07/22 北市豪宅表現亮麗單價、市佔率創新高 - 阿房宮的Blog

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07/22 北市豪宅表現亮麗單價、市佔率創新高

2008/07/22 09:54

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新壽將出售信義聯勤土地案，在豪宅市場投下一顆震撼彈，房地產市場近期因買氣不佳，市場普遍持觀望態度。反映在六月份豪宅市場買氣也明顯疲弱，但若將時間拉長來看，今年上半年北市豪宅市場多項銷售指標表現都創下歷年最好的紀錄，根據房仲業者統計，97年上半年豪宅市場在成交單價、總價及市佔率都創歷史新高，但這是不是意謂國內豪宅市場會持續走高，信義豪宅認為，目前尚言之過早，仍待下半年豪宅市場的表現才能下斷言，首先第一個觀察指標將七月二十五日將登場的信義聯勤土地之標售結果。

受到整體房市買氣疲弱影響，六月份豪宅市場（總價4000萬以上）買氣明顯疲弱，若將時間拉長到半年，以信義房屋的統計來看，今年上半年北市屋齡五年內豪宅成交比重達62.1%，成交平均單價65.6萬元，平均總價6,592萬元，市佔率達3.15%，都創下豪宅市場歷年的最高紀錄。

信義房屋豪宅團隊專案經理黃卉芃表示，五月起成屋市場開始出現走下坡的情形，六月在股市跌跌不休的情況下，市場明顯陷入盤整，豪宅市場當然也不免受到影響，但若從上半年的市場整體表現來看，豪宅銷售狀況仍是可圈可點，特別是屋齡五年內新豪宅就佔整體豪宅市場比重高達62.1%，創下歷年新高，顯示這幾年豪宅市場暢旺，堪稱最受矚目的房市指標。

根據信義房屋的成交統計，自民國96年起，北市豪宅成交物件中，五年內二手新屋成交比例已突破五成，主要是受近幾年許多區域預售新推建案豪宅化的影響，流通到次級市場中的新豪宅物件比例也跟著大幅提升，再加上在購屋選擇方面，屋齡雖不是豪宅客購屋的首要考量，但仍是選屋的重點考慮因素之一，所以成交比重明顯增長。

黃卉芃指出，近幾年來預售市場豪宅推案「三高一大」的趨勢仍沒改變，也就是說單價高、總價高、樓層高、坪數大的情形還是很普遍，這些特色當然也反映在房仲二手豪宅市場上，最明顯的是北市成交單價在今年上半年已經上漲到每坪65.6萬元，與一年前比較每坪增值12萬元，與前年同期比較，增值空間更是高達每坪22萬元，也就是說一~二年前若買一戶百坪之豪宅，現在至少就有1200萬元、2200萬元的增值，增值空間明顯高過一般住宅。

信義豪宅分析，若以目前的房市表現來斷定下半年豪宅市場發展，實有欠公允。由於目前豪宅產品就數量上及整體市場比重相對較低，此外豪宅客源受經濟不景氣影響的程度也相對較低，在三通直航政策已實行的激勵下，未來豪宅需求仍持續看好，所以要視下半年豪宅市場的實際表現，才可斷言豪宅市場是否開始走下坡。當然近期還有一個重大指標，可供觀察，那就是七月底將登場的信義聯勤土地再標售案。

新光當初以每坪274萬元均價，標下台北市前信義聯勤俱樂部2,326坪土地，本來新壽規劃興建兩棟27層樓雙拼豪宅，共94戶，類似台北市信義區只租不賣的酒店式公寓「新光傑仕堡」，單價若以每坪200萬元計算，總銷230億元，預估獲利至少100億元，如今卻突然決定將1,180坪的基地以43億元底價標售，相當於每坪土地為355.9萬元；如果順利標出，將可望刷新台北市大安區住宅土地行情，信義豪宅認為，新壽處分聯勤土地，意味著對豪宅市場的信心不足，儘管短期內豪宅議價空間可能增大，預售新豪宅也不易將價格再往上喊。但相對來說，對於過熱的豪宅市場反而有抑制效果，若信義聯勤案標售結果順利，對於下半年豪宅市場則視同吃下定心丸，可望往更穩健的市場機制發展。

台北市95~97H1成交總價4000萬以上物件屋齡分布比例

屋齡區分	預售+5年內成屋	5~10	10~20	20~30	30~40	40~
95H1	38.46%	7.69%	38.46%	0.00%	7.69%	7.69%
95H2	27.27%	13.64%	31.82%	18.18%	9.09%	0.00%
96H1	48.78%	7.32%	12.20%	9.76%	12.20%	9.76%
96H2	58.00%	6.00%	16.00%	10.00%	6.00%	4.00%
97H1	62.11%	13.68%	8.42%	8.42%	4.21%	3.16%

資料來源：信義房屋不動產企劃研究室

台北市豪宅統計_總價4000萬以上

半年區分	平均總價 (萬)	平均流通天數(7~90天)	平均屋齡 (年)	平均坪數 (坪)	平均單價 (萬元/坪)
95H1	5,021	49.89	13.45	107.08	43.44
95H2	6,562	30.36	14.67	119.99	57.77
96H1	5,829	43.44	13.71	102.29	53.10
96H2	5,751	41.88	9.85	90.40	63.68
97H1	6,592	34.73	7.59	93.37	65.62