03/04 棄定存轉購商辦買方激增三成 - 阿房宮的Blog

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03/04 棄定存轉購商辦買方激增三成

2009/03/04 14:08

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銀行利息薄如紙　資金千萬元客戶捨定存轉進商辦大樓

商辦大樓2月買方激增　較去年12月增3成之多

主計處昨日公佈最新經濟成長率預測，下修為-2.97%，創下歷年最低，迫使央行降息腳步不斷，銀行接收單筆大額定存的利率，普遍跌破1%，使得握有大筆資金的客戶開始轉向具備固定收益的不動產，其中既有租客的商辦大樓，成為不景氣年代的置產好選擇。信義商仲發現，近期尋找固定收益型的買方，較去年12月增加3成，還有部分有4%~5%租金收益的商辦大樓，已經有買賣方正洽談中。

信義商仲執行協理林彥宏表示，觀察此波商辦大樓買方特性，主要是傳統的定存族，由於定存利率的報酬率直直落，為避免資產縮水，紛紛轉進商用不動產投資，尤其是一向以保守型投資為主的醫師、律師等族群或是中小企業主，從今年年初開始便積極尋找具有穩定報酬率的不動產標的，譬如報酬率約在4~5%的辦公室或店面，農曆年後，這些買方的動作更轉趨積極。

林彥宏指出，去年第四季商辦市場買氣冷颼颼，但今年以來投資型買方開始紛紛現身，信義商仲統計光今年2月以來新增的買方數量，就較12月增加了3成，其中主要族群，就是過去鮮少投資商用不動產的保守型投資人，這群過去以定存為主要投資習慣的客戶，在定存利息跌破1%以後，決定調整資產配置，買進目前報酬率約4~5%以上的商用不動產，不但可以賺取3%左右的正利差，還可以跟銀行貸款，加上如醫師等族群，在銀行徵信時屬於信用良好的族群，因此只要拿出3成自備款，運用財務槓桿等於可以賺到8%以上的自有資金報酬率。

以最近信義商仲接觸的一位客戶林醫師為例，原本在銀行理專介紹下，他投資了一些基金及連動債，但受到此波金融風暴衝擊，資產整整縮水了40%，林醫師原本想要把錢都轉放定存，但看著定存利息持續下探，還是打消了定存的念頭。經朋友介紹之下，轉向購買資產波動較平穩的商用不動產，加上去年一年台北市辦公室平均售價大約由60.3萬跌至44.8萬，跌幅約25%，受惠於價格下跌，商辦大樓的租金報酬反倒逆勢成長。

林醫師最後花了1,600萬自備款，即購買了一間總價約5,500萬的辦公室，這間位於南京東路三段的辦公室，目前承租戶是保險公司，且租期到民國101年。依據租約每年可收至少260萬元的租金收入，比起1,600萬放銀行定存每年約20萬元的利息，前者投資效益明顯佔優勢，況且在南京東路三段買進每坪35萬的辦公室，大概回到2005~2006年時的價格，未來若景氣回溫，房價還有機會增值。

林彥宏提醒想要進場投資商辦產品的客戶，掌握商用不動產的投資原則有五項，分別是區位、耐用度、管理維護、增值性和收益性等五大項。對不動產而言，區位當然是絕對的選項，其次，由於台北市辦公室屋齡幾乎都在10~30年，所以屋況良好或結構耐用的標的便成為首選。第三，對辦公室而言，大樓的管理維護是否健全，進駐業者素質是否整齊，也大大影響了該棟辦公室的租金水準。第四個要點則是增值性，主要看購入的價格，未來是否具有上漲的增值空間，以目前平均售價跌了兩成五，搭配收益率來看，多數的辦公室買點都已浮現，尤其目前台北市市中心精華區單價3字頭就可以買到，比起住宅而言，絕對具有價格吸引力。

最後，也是最重要的就是收益性，也是目前投資商辦的最大誘因，一個具有長期、穩定且5%以上的租金收益率，確實是投資時的上上之選，但仍要提醒投資人，除了看租金水準之外，租約內容對屋主的保障（譬如說承租方要提前解約的罰則)，以及承租戶的穩定性（譬如是否具有穩定的付租能力、較少遷移的特性）皆是重要的考量因素。

林彥宏最後也提醒民眾，建議不動產投資仍以中長線為宜，目前在景氣不明之下，若想採短期套利方式，恐怕效果會打折扣。