為何老市區推動都市更新那麼困難？
如何提昇都市更新意願？
法朗哥幫你說20240902
《代結論》
只有政府鬆綁容積率獎勵，同意對民國88年921以前興建的老宅，增給70%的容積率，才有可能推動全面都更。
【主文】
台北市的開發較早，老舊住宅多，如遇到大地震在北部發生，如：山腳斷層再移位或大屯山活火山再活動，就可能會有震度5以上大地震，到時雙北的房子將會倒一大片，專家估計會在數萬棟以上，人民會死傷慘重（註1）。尤其是在民國88年921大地震以前所蓋的房子，耐震係數很低，危險性更大。
都更之所以困難的關鍵，在於重建後的坪效降低，室內面積無法一坪換一坪，居住更窘迫，而且重建經費耗費大，建商若無利可圖，參與意願也低。
這是受限於容積率管制，而容積率管制是後來的產物，台北市是82年實施，台北縣是86年，台灣省各縣市是88年實施。因此用容積率來限制舊建築改建後的室內面積，就不是很合理。而且實施容積率不是死硬不變，是有彈性的，像京華城重建，台北市政府就可專案給予840％的容積率（註2），而高雄市政府更可以給予高雄國賓1142％的超高容積率（註3），而為何對急需預防震災的一般人民，就不可以有足夠的獎勵呢？
台北都更要解決的關鍵在於：市政府要能「讓利於民」。
對老舊建物：如88年921以前的建築，能專案增加給予原有房屋容積率的70％，鼓勵重建。
增給的70％，其中35％是給公寓改成大樓所需的公設比，是因應新建築法規的公設所需，一般公設約在35％左右，如此，室內的使用面積就不會因為都更而被迫減少，另外的35％，是給予重建的建築成本，增建面積可供售作為建築經費。至於對鼓勵建商參與都更，可以視個案再增給10％作為獎勵上限。至於對市容與空間的維護，可以從建蔽率與加高建物來調整，甚至可以用專案審核來妥善管理。
所以，政府應該專案立法，對預防震災的都更專案增給70％的容積率，相比給台北京華城的840％，或是高雄國賓的1142％，都是微不足道，但可解決都更問題。重建新建物後，地方政府又可以多收很多新房屋稅，創造租稅收入，是政府與人民雙贏的措施。
101大樓和其他高層建築都可以蓋那麼高，可見高度不是問題。建商可以購買容積率加高建築，可見容積率也不是問題。
問題在於市政府是否願意「讓利於民」？
來立法幫助人民辦理都更，來幫助市容更新？！也避免萬一有大地震，造成老舊建築嚴重倒塌，台北市民死傷慘重的不幸場面發生！
這個是關鍵！
都更的容積率應該提高！不然老宅更新難推動！
容積率的實施，是1990年代開始的，用「法定容積率」來綁住老宅，註定永遠難以都更！
明明個案房屋可以用「購買容積率」來蓋得很高，能個案處理，就表示容積率與建蔽率基礎，並不是鐵打不動的依據。明明台灣在地震帶的老宅是那麼危險，為何卻不能變動容積率限制？
台北101 經過了六次的設計調整後，最終的拍板方案使容積率從原先的630%，增加到752.62%（註4）！101的容積率還沒有京華城840%的高！101大樓都能蓋那麼高，只要制震機制能做好，為何老宅不能放寬容積率？！卻要等大地震來臨，倒了一大片，死了幾萬人以後，才要來懺悔、檢討與改變！？
原有都更條例的這種獎勵，没有到一坪換一坪以上，人民難以接受，建商也不會有動力。人民在意的是室內居住面積實坪，能有1：1的比例維持原有居家品質，而不是含公設的1比1坪。
依照危老條例重建，最高可達建築基地1.3倍基準容積，或是1.15倍之原建築容積獎勵。但是，1.15倍之原建築容積獎勵，光是給公設都不夠。重建又有建築成本，建商如沒有利潤，怎可能虧本幫你都更？都更怎有可能推動得起來？！
而且，危老重建設計畫有申請期限，申請截止日為116年5月31日。容積獎勵須在109年5月9日前提出，則可享「基地基準容積10%獎勵」，賦稅優惠則須在111年5月9日前提出申請，則可享「地價稅及房屋稅減免優惠」。這樣的「危老」都更等於白搭，更何況是一般都更，更無法推行！
相比於財團改建京華城，還不是都更，就可以增到840％？高雄國賓更可以增到1142％的超高容積率？而人民的「危老」建築都更，卻只有15％？？！！相較之下，實在是太離譜了！！！
重點在於：「室內可使用空間大幅縮水」
政府想推動住宅實坪制，不也就是從室內居住面積的實務考量嗎？這也是政府要推動「實坪計價」的原因。因為室內居住面積，才是大家的實在居住空間。
「室內可使用空間大幅縮水」，「加上以新成屋銷售，導致雨遮空間符合可登記可計價條件，社區公設比達35.9%」（註5）
國內屋齡30年以上的老舊房屋，以台北市比例最高，占北市房屋的72.32％，且平均屋齡達37.78年，也是全國最高；新北市老屋數量則最多，屋齡30年以上老屋近83萬棟。
英國《金融時報》（Financial Times）2017年12月曾發佈一篇「房地產財富及風險」的報導，依據全球各城市天災數據作評估，台北因有地震、颱風、淹水等多項天然災害，被評為「全球資產風險」最高的城市，只要有6級以上大地震，將曝險高達34％的GDP，換算約1377億美元（註6）。
很多老宅都是在容積率法規制定前就蓋的，政府没有從人民利益的立場來考慮，都更當然推動不了！等到大災害來了，就是倒塌一大片，死了一大片，再到媒體上來痛哭流涕！又有何用！？
一方面都更後的新宅，可以防震保障人民居住安全、可以讓地方政府增加新建房屋稅收入、可以推動營建業的產業火車頭，帶動百業興盛、新屋增加可以抑制房價上漲。
這是一舉多得的好事，但是政府卻不願讓利於民？而讓都更遲滯不前？地方政府扣住容積率，可以和財團討價還價，獲取財團資源，為政客謀利益，但卻對一般人民不利！
在雙北與桃基要對921以前的建物辦理都更，以加強防震的需要，只要在人民原有容積率上再增給70％就可達成，還不需要像給財團的840％、甚至1142％。無論是對財團的獎勵容積率或是對個案增給容積率，只要是通案立法處理，就沒有違背法令圖利特定他人的問題，而且只要是對市民有利，就可實施。尤其台北市的建築老舊，潛在地震的危險，確實需要都更改建！
台北、新北、基隆、桃園市政府，如果能作到以上的「還利於民」，北北基桃將會全面辦理與推動都更，而若能全面推動都更，新房屋的供給量大，就可能抑制房價飆漲。政府若不放寬人民要預防震災改建的容積率，不肯讓利於民，要你這個政府有何用？？！！
附註：
註1：
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240817001159-260405?ctrack=pc_main_headl_p01&chdtv
連2天超有感地震 專家曝1狀況：全島恐5級以上 2024/08/17 中時新聞網
學者提醒，琉球海溝百年周期快到了，2025年有規模8至9強震的機率，對此粉專透過中央大學的強震模擬指出，若出現規模8以上地震，全島恐怕都有5級以上。
若真的發生8以上的強震，8至9強震，全島恐怕都有5級以上！雙北市的新、舊住宅一定會倒塌一大片！而都市更新的法令卻不肯鬆綁，不肯給予居民更多的都更獎勵！建商與住民都無利益，意願自然不高。若有達到合理利益的，提出都更案件的，政府審查又緩慢龜速，積案如山！
https://www.chinatimes.com/newspapers/20240514000405-260114
地震頻傳 480萬戶老宅安全堪慮 2024/05/14 中國時報
1990年代各地政府實施容積率之前，全台掀起搶建潮，那批房子屋齡約莫30年，若要都更，比土地持分高的老舊公寓更困難，老屋安全的改善，政府亟需解決。
台北市京華城獲840%超高容積率，而一般人民卻無法得到？寧可圖利特定商人，卻不肯造福一般市民！政府獎勵財團容積率居然可以到840％？
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240502001376-260402?ctrack=pc_society_headl_p01&chdtv
註3：
高雄國賓她舉報政風！容獎結構鑑定「報告保密」太詭異 2024/09/02 中時新聞網
註4：
台北101 為什麼可以蓋這麼高？為什麼市中心有摩天大樓？台北101興建故事！https://www.housefeel.com.tw/article/%E6%91%A9%E5%A4%A9%E5%A4%A7%E6%A8%93-%E5%8F%B0%E5%8C%97101-%E4%B8%96%E7%95%8C%E9%AB%98%E6%A8%93-%E9%83%BD%E5%B8%82%E8%A8%AD%E8%A8%88-%E4%BF%A1%E7%BE%A9%E8%A8%88%E7%95%AB%E5%8D%80/
註5：
對市民都更，卻死守原有容積率？住一為120％，獎勵危老都更只增加15％，又有落日年限限制？過期無效，政府不是應該要為人民造福嗎？為何死死限制人民，卻對財團大開福利？
【房產血淚史】不能開的窗、雨遮全計價 板橋都更戶：「如果能重來，寧願不都更」
註6：
不考慮人民的利益所在，而「強制」都更，恐會遭致更多的民怨
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240408002839-260407?ctrack=pc_main_headl_p04&chdtv
