實價登錄

(一)實價登錄解析：(5W，1H)

(1) What：

登錄土地及建物實際交易資訊；A.契約當事人買賣案件有價金之支付對價關係、B.經仲介業之租賃成交案件、C.經代銷業之預售屋成交案件。

(2) Why：

因不動產具有稀少性及不可移動性，但因為資訊不對稱，政府為了推動價格公開透明化制度。實價登錄後實價課稅的可能性？

(3) Who：

買賣案件為避免重複申報，登錄申報順序為：地政士→不動產經紀業→權利人(買受人)；透過仲介業成交之租賃案件則由經紀業登錄。

(4) When：

登錄之時機為簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記三十日內(登記日)或簽訂租賃契約書後三十日(立約日)或委託代銷契約屆滿或終止日三十日內(屆滿或終止日)。

(5) Where：

登錄之地點為主管機關得委任所屬機關辦理(地政機關)，以人工方式登錄申報書或以電子方式以網際網路憑自然人憑證及工商憑證登錄。

(6) How：

得供政府機關利用；另外為了保障個人隱私權，在提供查詢利用方面，建置資料庫則於符合法律規範，以區段化及去識別化方式提供各界參考。提供外界以網路方式查詢，或以檔案重製或複製方式提供。以網路查詢者，則免收查詢費用。

(二) 實價登錄關鍵問與答

Q1.實價登錄重點有那些？

(1) 申報登錄時機：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。申報內容包括交易標的、價格(或租金)資訊及標的資訊三部分。如附件

(2)相關處罰規定：違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3萬-15萬元罰鍰。

Q2.是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報？

    實價登錄地政三法，係規定於「買賣」案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」，若非屬買賣案件，如贈與雖有移轉，但並不需要申報。

Q3.就同一買賣案件，權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任？

    地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重複申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。若買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。同時有以上兩種情形時，權利人則可免申報義務；買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間或代理成交，則由權利人（買方）負責申報，賣方無申報之義務。

Q4.實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰？規定為何？

    申報登錄不實、逾期未申報登錄，經通知權利人（買賣案件之買方）限期改正，主管機關通報【逾 /限期申報通知書】；而未改正者，按次處以3萬-15萬元之罰鍰，至改正為止。如屬委由地政士及不動產經紀業(專業人士)案件，申報登錄不實、逾期未申報登錄，不經限期改正，主管機關直接處地政士及不動產經紀業者3萬-15萬元之罰鍰【裁處書】，並按次罰至改正為止。

Q5.向地政單位申報實價資訊，可否於買賣案件送件時一併申報？

    地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內，向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報，實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦，地政士可於領取所有權狀時再申報(登記後領件時)。若有委任地登記機關受理之地方政府，地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄，申報人亦可在外採線上申報方式登錄。

Q6. 如買賣案件未有房仲業經手，亦無委託地政士代辦過戶，是否需買賣雙方共同申報?

    買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間或代理成交， 則由權利人（買方）負責申報即可，賣方無申報之義務。

Q7. 租賃案件是否也要申報，而所有的房屋或土地出租都要申報？而代銷案件實際資訊之登錄為何？

    經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，是由仲介業負責，並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

    受起照人或建築業委託代銷並簽訂代銷契約書後三十日內應檢附委託代銷契約相關文件向代銷業者所在地主管機關備查。代銷公司所成交之預售屋(尚未辦理建物保存登記)，登錄時機在委託代銷契約屆滿或終止三十日內；先建後售)辦妥登記)之新成屋；在簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記(登記日)三十日內。

Q8.地方政府主管機關受理資訊經整理後，將以「區段化」、「去識別化」方式提供查詢：

區段化：指對申報登錄成交案件之地號、建號或門牌號之一定區間為提供查詢範圍以每50號為一個區間，區段大小也會依地方繁榮狀況調整。

去識別化：指不提供查詢申報人、權利人姓名或名稱、國民身分證統一編號、公司或商業統一編號及聯絡方式。

Q9.如何確認申報資訊之真實性?

    未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者，得依相關規定要求地政士、經紀業、義務人或銀行等與交易相關之單位提供說明或相關文件，以為確認。必要時亦得請有關團體或個人，提供意見以資判斷。另就地政士或經紀業亦得配合主管機關進行業務檢查，取閱相關文件。

Q10.如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？

    向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可。

Q11.就實價申報登錄之內容項目觀之，所需申報者是否不只房地成交價?

    各界最關切的就屬不動產交易價格，故外界慣稱實價登錄，但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」，因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分，民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報，以免不諳法令而受罰。

Q12.實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私？

    地政機關受理申報登錄之資訊，基於公示原則，經篩選整理後，於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下，將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式，故不會洩漏個人隱私。

Q13.是否所有受理申報登錄之價格資訊，皆會對外公開？

地政機關受理申報登錄之資訊，會經篩選整理後，再以區段化、去識別化方式提供查詢。實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊，如有超高偏低或異常成交價，對於外界反而可能會有誤導效果，將不提供該極端個案公開查詢。

Q14.區段化、去識別化方式提供查詢，可否舉例說明？

    買賣之案件有建物門牌者，區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則，舉例而言，如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號，則以新北市新店區北新路1段1~30號公開查詢。

該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度，因地制宜彈性呈現。若都市化程度較低地區，不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者，則以顯著地標、地物之區段化方式呈現，例如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。

Q15.租賃及預售屋不須經過地政事務所登記,業者如果不登錄有沒有稽查的方法?

    依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定，主管機關檢查經紀業之業務，經紀業不得規避、妨礙或拒絕，並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。直轄市或縣（市）主管機關可依上開規定，對經紀業進行業務檢查，並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書（因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章），以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實，或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

Q16.完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費嗎?

    主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後，民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊，因需就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者，不收查詢費用。