【10年纏訟大逆轉 南投縣府敗訴須發南崗建商「使照」】指出，某建商在南投縣南投市南崗工業區台鳳公司舊址(地址：南投市中華路301號)興建75棟4樓透天厝建案，南投縣政府核發建造執照之後卻不核發使用執照，因此展開長達10年的官司，至2020年法院判決南投縣政府必須核發使用執照。

經我查詢，南投市的這處建案是位於【南投(含南崗地區)都市計畫】乙種工業區，其土地使用管制規定以【都市計畫法臺灣省施行細則】為主。

至於【阿滴代言被釘得滿頭包，全因太小看建商賣屋技巧…新北曾有「工變住」案例，建商1原因過關】報導提及，網紅阿滴代言引發爭議的長群享享建案(地址：新北市土城區裕華街25號)，其坐落的土地屬於【土城都市計畫】乙種工業區土地，使用管制規定以【都市計畫法新北市施行細則】為主。

【都市計畫法臺灣省施行細則】和【都市計畫法新北市施行細則】都在第18條規定，乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，新聞媒體報導或房仲業者所提的辦公室，具體來說是工廠必要附屬設施中的研發、推廣、教育解說、實作體驗及服務辦公室（所），至於工作室則是指工業發展有關設施中的剪接錄音工作室。

只是，像【都市計畫法臺灣省施行細則】和【都市計畫法新北市施行細則】在第18條第2項第1款關於乙種工業區之中工廠必要附屬設施的規定，我認為有些頗有可能會被投機份子輕易變更為一般住宅使用，除了上段所提研發、推廣、教育解說、實作體驗及服務辦公室（所），尚有如倉庫、生產實驗室、訓練房舍及環境保護設施，還有員工單身宿舍及員工餐廳等。

這當中，特別是擺明了就供居住使用的工廠員工單身宿舍，被變更成一般住宅的可能性最大，有些建商所推的工業住宅，我想極有可能是員工單身宿舍變來的，這也就形成都市計畫乙種工業區興建住宅的法律灰色地帶，當然，像是工作室、訓練房舍、辦公室(所)等，被挪為私人居住使用也不是沒有可能。

在實務上，都市計畫農業區的土地，只要其現況經縣市政府農業單位認定不符合農業使用，縣市政府都市計畫單位或公所建管單位就會依【都市計畫法】第79條規定開罰，而都市計畫乙種工業區的土地，我認為實務上也該是經認定與工業經營無關的使用，就該依相同的規定開罰，這樣才能維護土地規劃利用的法益。

民眾面對自己被縣市政府判定土地違規使用後，常會詢問合法化的方式，其中一種便是土地變更，像是新北市過去曾有的「工變住」案例-長群金璽御品(地址：新北市泰山區明志路三段510號)，其土地便由【泰山都市計畫】乙種工業區變更為住宅區。

此一「工變住」(依目前法令，是指都市計畫特種工業區、甲種工業區、乙種工業區或零星工業區變更為住宅區)，【都市計畫法】第23、24條規定了土地權利關係人申請變更的必經程序，第27條則規定土地權利關係人應做出的回饋，而在新北市要弄「工變住」，至少還要依據【新北市都市計畫工業區變更審議原則】的規定，在南投縣弄「工變住」則要遵守【南投縣都市計畫委員會審議都市計畫土地變更回饋原則】的規定。

綜上所述，名人要代言房屋、建案，本人或其助理、團隊工作人員可先就地址上內政部營建署城鄉發展分署建置的【國土規劃地理資訊圖臺】，查詢房屋或建案所坐落之土地的使用分區或使用地類別，這個網站會以圖例來進行說明。

若是非都市土地，則最好再查【非都市土地使用管制規則】第6條第3項附表1的內容；若是國家公園內土地，則最好再查【國家公園法】關於國家公園土地使用分區的管制規定。

若是都市計畫內的土地，要再查的法令因縣市而異，六都轄內的是要查【臺北市土地使用分區管制自治條例】、【都市計畫法新北市施行細則】、【都市計畫法桃園市施行細則】、【都市計畫臺中市施行自治條例】、【都市計畫法臺南市施行細則】或【都市計畫法高雄市施行細則】，臺灣本島其他縣市加上澎湖縣是查【都市計畫法臺灣省施行細則】，金門縣、連江縣則是去查人家的細部計畫。

當然，更簡單一點的做法，是先電洽各縣市政府地政、都市計畫單位，或者各國家公園管理處，詢問房屋或建案所坐落之土地的合法性，以我觀察，目前臺灣民眾碰到新購土地或房屋想了解土地合法性，最常做的就是電話詢問有關單位，但有些土地違規檢舉人，就會去查土地使用管制相關規定，甚至上地理資訊圖臺查。

這裡可以講的是，住宅除了不能蓋在都市計畫特種、甲種、乙種、零星工業區或非都市土地之丁種建築用地外，都市計畫農業區、保護區，還有非都市土地之農牧用地、林業用地、養殖用地、國土保安用地、水利用地、生態保護用地等【農業發展條例施行細則】第2條定義的農業用地更是不可以蓋，若新蓋住宅查出來是坐落在這幾種農業用地，無論面積、樓高、格局或內部裝潢如何，都是違法。

因為臺灣的建商大都不習慣守法，而習慣買新聞帶風向、情緒勒索或道德綁架，要求有關單位變更不利於己的法令，所以對於建商推出的建案或房屋，賞屋、購買或代言之前，最好還是先確認一下其土地使用的合法性，以避免後續的糾紛或爭議。