筆者常聽到周邊朋友抱怨，所住的社區大樓又要提議提高社區管理費，但提案又常被否決，進而社區開始量入為出，犧牲社區原有的生活品質及安全。筆者認為這是非常短視的作法，社區整體的價值從此江河日下，生活水準越來越差，很多社區管理委員會的委員更是以幫社區「儲蓄」管理費為能事，社區儲蓄越多，代表管理委員的績效，這真是本末倒置的觀念！

每個社區都有它自己的生活功能及態樣，但社區功能各有其極限，這個極限值一般而言是在建設公司蓋好社區時就已經設定好了，就如同一家工廠，產能的極限及生產的東西種類是由其員工人數及設備數量與種類所決定的，即使是二十四小時加班生產，也會有一個極限，除非社區增建其他設施進而提升或增加他的生活功能。例如有AB社區同樣有80戶，但A社區位於市中心(治安比較好)，只設前門大廳的保全人員，而B社區因位於市郊(治安比較差)，建設公司則另設有後門保全人員及多架攝像頭；此外，A社區沒有游泳池，但是B社區有游泳池；假設其他因素一樣，一般而言，A社區的住戶每月應負擔的管理費應該會比B社區低，因為A社區提供的生活功能及效益比B社區少。(B社區的住戶當初購買B社區時，一定會考量B社區所提供的社區功能是否符合生活水準的要求，在這個基礎上，理論上而言，除非經過社區每位住戶同意，否則，不能以多數同意刪減社區功能而逕行刪減，可惜的是，現行公寓大廈管理條例規定，仍是採多數決的方式來決定社區的功能。當然，這樣的規定也有它的理論基礎，我還是予以尊重！但我還是深不以為然!這是另外的可以討論的題目，但不是本文的主題。)

社區功能既然有其極限，那麼維持功能正常運行所需的費用，當然也會有其極限值。在跨一步講，如果社區區分所有權人會議決議增加了社區功能，例如游泳池旁增設SPA設備或烤箱設備，社區功能及效益增加或提高了，日常維持社區功能的運作費用若因此增加，則社區住戶管理費，理所當然的也就要增加。反之，管理費就要減少。

一般而言，社區的管理費收入通常有兩類，第一類是建設公司完工交屋時，依照法規須提撥給社區管委會一大筆的管理基金。第二類則是社區住戶月繳或季繳的管理費。不管哪一類的收入，最後都必須要用掉，也就是應該視為支出準備，而不應把它視為社區的資產，差別只是在甚麼情況下該用掉。

我的看法是，當原先設定社區應有的功能喪失時，則應該使用第一類的管理基金來回復社區原有的功能。若是平日讓社區功能運作的費用，就由第二類的管理費收入來支應。也就是說，社區管理費的支出預算應該如同政府機構運作般的分為資本門及經常門兩類。可惜是常見的社區管理費的運用都是，所有的支出都是用第二類的管理費來支應而常造成社區入不敷出的現象，但是另一方面，第一類的管理基金從社區蓋好後，都沒有動過！這是不對的，也不合理的！入不敷出後，社區管委會就接著提案要提高每月管理費，如果區分所有權會議決議不通過，那麼為了改善入不敷出的情況，就開始刪減社區應有的功能，例如游泳池不開放了，或者限制時間開放；或者犧牲社區的安全與生活便利而裁撤社區後門保全人員，並把後門給關閉！只為了不要動用第一類的管理基金。

當然，很多人會提出，第一類管理基金用完了怎麼辦？社區總是要有個安全儲備資金以供特殊狀況使用吧(我假設社區可以很明確的定義那些特殊狀況，通常是沒有！)對於這個問題，我只能說，好吧！也就是還要保留第一類管理基金不動就對了！那麼我建議，對於第二類管理費的使用仍必須堅守只用在維持社區正常運作的用途上；至於回復社區功能或者是增加社區以前沒有的功能費用，我建議應採逐案徵收方式，例如社區想增加SPA設施需要10萬元或者是兒童遊戲室溜滑梯壞了需要60,000元維修，這些一次性的支出，就由住戶額外平均分擔，而無須提高月管理費來支應。也就是說，對於社區的重大支出，不須要從此提高月管理費，而只需要由現有社區住戶一次性分攤就好了，這樣住戶只痛一下子，而不是長期的痛苦，月管理費也不會有所謂的儲蓄!

記住，除非你永久住在同一個社區，否則第一類的管理基金以及社區平日的儲蓄，你極有可能用不到!但是一次性逐案的平均分攤所支出的效益，是可以馬上享受的!