不動產稅務小常識 (二)

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壹、換房子

小周的好友阿銘因為原有住家離工作地點太遠，想換房子，換屋就有賣房子與買房子2件事，他要注意那些事？賣房子的土地要繳土地增值稅，可申請按自用住宅用地稅率課徵，也可以按一般用地稅率課徵。
政府為了提升國人的居住品質，訂有重購退稅規定，如果新買土地的地價超過原出售土地的地價，可申請退還已繳納之土地增值稅。
因為自用住宅用地稅率原則上一人一生只能享用1次，如果曾按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，下次再申請享用自用住宅用地稅率條件就會較為嚴格。所以阿銘可以保留不用，而按一般用地稅率繳土地增值稅，再利用重購退稅的方法把已繳納的土地增值稅退回來。
重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
買屋要繳納契稅，按契約價格6%課稅。
重購退稅條件：
一、新購土地申報移轉地價，必須超過出售土地申報移轉地價扣除所繳納土地增值稅後的餘額。
二、買屋賣屋的期間在2年內，先買後賣、先賣後買都可以。
三、買及賣房子都要符合自用住宅用地規定。
四、新購土地都市面積不超過300平方公尺(3公畝)或非都市面積不超過700平方公尺(7公畝)；出售土地面積則不受限制。
五、買及賣的土地要同一人名義。
六、102年5月24日以後成立之退稅請求權及102年5月23日以前退稅請求權成立未滿5年者，要在10年內提出申請。如果102年5月23日以前退稅請求權成立已屆滿5年，則不可再提出申請。

貳、建房子

小周的忘年之交阿旺伯因為孩子陸續成家，原有自住平房已經住不下了，為了享受三代同堂的樂趣，興起了蓋樓房的念頭，阿旺伯要注意哪些問題呢？
蓋房子的方式可分為自己建築與找建築公司合建分屋。合建分屋分到的房屋要按交換稅率繳納契稅，例如房屋的現值200萬元，契稅為4萬元。
阿旺伯如果用孩子的名義為起造人委託營造廠興建，最好是由孩子支付建房子的錢，否則會被認為是他贈與給孩子的，就需要按贈與稅率繳納契稅，房屋現值200萬元稅額為12萬元，另外還要繳贈與稅。
因為合建分屋，阿旺伯在使用執照核發前以出售的方式申報移轉土地給建商時，都市土地面積在300平方公尺(90.75坪)以內可以申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅；如果在使用執照核發後才簽約申報移轉，則必須每1間房屋辦妥戶籍登記才可以。
原有房屋拆除時要向稅捐處申報停止課徵房屋稅，房屋蓋好申報房屋稅籍後房屋如作為自用住宅使用，記得要在當年9月22日前重新申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅

參、貸款購屋

小周認為有土斯有財，買房子既可保值又可省下每月的租金支出，他中意1間房子，算一算積蓄雖然不足支付房價，但經濟上負擔得起，而且向金融機構辦理自用住宅購屋借款之利息支出，還可列舉扣除綜合所得，於是決定貸款購屋。申報綜合所得稅列舉此項目時，他要注意的事項有哪些呢？
每1申報戶以1屋為限，該房屋必須登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有，於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用。
支付的利息應先扣除儲蓄投資特別扣除額後，以其餘額申報扣除，每戶以30萬元為限。申報時要檢附當年度繳納利息單據正本，單據上如未載明該房屋坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途，小周就要自己在單據上註明並簽章，並提示建物權狀及戶籍資料影本。

肆、買土地

小周為善盡孝道，接來2老三代同堂，在天母地區看上1間樓中樓，簽約後委託仲介公司代辦手續，付了印花稅、契稅、土地登記規費後，8月初拿到土地所有權狀後，安安心心高高興興的搬家了。
仲介公司業務員小張一再叮嚀小周趕快把戶籍遷進去好申請適用地價稅自用住宅優惠稅率，更強調必須在9月22日以前遷好戶籍，要不然今年就來不及適用了，地價稅額會從2千多元變成1萬多元呢！事關荷包大事，小周立刻交代妻子把握時間配合，遷好戶籍後就到稅捐處去填自用住宅用地申請書，附上戶口名簿影本，果真沒多久就收到稅捐處發的核准公文，總算安了一顆心。
10月底收到地價稅單，一看背面說明，一般土地稅率是10‰~55‰，採累進課徵，而自用住宅用地才2‰，真的差很多；沒錯！是按自用住宅用地稅率課稅，也就照規定期限在11月30日前繳錢，善盡納稅義務了。
不過小周還是不懂為什麼明明8月初才辦理過戶登記的土地要繳1整年的地價稅，經稅務人員說明才知道稅法規定地價稅是以8月31日的土地所有權人為當年度地價稅的納稅義務人，而且自用住宅用地必須是沒有出租或作營業使用，都市土地面積最多只有300平方公尺，戶籍登記倒不限定土地所有權人本人，配偶、父母、祖父母、岳父母、成年子女、成年孫子女都可以，另外房子的所有權也要登記為自己、配偶或直系親屬的名義，才可以適用。

伍、賣土地

小周買了天母的新房子，為了減輕貸款壓力，打算把單身時住的小房子賣掉，先到稅捐處估算所要繳的土地增值稅，結果按一般用地稅率計算要繳1百多萬元，而按自用住宅用地稅率計算則不到30萬元，怎麼差這麼多！經稅捐處服務人員詳細說明之後，小周終於解開心中的疑慮。
土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵，一般用地稅率分20%、30%及40%等3級，但自用住宅用地優惠稅率則只有10%。自用住宅就是自己的房子自己住，簽訂買賣契約的前1整年都沒有出租或營業，而且有本人或配偶、直系親屬設立戶籍，戶籍登記倒是只要簽約當天有在那裡就可以了。
由於自用住宅用地稅率是優惠稅率，稅法規定一人一生只有1次機會，但不限定1處，如果同時擁有好幾間房子都是給直系親屬居住，並設立戶籍，只要安排好同一天簽訂買賣契約、同一天向稅捐處申報土地增值稅，就可以善用都市土地300平方公尺的最大額度了。
既然是一人一生只有1次機會，就表示丈夫和妻子都各有1次機會，如果小周這次要享用這個權利，下次再換更大的房子的時候，也可以利用夫妻贈與不課徵土地增值稅的規定，先把土地贈與給妻子，再用妻子的名義簽約買賣，那夫妻2人就都可以享受自用住宅少繳稅的優惠了。
另外，自99年起土地所有權人如符合下列條件時，可再享用土地增值稅「一生一屋」自用住宅用地稅率：
1.曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
2.出售都市土地面積未超過150平方公尺或非都市土地面積未超過350平方公尺。
3.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
4.出售前持有該土地6年以上。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
6.出售前5年內，無供營業使用或出租。
服務人員還告訴小周可以申請退還所繳的土地增值稅呢！因為他是在2年內買新房子、賣舊房子，而且都是小周的名義，都是自己住，符合自用住宅用地的條件，新房子土地的公告現值總額又高過舊房子，不過退稅後，新房子必須5年內都是做自用住宅，不能有出租、營業、遷出戶籍或移轉所有權，稅捐處每年都會辦理清查，一旦不符規定就會把退稅額追繳回去！
還有要注意的是，自105年1月1日起如果出售屬房地合一課徵所得稅制度（新制）範圍的房屋、土地，都要按實際交易價格計算交易所得課稅；如果出售屬舊制的房屋、土地，只要就房屋部分計算財產交易所得課稅，土地部分免納所得稅。