自由時報【全台旅宿業最密集地區在此 房仲曝：「農變建」投報率10%以上】報導指出，澎湖縣最近「農變建」中古透天厝受旅宿業者歡迎，不少旅宿業者會在澎湖縣買農地變更為建地後所興建的中古透天厝來經營民宿。

我認為，此事仍要考量這兩個問題：何謂農地？何謂建地？單以【非都市土地使用管制規則】第6條第3項附表1之中，建築用地就有甲、乙、丙、丁四種，而依照【農業發展條例施行細則】第2條規定，適用【非都市土地使用管制規則】的農地，就有農牧用地、林業用地、養殖用地、水利用地、國土保安用地、生態保護用地等，而不同的非都市土地使用分區，又會對上述農業用地的土地使用管制規定造成差異。

此外，【農業發展條例施行細則】第2條所定義的農業用地，還包括適用【都市計畫法】的都市計畫農業區或保護區土地，以及國家公園區內經國家公園管理處會同有關單位認定作農業使用的土地。

澎湖縣境內，目前有適用【區域計畫法】及【非都市土地使用管制規則】的非都市土地，還有適用【都市計畫法】及【都市計畫法臺灣省施行細則】的都市計畫內土地，以及澎湖南方四島國家公園內適用【國家公園法】及其施行細則的國家公園土地，故澎湖縣境內的農地可能分布在國家公園內、都市計畫內或其餘的非都市土地中。

而講到建地，首先應該是要考量適用【區域計畫法】和【非都市土地使用管制規則】的甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，但從【非都市兔地使用管制規則】第6條第3項附表1的規定可知，住宅和民宿是兩種不同的項目，並且目前為工業生產而編定的丁種建築用地，民宿並非其許可使用細目。

相對的，民宿在目前甲種、乙種、丙種建築用地都是免經申請許可使用細目，但它們尚有建蔽率、容積率的規定，依照【非都市土地使用管制規則】第9條第1項規定，甲種和乙種建築用地的建蔽率60%、容積率240%，丙種建築用地的建蔽率40%、容積率120%，若蓋在這三種土地上的建物，其建蔽率或容積率超過上述標準，那麼也是土地違規使用。

其次，都市計畫範圍內目前常被用來蓋房子居住或開業的土地，實際上有住宅區、商業區、農業區等，但非建地目農業區蓋房子若未依照【農業用地興建農舍辦法】或【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】或各縣市都市計畫農業區保護區容許使用審查的規定申請許可，很容易就陷入農地違規使用的法律爭議。

至於建地目農業區(俗稱的農建地)，蓋房子也還是要符合【都市計畫法臺灣省施行細則】、【臺北市土地使用分區管制自治條例】或其他五都都市計畫法施行細則/自治條例關於建地目農業區的規定，若不符合也同樣是農地違規使用。

反之，都市計畫住宅區或商業區蓋房子經營民宿，受到的土地使用管制就比較少。

最後，國家公園內的土地較為不同的是，其中經國家公園管理處會同有關單位認定作農業使用的土地，目前並不適用【農業主管機關同意農業用地變更審查作業要點】的規定，依照【國家公園法】的規定是要經過國家公園管理處許可，並要符合【國家公園建築設計規範】的規定。

當然，不管在哪裡蓋民宿，就算是在建地，基本也還是要符合【建築法】、【民宿管理辦法】、【發展觀光條例】等規定，山坡地範圍內的民宿，還要符合【水土保持法】、【水土保持計畫監督管理辦法】、【水土保持技術規範】等規定

而且，若這建地是丁種建築用地，嚴格講起來，也是會有合法性問題的。