養身村創新商業模式「兩代共居、不同室」打造新世代家庭型銀髮健康生活園區

 

一、核心商業理念：不是把父母送進養老院，而是全家一起規劃下一階段人生

傳統養老住宅的主要客戶是老人本人，傳統長照機構則以需要照護的失能長者為主要對象。

但是，未來人口結構將產生一個新的現象：

• 父母80至90歲，需要安全、健康及適當照顧。
• 子女50至65歲，也逐漸進入退休及中高齡階段。
• 子女可能仍有工作、家庭及自己的健康需求。
• 父母希望與子女保持親近，但不一定希望共同生活在同一個屋簷下。

 

因此一種新的養身村住宅模式：「兩代共居、不同室、同園區、近距離照應。」

父母有自己的套房，子女也有自己的套房。兩代可以一起用餐、運動、散步、參與活動，但各自保有生活隱私。

當父母健康狀況改變時，園區內還有日照中心及住宿型長照機構提供不同程度的專業照護，這不是單純的老人住宅，而是以家庭為單位的退休生活與長照整合服務。

 

二、目標客群：從服務一位老人，擴大到服務一個家庭

這套商業模式最重要的改變，是將客戶單位從「個人」轉變為「家庭」。

核心客戶：雙世代家庭

 

第一代：高齡父母

75～90歲

• 希望安全養老
• 需要健康管理
• 希望保有自主生活
• 未來可能需要長照

 

第二代：中高齡子女

50～65歲

• 規劃退休生活
• 希望就近照顧父母
• 需要自己的生活空間
• 也需要健康及休閒服務

第三種客群：未來預約型家庭

40～55歲的中年子女，提前為父母及自己安排未來住宅與照護需求。

這樣的客群擴張具有重要意義：

傳統養生村必須等待老人退休、身體需要改變，才開始尋找住宿環境；新模式則可以提早接觸50歲左右的家庭，讓他們先為父母安排住所，自己也成為未來的潛在住戶；也就是說，養身村不再只是老人退休後的選擇，而是家庭提早規劃退休與照護的生活方案。

 

三、住宅產品設計：建立四種房型與服務方案

建議將養身村住宅分為四種產品，讓不同家庭都能找到適合的入住方式。

A型：長者獨立套房

銀髮住宅主力產品

• 1人或夫妻入住
• 約12～18坪（規劃假設）
• 無障礙衛浴、緊急求助設備
• 可選擇餐飲、清潔及健康管理服務

 

B型：兩代共居不同室

核心差異化產品

• 父母、子女各有獨立套房
• 同一棟或相鄰棟住宅
• 共用園區餐廳、休閒及健康設施
• 可以購買家庭照護服務

 

C型：中高齡退休住宅

• 50～65歲夫妻入住
• 可與父母同園區但不同棟
• 強調退休生活、運動、社交及健康管理
• 可預先規劃父母未來照護安排

 

D型：專業照護銜接服務

• 需要日間照顧的長者
• 需要住宿型長照的長者
• 依照評估及法定資格接受服務
• 提供家庭照護轉介與支持

兩代共居的三種實際配置

 

 

• 同棟不同戶： 父母住A戶，子女住B戶，方便互相探望。
• 相鄰不同棟： 父母住樂齡住宅，子女住退休住宅，保有更多生活隱私。
• 同園區不同區： 父母住住宅區，子女住另一個生活區，園區內步行即可往來。

建議將「同棟不同戶」與「相鄰不同棟」列為優先開發產品，因為這兩種配置最能呈現兩代共居的核心價值。

四、收入模式：從單一租金走向家庭型長期服務收入

這套商業模式不應只依靠房租，而應設計成「住宅收入＋生活服務收入＋健康管理收入＋長照服務收入」。

收入項目	收費方式	經營目的
住宅租金	月租或年租	穩定基本收入
入住管理費	依契約收取	行政及公共設施管理
餐飲服務	月訂餐或單餐	日常生活服務
清潔洗衣	次數或月方案	增加生活便利
健康管理	課程或服務方案	健康促進
日照中心	依法及核定標準收費	提供日間照顧
住宿型長照	依服務契約收費	提供全天候照護
家庭照護方案	依實際服務內容收費	建立雙世代客戶關係

建議採取三種家庭會員制度

1. 樂齡生活會員

入住父母或長者，可以選擇基本住宿、餐飲、活動及健康促進服務。

2. 兩代共居家庭會員

父母與子女分別承租住宅，享有家庭共餐、活動、健康課程及家庭照護諮詢等方案。

3. 全方位健康照護會員

除了住宅與生活服務外，還可以依需求加購健康管理、照顧者支持、日照或其他合法長照服務。

會員制度應以生活服務及優惠權益為主，不宜把長照服務的資格評估、政府給付及法定收費混為一談。

五、兩代共居的實際銷售情境

以下是一個很值得開發的客戶案例：

家庭案例：58歲的兒子與83歲的母親

 

原本的家庭困境

• 83歲母親獨居，日常生活逐漸需要協助。
• 58歲兒子仍有工作，自己的退休生活也需要規劃。
• 兒子不放心母親獨居，但又不希望兩代全天候同住。

入住養身村後

母親

A棟樂齡住宅

• 獨立套房
• 園區共餐
• 健康活動
• 需要時使用日照

兒子夫妻

B棟退休住宅

• 獨立住宅
• 保有私人空間
• 運動及休閒
• 隨時探望母親

家庭雙贏

母親有人陪伴、有照護資源；兒子夫妻有自己的生活，卻不用遠距離擔心母親。

如果母親未來需要全天候照護，再依專業評估銜接住宿型長照機構。

這個案例的銷售重點不是套房有多漂亮，而是：

花一筆住宅與服務費用，解決兩代人的居住、退休、陪伴及照護問題。

這才是兩代共居模式真正的價值。

 

六、以高英樂齡健康園區為例：商業模式配置建議

假設未來園區規劃150～200間樂齡住宅、100床住宿型長照及120人日照中心，可以把「兩代共居」設為住宅部門的主要市場特色。

建議住宅產品初步配置如下：

以下為招商及可行性評估的建議配置，並非既定工程規劃。

住宅產品	建議戶數	主要客群
長者獨立套房	70戶	單身或夫妻長者
兩代共居住宅	50戶	父母及中高齡子女
中高齡退休住宅	30戶	50～65歲夫妻
彈性家庭住宅	20戶	預約入住及其他家庭
合計	170戶

其中50戶兩代共居住宅，可以創造100戶家庭關係的潛在入住需求（每戶家庭配置父母及子女各一戶），也就是說，住宅市場不再只看170戶，而是可以從家庭關係延伸出更多客戶接觸點。

園區整體收入架構

養身村整合型營運架構

養身村品牌與管理中心-家庭會員、品牌、行銷、行政及資源整合

樂齡住宅-住宅租賃與管理

日照中心-日間照顧與復能

住宿型長照-全天候專業照護

健康生活中心-運動、營養與休閒

雙世代家庭會員-父母、子女、退休家庭及社區長者

架構的重點是：各部門可以有獨立損益及專業管理，同時透過統一品牌、家庭會員及客戶轉介機制，形成完整服務體系。

 

七、營收與投資評估：應建立家庭客戶終身價值

這項商業模式在財務上值得特別注意的是，一個家庭可能同時帶來兩間住宅的租金收入，以及餐飲、健康管理等服務收入。

 

建議財務模型採用以下方式：

家庭年度營收公式：R=2M+F+H+CR=2M+F+H+C

• MM：單戶住宅每月租金 × 12
• FF：家庭年度餐飲及生活服務收入
• HH：健康管理及休閒服務收入
• CC：依法提供的額外照護服務收入

其中，兩間住宅的租金應依實際入住戶數計算；日照及住宿型長照的收入則應另外建立機構損益表，避免重複計算。

 

建立三種財務情境

項目	保守情境	基準情境	成長情境
住宅入住率	低	中	高
兩代共居比例	低	中	高
餐飲服務使用率	低	中	高
健康服務使用率	低	中	高
營運策略	控制成本	穩定擴張	增加服務

真正需要計算的財務指標包括：

1. 每戶住宅建置成本。
2. 每戶平均租金及管理收入。
3. 每戶家庭平均服務消費。
4. 住宅入住率及空置期間。
5. 日照中心每日平均使用人數。
6. 住宿型長照平均入住率。
7. 每位服務人員的人事成本。
8. 園區整體營業利益及投資回收期間。

 

要項： 兩代共居住宅不宜只用一般老人套房的租金邏輯定價，而應評估家庭整體支付能力與願意購買的服務組合。家庭願意付費的原因，是同時解決兩代人的生活問題，而不只是多租一間房間。

 

八、行銷策略：把產品賣給家庭，而不是只賣給老人

這個商業模式最需要改變的，是傳統銀髮住宅的行銷對象。

一般養生村通常透過老人本人或其子女尋找客戶；但是「兩代共居」應該主動鎖定50～65歲的中高齡族群，讓他們成為家庭決策者。

 

採取以下四種行銷方式：

1. 家庭退休規劃說明會

舉辦「爸媽安心養老，我們也能安心退休」講座。

邀請50～65歲族群參加，介紹如何安排父母住宅、自己的退休生活及未來長照資源。

 

2. 兩代共居體驗活動

安排父母與子女一起參觀園區，體驗共餐、運動、休閒及住宅空間。

讓客戶實際感受到住在同一個園區、卻各有獨立生活空間的好處。

 

3. 家庭雙戶優惠方案

針對父母及子女同時入住，設計家庭會員優惠，例如：

• 家庭共餐優惠。
• 健康課程優惠。
• 家庭活動及公共設施使用權益。
• 特定生活服務優惠。

優惠應以實際成本及合理利潤為基礎，不宜過度折價。

 

4. 提前預約退休住宅

針對40～55歲的中年族群，推出未來入住預約及體驗方案。

讓客戶提早認識園區，先安排父母入住，未來自己退休時也有熟悉的生活環境。

 

九、營運推動時程

建議採取分階段開發，而不是一開始就投入全部資源。

1. 第一階段：市場定位及可行性評估

0～6個月

1. • 確認土地及建築使用法規。
   • 進行50～65歲家庭需求調查。
   • 設計兩代共居房型。
   • 建立財務模型及租金策略。
   • 尋找醫療及長照合作夥伴。
2. 第二階段：住宅品牌及市場預熱

6～12個月

1. • 建立養身村品牌。
   • 推出家庭會員制度。
   • 舉辦退休生活說明會。
   • 開放預約參觀及入住意願登記。
   • 建立第一批家庭客戶資料。
2. 第三階段：住宅與照護服務啟動

依建築及設立許可時程

1. • 樂齡住宅分批開放。
   • 日照中心及住宿型長照依法設立。
   • 導入健康管理及餐飲服務。
   • 建立跨部門服務轉介流程。
2. 第四階段：建立完整家庭型養身村

營運成熟期

1. • 擴大兩代共居市場。
   • 發展家庭退休會員。
   • 導入智慧健康管理。
   • 發展社區共融及異業合作。

 

十、投資及法規上的重要提醒

這個模式有商業潛力，但住宅與長照不能只用同一個名稱就混合經營。

在正式投資前，應特別釐清：

• 樂齡住宅究竟採住宅租賃、老人福利機構或其他合法型態。
• 住宿型長照機構及日照中心的設立資格、空間配置及人力要求。
• 校舍改建後的土地使用、建築用途變更、消防及無障礙規定。
• 住宅租賃與長照服務應有不同契約及清楚的收費項目。
• 若涉及捐贈後的土地使用目的、公益限制或營運收益安排，也應先確認捐贈契約及相關法規。

 

內政部建築研究所的高齡友善住宅研究，也特別提到通用設計、跨世代混居及智慧設施的重要性。衛福部長照3.0則強調從家庭支持、社區照顧到住宿照護的連續服務。

另外，2026年衛福部推動的共生宅政策，也顯示高齡住宅與長照資源整合正在成為政策發展方向；不過，共生宅是長者共同居住的模式，與本提案的親子兩代分戶共居並不相同。

 

十一、最重要的品牌定位與招商主張

 

養身村

兩代共居．不同室．三代安心

讓父母安心養老，讓子女自在退休

品牌核心價值

• 對父母：有自己的家，有健康管理，有專業照護。
• 對子女：有自己的生活，有退休空間，也能就近照顧父母。
• 對家庭：保有親情，不必犧牲彼此的生活品質。
• 對產業：整合住宅、健康、休閒、日照及住宿型長照。

 

我們提供的不只是住宅，而是一個家庭未來20年的安心生活規劃。

 

十二、策略：將「兩代共居」打造成養身村的核心競爭力

這套商業模式最值得投資及開發的地方，在於它突破了傳統養生村只向老人銷售住宅的限制。

未來長照市場可以分成兩個層次：

• 第一層：服務已經需要照顧的長者，提供日照及住宿型長照。
• 第二層：服務尚未需要照顧、但已開始規劃退休生活的中高齡家庭，提供兩代共居住宅及健康生活服務。

第二層市場可以提前建立客戶關係，讓家庭在父母還健康時就入住，日後再依照身體狀況取得適當服務。

把這個模式正式命名為：「家庭型養身村 Family Wellness Village」

它的商業定位不是養老院，也不是單純的退休住宅，而是：

以家庭為中心，以住宅為基礎，以健康為核心，以長照為後盾的整合型銀髮生活產業。

這個定位可以作為未來招商、投資提案、建築規劃及品牌行銷的主軸。

 

 

參考文獻

一、作者相關文章

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二、政府政策及統計資料

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