開始體悟到此波降價的趨勢已不可擋，去年在總統大選前後想測試市場水溫的天價預售案，與實際價格至少都有二到三成的落差，但經過長時間的潛銷測試後，最近相繼表示，願意大幅修正開價，有的甚至每戶差價高達數千萬。

呂信銓認為，有意買新房子的消費者，一些表價聞風不動的預售案，其實暗地裡成交價早已悄悄降了許多，最近新推出的預售案，部分建商基於務實開價的原則，房價多半在合理範圍，議價空間大約縮小至10%～15%之間，如此一來應有助喚回民眾的購屋信心，今年329雖然推案量急縮，但在建商降價風氣帶動下，可望刺激買方回籠，329檔期不必全然悲觀。

從此波329檔期的推案產品觀察便可發現，產品結構產生了明顯改變，最明顯的是2008年真假豪宅充斥的狀況已不復見，去年除了文山、萬華、北投、大同區外，台北市其他行政區都有個案喊價最高每坪百萬元，但觀看今年329檔期，建商開價逐漸接近市場期待，開價百萬元的豪宅「新」案，可能僅剩下中正區的「揚昇君臨」案，其他行政區不僅沒有開價百萬的豪宅推出，連案量超過20億元的個案都寥寥可數。

至於過去熱門的套房產品，因為銀行持續緊縮房貸，建商也不願意規劃此類的產品，建商回歸「住」的基本需求，包括40~60坪的3~4房產品，即使是等級較高的換屋型產品，也不會動輒規劃100坪起跳的豪宅，而是講求務實，也更貼近自住型消費者的需要。有些個案，則是先前的潛銷期時間很長，打算在329曝光，價格可能會有適當修正。

此時建商除了持盈保泰外，都將重心放在下半年重點的928檔期，業界大多預期未來市場氣氛可能較為和緩。呂信銓認為，金融大海嘯讓房地產好光景結束，也象徵賣方市場結束，買方市場來臨，買方應該趁此時積極看屋，大膽出價，才能掌握此次房市修正後的良機。

至於到底該怎麼買，才是危機入市的不敗法則，呂信銓建議，首先要避開推案量過大的區域，可能會產生餘屋過多的問題，其次因去年建商對價格要求偏離市場行情，導致於銷售出現遲滯的狀況，但今年若看到開價合理的個案，且具有明星學區、交通便利、重大建設題材者，便可貨比三家，逢低入市。

不過呂信銓也提醒，即使目前預售產品感覺變便宜了，自住型買方進場的意願相對較高，也有較多的購屋籌碼，購屋民眾最重要還是要檢視自己的經濟能力。現階段購屋仍須考量自備款與每月還款能力，至少要準備總價兩成以上的安全自備款，並概估日後每月的貸款償付能力，以免便宜沒撿到，反而成為屋奴。

　　　　　　　　　　　　2009年大台北329推案一覽

行政區	建案名稱	總銷金額 (億元)	建商	備註
北市萬華區	冠德美麗桂林	28	冠德建設	結構體
北市中正區	揚昇君臨	60	揚昇建設
北市中正區	水岫	12	富鉅鼎建設
北市中山區	安家建國北路案	28	安家建設
北市中山區	美立方	10	金展建設
北市文山區	氧樂多	15	旭記建設
北市文山區	湯泉行館	10	寶路開發	成屋
北市文山區	采菊	10	兆雄建設
北市內湖區	大極	12	蓮園建設
北市南港區	向陽	10	璞園建設
北縣板橋市	雙子星花園廣場	55	板信商銀	結構體
北縣板橋市	興合力長江路案	25	星碩建設
北縣板橋市	國家文化館	20	河成建設
北縣新店市	掬月	10	新華通建設
北縣三重市	River極景	17	特麗建設	新成屋
北縣三重市	紐約紐約	15	懋麟建設
北縣三重市	天閣	12	特麗建設
北縣三重市	台北之心	6	金昌建設	新成屋
北縣林口	榮耀之星	18	寶誠建設
北縣新莊市	峰景鳳翔	100	峰景建設	結構體
北縣新莊市	幸福皇居	12	新茂建設
北縣八里	昇陽九樂	30	昇陽建設
基隆市	陽明山莊	200	甲山林建設
合計		715
預估總推案量		929.5