土地登記沿革探索

    土地登記，由於各國之歷史傳統、社會背景、人文環境及政治體制等因素之互異，立法例參差不一，所採制度，未盡相同。惟大別之，可分為權利登記制、契據登記制及托崙斯登記制三類：

1.權利登記制：即對於土地權利之取得或變更，非經登記於官署備置之公簿，即不發生效力。非但不能對抗第三人，即當事人之在法律上亦不發生物權變動之效力，又稱為德國登記制，或登記要件主義。

2.契據登記制：即不動產物權之取得或變更，經當事人訂立契據，已發生效力，但非經登記，不能對抗第三人，登記機關依照契據登載內容，逕予登記，不加審核，又稱為法國登記制，或登記對抗主義。

3.托崙斯登記制：即以官署之力作一次土地權利之總清理，以代替私人間之調查徵信追究權源，並以政府交付之權狀，確認產權，以代替私人間之契約行為，又稱為澳洲登記制，或權狀交付主義。

※我國採用權利登記制,將總登記以前的契據都視同廢紙，因而衍生私有土地投機者不法登記與國有登記，造成不少真正權利人的損失。

◎土地登記沿革概觀：

1.明治29年8月（1896年）：「台灣地賦規則」（過渡的措施）

2.明治31年7月（1898年）：「台灣土地調查規則」，迄明治37年3月查竣共77萬7850甲，較之舊地賦多出2倍有餘。

3.明治38年5月（1905年）：「台灣土地登記規則」，採權利登記制。

4.大正12年   （1923年）：依「內地延長主義」，日本民法施行於台灣，並廢止「台灣土地登記規則」，從此改採契據登記制。