「中山智慧城」是超大型大樓模組化設計的優質社會住宅(簡稱「優社宅」)，需要大面積的建築基地，而既有的工業、科學園區有數百、千餘公頃的公有土地可資利用，若配合「發財型大都更」對老舊社區作大面積、乾坤大挪移式的更新，土地絕非問題，貴乎有新觀念，導入新的園區開發利用及舊社區更新的作為，至於如何吸引民間的資金擴大民間參與公共建設，即為本文之要旨。
壹、 BOT的缺點：
『BOT模式的缺點主要體現在政府角色模糊、決策效率降低、可能存在圖利廠商的疑慮，以及對地方權益的影響。具體來說，包括政府層級過多導致溝通協調困難，審議程序繁瑣，資訊不透明，以及民間參與公共建設可能產生的爭議和不信任感。』(AI摘要)
貳、 何謂「優BOT」？
「優BOT」納入政府(中央或地方，視地權所屬)、主辦企業、大眾投資、地主及地緣企業、台商及僑外資各方投資，是一種新型態的「促進民間參與公共建設並監督管理」，促成多年來難以達成的青年返鄉，支持國土計畫法，落實「地方創生」政策，追求「全民共創共享」之分配正義，促進台灣全方位的更上層樓進而淑世。在台灣本島建設348座「中山智慧城」需要龐大的經費，必須廣納民間資金以成其事，且有配套的制度以行。這個制度要超越BOT，於是筆者設計了「優BOT」，如果能得到產官學界的肯定，希望能進一步推動立法，形成國家建設的一項制度，而在該立法完成之前，也可以根據相關法規適法實施。
參、 「中山智慧城」的四大部分
「優BOT」施作的標的是「中山智慧城」，其內涵如下圖
肆、 「優BOT」的功用
「優BOT」的功用在促進「發財型大都更」之實施，以建設台灣本島348座中山城成為興台淑世的平台，達成「觀光國、科技國、自貿國、福利國、文化國」五大國家發展目標。詳如下圖：
伍、 優BOT」的配套：
「「發財型大都更」之乾坤大挪移
「中山智慧城」之住房類型、居住人口、租金
110坪(2.0版207坪)「優社宅」之必要性、可行性、優越性
預見UberAIR營運的障礙
陸、 四種方式實施「優BOT」
根據土地狀況，不論採用「中山智慧城1.0」(11.1089公頃)或「中山智慧城2.0」(36公頃)來實施皆可。因台灣土地狹小，若按上述參、乾坤大挪移所述，老舊社區可採300公尺平方或400公尺平方的都更單元來建城，以上統稱為「基地」，分採以下四種方式實施「優BOT」，謹就教各界及提供政府參考：
(一、四式皆依模組設計圖，相關公設及生活機能一應俱全：幼兒園、小學、社福團體使用空間、公共空間、展演場、公共管理服務、圖書館、公共食堂、室內外體育運動場館、休閒娛樂、便利商店、大賣場、診所等。
二、下述各式之持分，其收益指整座城之盈餘，例如乙式之一般徵收戶、公設保留地地主和丙式之老舊社區都更戶，雖然都限於分得基座建築區之房屋，但仍可依持分享有整座城之盈餘分配。
三、各式「主辦企業」項下之40%持分皆提撥1%(40%-1%)給地方上之中低收入戶，由其自籌25%款項，25%爭取社會捐助，50%爭取政府補助，以協助解決其居住問題及改善M型社會。)
甲式：
一塊完全公有的「基地」，例如在某都、縣的工業、科學園區內，採「優BOT」模式興建一座中山智慧城：
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50年 |
50年後 |
功能： | |
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政府以地作價持分15% |
持分 | ||
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A、政府以基地內之公有土地、道路、畸零地作價，持分15%。依設計圖施作公設，整座城皆為社會住宅，政府除稅收外自始享有其持分之租金營收。並有權處理該持分的空間租予弱勢者、公益機構、辦公處所及研發機構使用。(註)。 |
70% | ||
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B、主辦企業 |
40%-1% |
30% | |
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C、地緣企業(2018國發會地方創生策略：「企業投資故鄉」。) |
C、12.5% | ||
註：管中閔擔任國發會主委時，曾經成立一個研發單位，為尋求該單位的辦公處所，踏破鐵鞋遍尋不著，後來拜託台北市市長柯文哲，才勉強屈就在前市立足球場的辦公室，為此，管曾公開誇讚了柯一番，但後來還是不了了之。
乙式：(一般徵收：土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。)一般徵收戶、公設保留地地主可領取補償費，也可以用補償費相對換得一定坪數之住房及持分。
政府以一般徵收以及處分公設保留地而產生「基地」，採乙式：
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50年 |
50年後 |
功能： | |
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政府20% |
持分 | ||
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政府合併基地內公有之道路、畸零地以地作價，並編列預算行一般徵收，持分20%。依標準設計圖施作公設，整座城皆為「優社宅」，政府除稅收外自始享有其持分之租金收益，並有權處理該持分的空間租予弱勢者、公益機構、辦公處所及研發機構使用。 |
政府70% | ||
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B、主辦企業 |
40%-1% |
30% | |
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C、一般徵收戶、公設保留地地主除可換得一定坪數之住房並可依持分享有整座城之盈餘分配。 |
25% | ||
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D、地緣企業投資故鄉 |
D、7.5% | ||
丙式：
老舊社區為「基地」的都更。因為「乾坤大挪移」會連動老舊社區興建「中山智慧城」，由於基地面積廣大(A款300公尺平方為1.0版的一個大都更單元；B款400公尺平方為2.0版的一個大都更單元)；基地內可能整併了公有的畸零地、道路、街巷用地，這些屬於政府的土地可以「以地作價」，政府既省了龐大的道路維護預算，結清地下維生管線，補建地下共同管道，又可以不花公帑就擁有相當的持分。
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永 久 |
功能： | |
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出資(以地作價)及持分 | ||
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A、政府將基地內整併之道路用地、畸零地「以地作價」行權利轉換，不花公帑也可擁有10%或相當的持分，政府除稅收外永久享有其持分之租金營收。並有權處理該持分的空間租予弱勢者、公益機構、辦公處所及研發機構。 | ||
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B、主辦企業 40%-1% | ||
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C、原屋主以房地作價，其分得之住房限於基座建築內，但仍可依持分享有整座城之盈餘分配。 |
30% | |
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D、地緣企業(2018國發會地方創生策略：「企業投資故鄉」。) |
7.5% | |
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E、台商及僑外資 |
10% | |
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F、承建之營造廠 |
2.5% | |
丁式：
私有地為「基地」的 都更
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永 久 |
功能： | |
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A、地主持分40% | ||
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B、如需政府建設道路或其它公共設施，A、C應酌予政府持分，以不逾10%為原則，政府除稅收外永久享有其持分之所有收益。並有權處理該持分的空間租予弱勢者、公益機構、辦公處所及研發機構。 | ||
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C、主辦企業 |
C、40%-1% | |
柒、結論：
1、甲、乙式前五十年，政府擁有小金雞，另且免除基地內之道路建設、維護費，漏水等公共資源止損、稅收、租金及公共造產收益(包括相當比例之「公田」，也就是公共地下農莊、千人慢跑活動收益等)，五十年後政府擁有348隻金雞母。
2、丙式使政府永遠擁有小金雞。丁式仍能支持「優觀光」和「優社宅」政策。
3、北、中、南各建好一座城，即可發展低空經濟、低空國防，裨益發展觀光國。
4、中山智慧城+優BOT創造利潤吸引眾力進行「發財型大都更」，擴大內需，扶助產業及弱勢，有助於化解M型社會，促進：「觀光國、科技國、自貿國、福利國、文化國」五大國家發展目標之達成。
