Subprime Meltdown: American Housing and Global Turmoil

1.背景

（1）低利率環境導致借貸成本便宜：經過1990年代網路泡沫後，Fed從6.5%將息到1%以避免景氣衰退。然而即使到了2003-4年景氣回溫，卻決定延遲升息。

（2）房貸證券化：房貸通常延續十幾二十年，而此筆本金與利息收入對銀行來說流動性低。又一旦原本設定的利率低於銀行後來的資金成本（例如升息），或者房貸戶無法清償而法拍，抵押品市價又低於借款金額時，銀行都必須自行吸收虧損。因此自1970年代開始，為了將利率與信用風險轉嫁到資本市場，銀行藉由GSE或其他機構，進行房貸證券化，把債權轉換成證券（MBS）和憑證（CDO），並出售給投資人，例如大型券商或投資銀行。投資銀行再轉賣給各種基金或機構投資人。過程是切割債權，加強信用，並進行重新包裝。但經過多層次組合，故MBS和CDO的風險難以評估，卻因投資銀行急於獲利，信評機構提高這些衍生品的信評為投資等級，欺騙市場，好讓投資銀行大賣MBS和CDO，再付佣金給如Moody’s或S&P。因這些房貸證券前景看好，銀行因此更冒險貸款給信用較差的客戶，房市開始過熱。

2.次級房貸演變

（1）各種借貸方案促發房市過熱，方案設計導致借貸戶還款困難：隨著房產市場走熱，銀行開始借錢給信用評等較差的貸款戶。此利率較優質房貸高，且設有pre-pay penalty來阻止貸款戶refinance（轉貸，貸款戶把現有貸款付清，重新簽訂新貸款。通常發生於利率走低時，新簽的利息因此降低，且隨房價走高，重新評估房屋價值時，會釋放更多貸款額，讓貸款戶可做其他利用），以確定銀行可以繼續跟貸款戶收高利息錢。此類貸款例如2/28貸款。另有option ARM，利用前期的低利率（teaser rate）吸引貸款戶簽約，但後幾年利息會顯著攀高。即使付款條件嚴苛，但貸款戶因低利率刺激，賭房價續攀，且放款審查規定寬鬆，使大家仍然忽視風險繼續買房。

（2）從過熱到破滅：買房需求旺，加上供給屬剛性需求，讓房價飆高，使投機客加入炒房。然而後來Fed警覺低利率恐致通膨，在認知升息反應已太遲之下，便以劇烈升息彌補，自2004-06年拉高至5.25%。Fed認為通膨威脅更大於房市走緩所導致的景氣衰退疑慮。如此，劇烈升息不但使房價下跌，也加重銀行的資金成本，導致信用緊縮。銀行開始提高ARM和refinancing利率，導致體質不好的貸款戶開始付不出利息，使次貸違約率增加。高利率也連帶影響prime借貸戶成本，導致違約族群擴及prime借貸戶。惡性循環為：放貸銀行的資金來源多是自己營運的短期基金，當違約率上升時，銀行受到基金投資人的恐慌壓力，因此開始減除放貸業務，提高借貸利率，銀行不但更難找客戶，更造成房市崩盤。房價下跌，導致房貸款甚至高於房屋價值，使貸款人也不願還清，使違約和法拍屋更增。法拍屋流入市場，使供給增加，使房價更低。且法拍屋多遭人破壞，得標銀行必須付出額外成本修繕。

（3）大量違約與法拍降低房貸證券價值，連帶影響整體金融市場：大量貸款違約和房市崩盤，降低這些房貸證券的價值。信評機構一旦降低MBS等之評等，投資人開始拋售MBS，更加導致價值走貶。而以次貸相關商品為投資標的的投資者眾多，包括共同基金、避險基金、保險公司和銀行等，受害者遍及全球。大家對金融市場信心降低，開始拋售股票和基金，擴大崩盤範圍。受害者依序為：違約的借款戶、

放貸銀行、購買銀行債權並轉換為證券的券商，購買次貸相關之衍生品之投資人。