養生村營運管理制度總冊「養生村智慧化設施管理系統」
第四冊：工程設施與設備維護管理手冊
（Facility Engineering & Equipment Maintenance Management Manual）
管理定位：設施安全 × 預防保養 × 能源管理 × 居住品質保障
文件基本資料
文件編號：FM-MAN-001
文件名稱：工程設施與設備維護管理手冊
版本：Ver 1.0
制定單位：工程維護部
協辦單位：客服中心、安全管理部、健康照護中心、品質管理部
核准單位：營運管理處
文件修訂紀錄
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版本 |
日期 |
修訂內容 |
制定人 |
核准人 |
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1.0 |
______ |
首次制定 |
第四冊章節架構
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章次 |
內容 |
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第一章 |
工程維護部組織與管理架構 |
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第二章 |
設施管理政策與維護標準 |
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第三章 |
設備資產管理制度 |
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第四章 |
預防保養PM管理制度 |
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第五章 |
建築物維護管理制度 |
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第六章 |
水電系統管理制度 |
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第七章 |
空調與通風系統管理制度 |
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第八章 |
電梯設備管理制度 |
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第九章 |
消防設備管理制度 |
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第十章 |
弱電與智慧系統管理制度 |
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第十一章 |
給排水與污水系統管理制度 |
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第十二章 |
公共設施管理制度 |
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第十三章 |
住民報修與派工管理SOP |
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第十四章 |
工程施工管理制度 |
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第十五章 |
外包廠商管理制度 |
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第十六章 |
能源管理制度 |
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第十七章 |
設備故障應變制度 |
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第十八章 |
工程安全管理制度 |
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第十九章 |
工程品質稽核與KPI管理 |
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第二十章 |
工程表單與紀錄管理 |
第一章工程維護部組織與管理架構
1.1 制定目的
建立養生村工程設施管理制度，確保：
- 建築安全。
- 設備正常運轉。
- 住民生活品質。
- 緊急事件快速處理。
透過預防保養降低：
- 設備故障。
- 維修成本。
- 營運中斷風險。
1.2 工程維護部定位
工程維護部定位：「維持養生村所有建築、設備與系統安全穩定運行之核心支援單位。」
1.3 組織架構
營運管理處
│
工程維護主管
│
┌──────────────┐
│ │
設備維護組 維修服務組
│ │
水電/空調/消防 報修/巡檢/保養
1.4 人員職責
工程主管
負責：
- 設備管理政策。
- 維護計畫。
- 工程預算。
- 重大故障決策。
工程技師
負責：
- 設備檢查。
- 預防保養。
- 故障排除。
- 技術紀錄。
維修人員
負責：
- 住民報修。
- 日常巡檢。
- 小型修繕。
第二章設施管理政策與維護標準
2.1 管理政策
工程管理遵循：五大原則
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原則 |
內容 |
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安全優先 |
確保人員安全 |
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預防保養 |
降低故障 |
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快速回應 |
縮短修復時間 |
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節能管理 |
降低能源成本 |
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持續改善 |
提升設備效能 |
2.2 設備管理生命週期
設備規劃 ↓
採購 ↓
安裝 ↓
驗收 ↓
操作 ↓
保養 ↓
汰換
第三章設備資產管理制度
3.1 設備分類
|
類別 |
設備 |
|
電力系統 |
變電、配電 |
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機電系統 |
馬達、水泵 |
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空調系統 |
冷氣、通風 |
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消防系統 |
警報、灑水 |
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升降設備 |
電梯 |
|
弱電系統 |
監控、門禁 |
3.2 設備履歷管理
每項設備建立：
- 設備編號。
- 安裝日期。
- 規格資料。
- 保養紀錄。
- 維修紀錄。
- 更換紀錄。
第四章預防保養PM管理制度
4.1 PM管理目的
由：「故障後維修」
轉為：「預防性維護」。
4.2 保養週期
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週期 |
內容 |
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每日 |
巡檢 |
|
每月 |
功能檢查 |
|
每季 |
設備保養 |
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每年 |
全面檢修 |
4.3 PM流程
年度保養計畫 ↓
排定日期 ↓
執行保養 ↓
紀錄結果 ↓
異常改善
第五章建築物維護管理制度
管理範圍：
- 住宅樓棟。
- 公共空間。
- 屋頂。
- 外牆。
- 地下室。
巡檢項目
包含：
□ 裂縫
□ 滲水
□ 門窗
□ 地坪
□ 公共設施
第六章水電系統管理制度
電力管理
包含：
- 高低壓設備。
- 配電盤。
- 緊急電源。
管理要求：
- 定期檢測。
- 負載監控。
- 異常通報。
給水管理
包含：
- 水塔。
- 加壓泵。
- 管線。
第七章空調與通風系統管理制度
管理設備：
- 冷氣主機。
- 空調箱。
- 送風設備。
- 排風系統。
管理要求
檢查：
- 溫度。
- 濕度。
- 濾網。
- 異音。
第八章電梯設備管理制度
管理要求
依相關法規：
- 定期檢查。
- 年度檢驗。
- 維護保養。
電梯異常流程
故障發生 ↓
停止使用 ↓
通知維修 ↓
人員確認 ↓
恢復運行 ↓
事件紀錄
第九章消防設備管理制度
設備：
- 火警警報。
- 灑水系統。
- 消防栓。
- 滅火器。
- 排煙設備。
消防管理
包含：
- 月檢查。
- 定期測試。
- 年度演練。
第十章弱電與智慧系統管理制度
包含：
- CCTV監控。
- 門禁系統。
- 緊急呼叫系統。
- 網路設備。
- 智慧感測設備。
管理：
- 權限管理。
- 系統備份。
- 故障處理。
第十一章給排水與污水系統管理制度
設備：
- 水泵。
- 管路。
- 污水處理設備。
管理：
- 水質檢測。
- 管線巡查。
- 異味控制。
第十二章公共設施管理制度
範圍：
- 游泳池。
- 健身房。
- 交誼廳。
- 景觀設施。
- 公共廁所。
管理：
- 安全檢查。
- 設備維護。
- 使用管理。
第十三章
住民報修與派工管理SOP
報修流程
住民提出需求 ↓
客服受理 ↓
建立工單 ↓
工程派工 ↓
現場處理 ↓
住民確認 ↓
案件結案
維修等級分類
|
等級 |
定義 |
處理時間 |
|
A級 |
危及安全 |
立即處理 |
|
B級 |
影響生活 |
24小時內 |
|
C級 |
一般維修 |
3日內 |
第十四章
工程施工管理制度
適用：
- 裝修工程。
- 設備更新。
- 改善工程。
流程：
施工申請↓
審查↓
施工↓
驗收↓
文件歸檔
第十五章外包廠商管理制度
管理內容：
- 資格審查。
- 合約管理。
- 安全要求。
- 工作評估。
廠商評鑑
指標：
|
項目 |
比例 |
|
品質 |
40% |
|
安全 |
30% |
|
效率 |
20% |
|
配合度 |
10% |
第十六章能源管理制度
管理目標：
降低：
- 電力浪費。
- 水資源浪費。
- 設備低效率運轉。
KPI：
|
指標 |
目標 |
|
能源異常率 |
下降 |
|
設備效率 |
提升 |
|
公共耗能 |
年度改善 |
第十七章設備故障應變制度
重大故障：
包含：
- 停電。
- 停水。
- 電梯困人。
- 空調失效。
- 消防異常。
應變流程
發現故障 ↓
立即通報 ↓
安全隔離 ↓
緊急處理 ↓
恢復服務 ↓
原因分析 ↓
改善
第十八章工程安全管理制度
安全要求：
- 工安教育。
- 個人防護具。
- 高空作業管理。
- 動火管理。
第十九章工程品質稽核與KPI管理
工程KPI
|
指標 |
目標 |
|
設備正常率 |
≥98% |
|
維修準時完成率 |
≥95% |
|
PM完成率 |
100% |
|
重大設備事故 |
0件 |
|
住民維修滿意度 |
≥90% |
內部稽核
頻率：
- 每月設備巡檢。
- 每季品質稽核。
- 每年管理審查。
第二十章工程表單與紀錄管理
表單清單
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編號 |
名稱 |
|
FM-F001 |
設備資產清冊 |
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FM-F002 |
設備履歷表 |
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FM-F003 |
年度保養計畫 |
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FM-F004 |
設備巡檢表 |
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FM-F005 |
PM保養紀錄 |
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FM-F006 |
維修派工單 |
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FM-F007 |
維修驗收單 |
|
FM-F008 |
工程施工申請表 |
|
FM-F009 |
工程驗收紀錄 |
|
FM-F010 |
廠商評估表 |
|
FM-F011 |
能源管理報表 |
|
FM-F012 |
消防設備檢查表 |
|
FM-F013 |
電梯檢查紀錄 |
|
FM-F014 |
重大故障報告 |
|
FM-F015 |
工程品質月報 |
