12/12 台北年度地王揭曉 新光摩天大樓11連霸
2008/12/12 11:11
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台北市地政處10日公告台北市土地現值，再度由站前新光摩天大樓基地蟬連地王寶座，每坪土地公告現值由97年度的每坪336.7萬元上漲0.4%而達338萬元，第11度蟬聯地王寶座，平均北市土地現值上漲2.61%，不過調查期間剛好恰逢今年房市轉折點，雖然平均公告土地現值仍維持小漲格局，但台北市政府地政處第3季調查時發現，房地產交易量縮減，交易價格已較第2季下滑。
信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，本屆地王再度由新光摩天大樓拿下，自民國88年新光摩天樓首度登上地王寶座之後連年蟬聯至今，已是11度連霸。分析其原因，由於容積率的高低決定了建物面積的多寡，等同土地的生產力。若房價相同，那麼容積率200%以及400%的兩塊土地，所興建的房屋總值也就相差兩倍，地價當然也會有極大的差距。且台北車站特定區在轉運站BOT開發案即將完工、桃園機場捷運線動工興建及雙子星大樓即將開發等利多因素影響，帶動附近地價呈現小幅上漲。再加上捷運信義線尚未通車，地王仍由新光摩天大樓蟬聯。
此外，這一次公告現值的調整中，調幅較高的前三名行政區分別為內湖區、南港區以及大安區。根據地政處統計，台北市12個行政區中，土地現值今年與去年情況相同，仍以內湖、南港漲幅最為明顯，內湖上漲5.32%，南港則上漲4.92%，地政處指出，其中內湖區已連續五年名列北市公告現值調幅前三名的行列。信義房屋分析，內湖因東湖聯外道路通車、捷運內湖線預計明年中通車，與大內科計劃等利多，具備交通與就業機會的優勢，不動產交易熱絡，刺激地價上漲5.32%，位居北市之冠，而南港則因展覽館啟用、南港軟體園區三期完工、鐵路地下化等重大建設刺激，全區平均地價上漲4.92%，漲幅位居北市第二，與信義房屋內部統計資料不謀而合，內湖區今年1~11月房價也較去年上漲約7.74%，南港區漲漲幅則為3.67%。
此外，信義房屋企研室統計今年重要土地交易也發現，今年台北市土地價格與房地產交易創下許多第一，包括台北市單筆最高額交易、住宅區土地、與單坪土地天價成交紀錄，其中住宅區房價創新高，是在7月下旬新光集團標售聯勤信義土地，最後由國泰金控副董事長蔡鎮宇與元利建設董事長林敏雄私人合作出資，以總計約101億元的高價，標下聯勤信義2490坪土地，換算住宅區每坪土地成交
金額高達407萬元，換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。
而單筆最高交易金額，則為遠雄集團以將近130億元天價，買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物，至於土地單坪交易金額最高，則是由台灣人壽寫下，台灣人壽以53.7億元，買下位於中山北路的國華人壽總部大樓，基地面積僅有894坪，換算商業區土地每坪成交600萬元，而基準容積單價更高達150萬。觀察這些超高價的紀錄，皆是由壽險公司或具備壽險背景的集團取得，這些公司也創下短期難以超越的「2008年房地產障礙」。
從2006年聯勤信義土地第一次高價脫手後，開啟地價推動房價、房價拉抬地價的局面，開發商個案熱銷後，房價產生比價堆疊效應，建商又用更高的價格去購得土地，但今年下半年房價轉冷，房價已經開始明顯修正，雖然今年房市在上半年熱絡交易帶動下，平均價格仍高於去年，但實際近月房價已經明顯走跌。
信義房屋企研室主任蘇啟榮也指出，公告現值對於交易與估價上參考，一般以非都會區土地較有參考價值，都會區的土地價格，仍多以房價市值回推，或是採交易比價法，即使98年公告現值價格仍調升，但從近期的房市或土地交易發現，明年土地市價往下修正機會比較高。
資料來源： 信義房屋
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