壹、本案例問題概述:

    黑熊先生居住高雄市，從鄰居口中得知住家鄰戶的房屋經法院公告於30日後後要拍賣，其有意購入為收租利用。經向多方詢問後得知，可利用銀行的代墊款來補足其不足的拍賣款，不用全部都用自有資金，然而黑熊先生問到之前聽說法拍屋似可以借款八成？法院每一件法拍屋案件均為銀行可承接案件嗎？黑熊先生於實務上是否需於拍賣前先行與銀行洽詢評估嗎？還是黑熊先生得標後再與銀行洽詢即可順利放貸？    

貳、銀行代墊款之簡介:

一、 銀行代墊款與購屋貸款之說明：

    市場上的銀行代墊款，是指法拍案件之得標人，其於得標後須七日內向執行法院繳足之價金，向有承辦此業務之銀行，申請核貸並請該銀行直接替代繳納。在於該案件產權移轉登記完成時，轉換成為擔保式的抵押權房屋貸款。

    至於代墊款的市場實務上，坊間似乎有個刻板印象為『法拍屋似可借八成銀行代墊款！』基於，銀行對於每個案件均會採各案評估方式，來決定放貸金額，故此刻版印象實務上非實際狀況，先替黑熊先生釐清。

    再者，目前高雄有承辦此業務之銀行為華南（非全部分行均有承辦）、新光、聯邦、第一、高雄三信..等有開辦此代墊款業務之銀行，各家對於放款金額的成數，均以各家銀行自己評估之擔保總價來計算放貸成數，而非坊間所謂得標價或底標的八成，併為黑熊先生說明。

二、銀行代墊款評估之說明：

    筆者約於民國91年進入法拍屋市場，當時銀行僅有承作法拍屋貸款，至於得標後七日內需繳足之價金，其代墊款放貸，大多數會找民間放貸公司承接這融資業務。隨著金融市場的進化，回到這民國111年的法拍屋市場，目前上述之銀行早已由法拍屋貸款進化至法拍屋代墊款業務，亦早在市場上大量取代了民間放貸公司的市場地位。以消費者之立場而言，一般銀行放貸利率與費用似均低於民間放貸公司，既然如此，與銀行先行評估即有基礎之立基點。

    再以探討銀行代墊款之貸款性質角度觀之，銀行於申請人得標後評估其貸款申請，雖嗣後可轉換為抵押權貸款代墊款，惟放貸時卻無擔保品擔保，其性質上似屬於一種特殊性質之短期無擔保貸款。基此角度對視於申請人之對角立場可知，銀行並非法有的法拍物案件均可為銀行代墊款承辦案件，在此替黑熊先生釐清並說明第二個疑問。

三、銀行代墊款評估之說明與建議：

    基於上述立場與筆者實務經驗而言。用商業角度來面對百萬等級以上的自用資產或投資置入行為，評估法拍屋案件時，加入適當的投入時間與金錢成本，應為必要的購屋成本，故每一個案件可銀行代墊款之案件，其的先行銀行融資評估，本為每一個投資者的評估程序。

    基此，筆者建議自行或找認識的地政士，於投標前至少三週先行跟三家銀行接洽評估自身之還款資力、可貸金額與利率、融資之成本..等事項確定後，再行投標才為黑熊先生此商業行為之上策。

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資料來源：強制執行法第86條、第113條、第68-2條。辦理強制執行事件應注意事項第47點、本所實務經驗。

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