陸資開放在即　買商辦當包租公遠勝定存
租賃需求增多　2009乃商辦擇優進場投資年 

下週行政院將討論「健全房地產市場新方案」，其中以放寬陸資來台購買不動產限制最受矚目，被認為是拯救房市的大利多。信義商仲認為，辦公產品的交易可望隨開放腳步加快而逐步增溫，商用不動產將因兩岸直航、陸客觀光人數增加等因素，而成為陸客青睞的熱門標的。根據信義商仲統計，由於第四季商辦市場交易量持續萎縮，各項信心數據皆顯示市場已來到2003年SARS後的新低，在開價下滑的價格優勢，再加上央行持續降息，以及租金收益遠勝於放定存的影響下，讓2009年的商辦市場醞釀出一股蓄勢待發的新動能！若以3千萬的資金計算，若擇優買進商辦當包租公，以目前投報率來看，將比採定存方式每年至少多出30~50萬元的額外收益。 

信義商仲主管林彥宏執行協理表示，央行自啟動降息潮之後，累計降幅已達1.15個百分點，影響所及銀行目前定存利率已低於1.5% ，大額定存更低於0.5%。然而現階段的商辦租金投報率普遍皆有4.5%~5%，扣除掉房貸利率後，正利差約2.5%~3%，若握有三千萬的資金，選擇買商辦大樓出租則每年收益至少多上30~50萬元的收益，這還不包含透過貸款的財務槓桿效果，以及未來商辦潛在的增值空間，購買商辦的投資效益明顯優於定存。 

林彥宏指出，去年9月之後市場投資型買方退場，買方需求已轉向自用需求及收租型等長期持有買方為主，限於整體市場環境影響，大坪數的辦公室需求銳減，市場逐漸以200坪以內的面積規模為主流，約佔整體需求的70％。除少數壽險業者仍積極進場佈局，第四季市場交易量明顯萎縮，但因應風險評估及企業資金周轉考量，企業為降低資本的投資金額，因此轉買為租的比例亦大幅提高，目前市場上租賃需求約為買賣的2倍。 

根據信義商仲第四季北市辦公市場季報顯示，該季平均空置率為7.45%，較上季上升0.83％，大約回升到2007年第二季的水準。從各商圈觀察，平均空置率最低的商圈仍為敦北民生商圈（4.18％），空置率最高的商圈為站前西門商圈（12.69％）。儘管外在經濟環境不樂觀，第四季大型商用不動產仍交易頻仍，在辦公方面，台灣人壽以30.3億購入亞洲信託大樓全棟，ING安泰人壽以62億接手新加坡私募基金持有的全球人壽總部大樓，遠雄人壽以6.05億買回一年前賣給信越投資的遠雄國際金融廣場部分樓層。新光紡織以6.5億購入新光國際商業大樓1、2樓。 

廠辦部分，則有合眾資產以6.04購入E-PARK部分樓層，威啟與大娛國際以30.5億購入東京科技總部大樓，新光人壽分別以20億購入致伸科技大樓、30.33億購入大眾電腦大樓。至於其他商用不動產方面，中國人壽以7.56億購入環亞百貨3F、4F；中興百貨亦傳出以13～14億元轉手的市場訊息。 

信義商仲執行協理林彥宏表示，從去年的大型交易觀察，34.6％集中在內湖區，25％集中在松山區，兩區的比重明顯增加。從規模來看，全棟買賣的交易約40％，與前一年相近。從總價來看，三億元以下的交易量佔了36.5％，總價分佈有下滑趨勢。從產品來看，純辦佔了46.2％，廠辦佔了38.5％，零售及旅館佔了15.3％，廠辦的數量明顯增加。從買方來看，主要的大型交易買方幾乎都是本土壽險業者，總計金額規模佔41％。分析其購買主因多是由於看重商用不動產的長期收益及穩定性，且考量其他投資商品風險性過高，持續加碼在商用不動產的投資比例，2008下半年已購買276億，預估2009年壽險業者仍將是市場買盤主力，但許多收租型的投資人已隨著壽險業者的腳步悄悄進場，十二月尋屋的人確實增加不少。

依據信義商仲統計，第四季平均租金1,793元，與前季相比下跌3.67％，A+級大樓2,670元，下跌1.19％，A級大樓1,878元，下跌2.7％，B級大樓1,472元，下跌4.46％。整體而言，辦公室平均租金皆全面下挫，但相對來說，等級高的辦公室在這一波景氣中，租金抗跌性較佳。目前仍以信義世貿商圈2,346元最高，敦南商圈1,974元次之。 

至於商辦市場究竟何時落底？相信是許多投資人心中最大的疑問。林彥宏分析，台股表現仍是商辦市場主要觀察指標，股市何時回穩，應是許多企業主對商用不動產出手的信號。儘管央行一再調降利率，但基於風險考量，銀行貸款成數緊縮，投資人自備款壓力仍高，尤其目前市場上游資過剩，定存金額已突破4.3兆，投資需求仍然存在，相較金融商品，商用不動產仍具穩健特質。由於大型投資銀行及海外基金重新洗牌，預料2009年後這些資金也將逐漸走穩並重新進場，隨著利率下降及報酬率的上升，再加上開放陸資來台的激勵，長期來看，台北商辦市場正逐漸顯現其投資價值。 

北市2008Q4純辦大樓租金及空置率

資料來源： 信義房屋