認識法拍屋

新竹 竹北介紹好土地代書 優質推薦 金典地產代書(地政士)事務所

關於我們：

位於新竹縣竹北市光明五街318號，服務專線：(03)5558899

專業代書：

曾麗娟 代書，電話：0930-976998      林秀銘 代書，電話：0930-976978

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內容大綱

1.何謂法拍屋？金拍屋？銀拍屋？

2.買金拍屋的法律性質？

3.買銀拍屋的法律性質？

4.標購法拍屋應注意的事項？

5.產權調查與現場調查？

6.法拍屋投、開標程序？

7.購買法拍屋成本估算？

8.如何辦理法拍屋產權登記？

9.如何辦理點交？

10.法拍屋實務研討？

 壹、何謂金拍屋、銀拍屋、法拍屋

一、金拍屋：

政府為加速處理銀行不良資產，協助法院處理法拍屋，由銀行公會主導，各會員銀行合資籌設「台灣金融資產服務公司」辦理公開拍賣，其準用強制執行法規之拍賣規定。

二、銀拍屋：

銀行將不債權之擔保品，經向法院「承受」取得法拍屋的所有權，經簡單的修繕及整理後，委託拍賣公司或自行標售之不動產。

三、法拍屋：

由法院民事執行處辦理適用強制執行法及相關法令規定所拍賣之不動產。

四、購買法拍屋的優缺點：

1.買法拍屋的優點：

（1）低於市價

（2）產權確定

（3）投資報酬率較高

2.買法拍屋的缺點：

（1）資金調度要強

（2）屋況較難掌握

（3）使用權的取得需費心

五、購買法拍屋必備條件：

1.充裕的資金調度

2.熟悉市場行情

3.了解法拍程序

4.充分掌握法拍市場的資訊

貳、買金拍屋之法律性質

一、方式：

1.法院委託案件

2.資產管理公司委託案件

二、特色：

1.執行查封、囑託地政登記、拍賣公告由法院執行，而擔保品鑑價、拍賣程序…等後置作業由金融資產公司負責。

2.與法拍不同的是金拍屋為民間機構，在鑑價程序及速度較一般法院為快，同時可以縮短再次拍賣之時間。

3.相關查詢網站「台灣金融資產服務股份有限公司」http//www.tfasc.com.tw

叁、購買銀拍屋的法律性質

一、方式：

1.銀行承受後委託專業拍賣公司舉辦拍賣會。

2.銀行自辦的不動產拍賣會。

3.直接向銀行購買。

二、程序：

1.蒐集銀行的網站公告。

2.聯絡銀行或銀行委託的房仲公司看屋。

3.可以接洽房貸條件。

4.參加拍賣會。

5.得標後完成過戶手續。

三、優缺點：

1.優點：

（1）價格比市價低

（2）公開出價高價者得標

（3）買賣流程與一般房屋交易相同，可看屋

（4）可向賣方銀行辦理貸款，資金壓力減輕

（5）屋況可能已經過整理

2.缺點：

（1）物件選擇性較少

（2）物件條件較差

肆、標購法拍屋應注意事項

一、獲得法院拍賣的資訊來源：

1.司法院網站：http//www.judical.gov.tw/db/alx.asp

2.登載新聞紙：報紙的分類廣告

3.法拍資訊雜誌。

4.法院公告：各地方法院民事執行處的公佈欄會於拍賣前十四天刊出並張貼得拍賣物件，且有投標文件供民眾索取。

5.銀行公告：債權銀行為了債務人的房子能夠順利拍賣，有時也會張貼公告於銀行。

二、解讀法院公告的拍賣資料：

1.拍賣時間及次數

2.說明事項

3.不動產附表

4.最低拍賣價格

5.保證金：法院保證金額約百分之二十可以現金換為銀行本票

6.查封筆錄：是法院執行處實施查封時，作成的現場概況文書資料，對於拍賣基本資料、查封原因及該處使用情形都可得知

7.點交與否

8.其他承買資格限制(國宅拍賣及興辦工業用地需具有承購資格應多加留意)

9.優先購買權：注意土地法34-1條及104條所規定之優先購買權(基地出賣時，他共有人、地上權人、典權人或承租人有一同樣條件優先購買權，房屋出賣時，基地所有權人亦同)

三、選擇適合的標的物

1.選定自己需求的地段、產品、格局、學區、市場、生活機能等

2.依據自己的負擔能力，將自己的資金做適切的規劃，選擇合適的標的物。

3.評估公告底價、市場行情價、上一拍底價、預計的投資報酬率等，估算自己可以出價的上限。

四、諮詢法拍專家、顧問或其他專業人士：

1.律師

2.地政士（代書）

3.代標公司

4.至仲介公司搜尋相同或類似物件

5.其他：如透過鄰居、管理員或從鑑價公司了解市場行情

五、計算投資報酬率：（稅前淨利÷成本費用合計）

1.計算成本費用：投標價＋相關費用

2.計算稅前淨利：售出價格－成本費用

3.得出投資報酬率

六、募集資金管道：

1.投資工具變現

2.小額貸款

3.房屋貸款

4.代標公司或銀行代墊

七、如何辦理銀行房貸：

1.不動產辦理貸款應備文件：

（1）身分證明文件－雙證件

（2）標的物謄本

（3）收入證明資料－扣繳憑單或薪資轉帳存摺

2.銀行作業流程：

（1）徵信

（2）鑑價

（3）對保

（4）設定

（5）撥款

伍、產權調查與現場查看：

一、調閱土地及建物基本資料：應先向地政事務所申請謄本

1.土地及建物登記謄本-核對記載內容是否相符，注意公設面積可能增加建坪做合理出價之參考

2.地籍圖及建物平面圖

請注意臨時建號並非合法建物(違建或並非表示已完成保存登記)

二、看懂土地、建物登記謄本

1.標示部

2.所有權部

3.他項權利部

三、閱讀查封筆錄

1.使用情形

2.產權狀況

3.點交與不點交

四、親赴實地勘查

1.了解地段環境

2.檢視屋外或室內狀況

3.市場調查行情

4.避免海砂屋、輻射屋或凶宅

陸、法拍屋投、開標程序

一、投、開標應注意的事項：

1.核對確認應攜帶的身分證、印章及相關資料。

2.確認正確的開標時間提前到達及觀察投標人數

3.檢查投標的書面資料，投標書、保證金封存袋

4.開立應繳納之保證金，實務上抬頭空白

5.投標書件應密封及投入執行法院所設投標櫃

6.停止投標：時間一到鈴響後，就不能再投標

7.開標與定標：開標由執行法官當場開示，由當日競標者中以出價最高者得標，並朗讀之；定標由執行法官宣布由何人為得標者。

8.辦理得標手續：由工作人員幫你辦理得標手續，將得標證明及繳款書給你。

9.沒得標領回保證金

二、如何填寫投標書：

1.案號：從法拍公告上找到案件字號，填入「案號」

2.投標人及代理人：

3.土地標示及願出價額：價額需大於或等於投標底價(實務上加價於土地價款，當下一次移轉時，可能節省土地增值稅)

4.建物標示及願出價額：同上

5.總價額

柒、購買法拍屋成本估算

一、決定投標金額：

1.預計得標的價金，而投標前應先付公告底價的20％作為保證金

2.得標後柒天內需將餘額繳清

二、稅費：

1.買入時應繳契稅。

2.出售時應繳土地增值稅、財產交易所得稅

三、地政規費：

1.謄本費

2.登記費

3.書狀費。

四、整修費或雜費：

1.整理屋況的油漆費、裝潢費….等

2.其他雜費如水電費、瓦斯費、管理費…等

五、搬遷費：遇到房子遭人佔用或租用給對方的搬遷費

六、代書費：請專業代理人辦理過戶、稅費申報必須負擔的代書費

七、其他費用：考慮非自售如委託仲介公司出售，要付出的仲介費。

捌、如何辦理產權移轉登記

於拍定繳交尾款完畢後，靜候法院於一個月左右核發「權利移轉證明書」據以辦理權利移轉過戶

其辦理移轉登記流程如下：備齊文件→申報契稅→登記移轉

一、備齊文件

1.身分證明文件

2.法院核發「權利移轉證明書」

3.土地、建物謄本

4.房屋稅籍資料

二、申報契稅及繳納：

1.所在地稅捐處或鄉鎮公所申報契稅

2.附契稅申報書、身分證明文件、權利移轉證書影本

3.契稅稅率是建物部分價值的6％，法拍案件是以評定標準價格或申報移轉價格（拍賣建物價金）從低核課契稅。

4.完納稅金

三、向所轄地政事務所辦理登記：

1.登記申請書

2.登記清冊

3.身分證明文件

4.契稅完納稅單一、二聯

5.權利移轉證書正、影本

6.繳納登記規費送件

四、領取新權狀

1.約三天即可取得您的土地及建物所有權狀

2.遷入戶籍，辦理地價稅自用住宅節稅

3.申請將戶籍內有其他不明設籍之人士逕為遷徙(戶政事務所)

玖、如何辦理點交

一、自行點交：

空屋無人居住時，於取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去，可以不需要請法院點交。

1.會同里、鄰長或大樓管理員共同進入

2.找鎖匠開鎖及換鎖

3.準備照相機，將進入時屋況拍照存證

二、法院第一次點交：

如果不動產被債務人或第三人佔有，且在拍賣前的拍賣公告上註明點交之前提下，其處理情形如下：

1.向法院提出民事強制執行點交聲請狀，聲請點交，但點交人員的出差費需支付

2.第一次點交會請書記官及管區警察到場，和房屋的佔有人做軟性的溝通

3.經執行人員協調後，通常會限期讓佔有人自行遷離

三、法院第二次點交：

如果第一次點交無法取得房屋或是佔有人未能於限期內遷離，就必須聲請第二次點交，其情形如下：

1.聲請第二次點交時，必須支付點交人員出差費

2.強制佔有人離開，請鎖匠換鎖或將佔有人物品搬走或讓佔有人自行處理