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美國的房東真命苦 (上)-欠租篇
2022/06/14 13:22
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一個人的一生中有風風光光的一面,也有風風雨雨的片段。回憶起當年的往事,有甜美的,也有苦澀的滋味。在美國當房東,就是他生命中最黑暗的時刻。如果不是拿「吃苦當吃補」來自我安慰的話,那段日子差點就熬不過去。以前孟老夫子的一段話:「故天將降大任於斯人也,必先苦其心志,勞其筋骨,餓其體膚,空乏其身,行拂亂其所為,所以動心忍性,增益其所不能。」如果把「任」字改為「禍」,來形容這段心路歷程的話,倒是蠻貼切的。

為什麼在美國當房東註定是一件苦命的差事呢?因爲美國的法律是為房客而寫,站在房客這邊的,它保障房客的權益遠超過保障房東的權益。

東西壞了,房東要負責修理;房客在房地產範圍內跌倒或意外受傷了,房東要負責醫療費和賠償;漏水長霉導致房客病了,房東也要負全責。在這種前提下,任何有關房產糾紛的訴訟到了法庭時,判輸的一方大多是房東,幾無懸念。除了法律上的劣勢外,房東對於現行房租的漲幅也沒有置喙的餘地。它多半受到地方政府的保障,即所謂的房租控管 (Rent Control)。每年老房客的租金漲幅由地方政府按照通貨膨脹係數來制定,通常都很低,甚至是零。有的地方政府更是保護房客到極致,像1998年以前的聖塔蒙妮卡 (Santa Monica) 市,規定即使房客遷出後,新的租約仍比照舊租約辦理,不可調漲,不但是名符其實的 Rent Control,甚至可稱做房租獨裁 (Rent Dictatorship)。幾十年房租不準漲的結果就是房東無力維修,居住品質低落,社區一片凋蔽,低收入户大量湧入,造成惡性循環、房東房客雙輸的局面。

在漲幅有限和高昂的房地產稅 (每年按市價的1.5-2.5%課稅) 的雙重壓力下,美國出租房產的增值其實是很有限的。地方政府還要房東每年繳納規費定期的來作安全和環境衞生的檢查,實在令房東不堪其擾。基於以上諸端,很多台裔的美國房東在回到台灣時,發現台灣的法律是為房東而制定的,税負低 (只按非常低的公告地價繳税),没有維修義務 (租金全拿,維修由房客自理),這些抑制房價而對房東不利的因素完全不存在,真是羡慕的不得了。對他們來說,少了政府介入的台灣簡直就是房東的天堂,難怪投資者眾,房價如脱韁野馬,一路狂飊。收入全拿 ,投資報酬率又高,這呢好康的代誌,難怪很多台裔美人紛紛反向投資台灣,加入了錢滾錢的全民炒房運動。

美國房地產的景氣大抵以10-15年為一個循環期。初生之犢不怕虎,壯年的他在1989年景氣最高點時誤上賊船,在西洛杉磯地區投資購買了一棟12個單位的公寓,本來以為是一項長期性、有固定收入的精準投資,並且打算將來作為養老之用, 沒想到卻是一場噩夢的開始。

[最苦是欠租]

加州法律規定,一棟公寓如果包括16個或以上的單位,必須雇用一位住在公寓裏的全職經理人。他買的公寓只有12個單位,所以只需一位兼職的經理,在過戶時已經在位,隨著房産一併移交給他。這位經理年屆半百,是阿根廷的移民,每月的酬勞相當於四分之一的房租,主要責任是月初的房租收集、轉達維護要求與招租看房的接待等。因為酬勞不算大高,所以大部分事情包括修理及招租等仍需房東事必躬親,直接面對房客。很多大規模的投資者嫌經營麻煩,寧願花點佣金雇請管理公司打點一切,而佣金的一般行情是租金總收入的6%。他一時捨不得花那筆錢,很多管理公司根本拿了錢不辦事;而且那時他正值盛年,雖然有本職在身,仍然覺得自己應付得來,反正年輕時辛苦點,為了將來鋪路是值得的。後來證明,他那時的想法太天真了。

『奥客』

掌舵還不滿一個月,馬上來了一堂震撼教育課。

加州的租約通常以一年為期,過了一年,就自動生效成按月承租 (Month to Month)。不管是一年期還是按月算,任何一方欲終止租約,必須事先給對方30天的通知。房租是在月初預繳當月份的,所以如果房客不想續約的話,除了在月初交給房東自己將在月底搬出的書面通知外,尚得繳清最後一個月的租金,才不會違約。

住在5號的一對白人房客夫婦看這菜鳥房東好欺負,就先給他顏色瞧瞧。他們租約剛好在月底到期,他就很有禮貌地徵詢是否續約,想不到對方獅子大開口,要求一個月免租金才願意延長一年,因為一年前他們搬進來時有這種優惠。他一聽心裏就涼了一截,原來的賣主並沒有告訴他這一點。由於售價是根據房租收入的倍數計算的,如果所有房客的租約都是免費一個月簽訂的話,他出的價格馬上就跌了1/12,這下子真是虧大了,他被騙了。

他當下拒絕了5號房客免付月租的要求。但想不到的是,對方竟然是到處貪這種小便宜的人,馬上說他們已找到另一家願給一個月免租金的公寓,但現在就要搬過去,所以最後一個月只肯給二個禮拜的房租就走人。當他接到這張只付一半月租的支票時,心想反正手上還有保證金,不足的部分就從這裏扣除就算了。於是他直接那張支票兌現,然後從押金中扣除掉另一半月租和清潔費之後,將餘額開立了一張退款支票寄給對方。對方接到後打電話來吵著要那被扣掉的一半,他當然不給。這對奧客其中的老婆更是在電話中出言不遜,接著破口大罵,最後語帶威脅地說法庭見。

想不到他們真的是有備而來。一星期後,有人送來了一張西洛杉磯簡易法庭 (Small Claim Court) 的傳票說他被告了,要他出庭應訊。這是他有生以來第一次上法庭,心裏的緊張自不在話下。在法庭裏面枯等3個多鐘頭,聽膩了各行各業的糾紛仲裁之後,好不容易才輪到他的案子,這時他頭早就昏了。

簡易法庭的法官是由一些資深的律師志工來擔任,這些有閒的律師通常生意比較不好或是處在半退休狀態,所以有時會不按牌理出牌,屢有違反常理之舉,像台灣的恐龍法官一樣。從前面幾宗房地產糾紛的辯論中聽起來,好像這個法官有點偏袒房客。一旦輪到他們時,果然這位大人先讓原告滔滔不絕地發表謬論,由太太主講,先生唱和。他們謊稱在公寓過戶前已先給舊房東30天通知,而且新房東也兌現了他們的半月租支票,所以他們不欠任何房租。他們搬走時打掃得很乾淨,房東不需再做清潔工作,因此結論是保證金應該全額退款。法官從頭到尾讓他們暢所欲言,時而點頭稱許,時而微笑以對,讓他越聽越覺得大勢不妙。輪到他答辯時,法官居然不給機會,只問了他是不是兌現了那張半額租金的支票。當他承認是時,法官立刻宣布判決他輸,因為兌現支票代表他已接受原告提早遷出的要求。他必須全額退還保證金,不得扣除租金的差額和清潔費。他想再抗辯,法官卻很不耐煩地揮手要他退庭。這時對方額手稱慶,露出了狡詐的笑容,他只有黯然地退場。

第一次被告,第一次上法庭就遭到滑鐵盧,是可忍孰不可忍,他決定要不惜代價,上訴到底。他打聽到一個專打租賃訴訟的律師上門諮詢。這位專家在了解來龍去脈後認為他的上訴一定可以轉敗為勝,因為支票的金額本來就是欠他的,即使是一部分而非全部,他當然有權可以兌現,但絶不代表承認欠的另外一半就能一筆勾消。那麼他為什麼會被判輸呢?律師說,他也主持過簡易法庭,知道這些業餘的法官通常怕麻煩,房東是背負剝削大眾刻板印象的弱勢團體,初審判他們輸是最簡單又符合社會期待的,房東通常認賠了事,上訴率低,如此可以減少社會成本。如果房東第二輪上訴的話,法官知道有備而來,因此會謹慎以對,比較公正,教他要有信心。聽了律師為他打氣的話,他心裏還是毛毛的,請律師務要和他一起出席上訴庭。出席的費用剛好是原告要求退款的金額,衝著要贏的念頭上,他寧願把錢花在律師上,也不能讓那毀約房客的狡計得逞,他心中是這麼想的。

上訴那天,他發現法官和他的律師本是舊識,法庭的氣氛十分融洽。畢竟是見面三分情,律師只開口説了幾句:「這張支票本來就是房客欠租的一部分,兌現是房東的權益,並不代表他同意另一半的欠租可以豁免,而且我們有付淸潔費的收據」,法官立刻同意了他的辯詞,撤銷了原本的判決,總算還給他一個公道。花律師錢消災了事,是他這個菜鳥房東所上的第一堂課。他那時候就在想,如果有一個當律師的朋友該有多好。

『奥律師』

律師的朋友還沒有交到,公寓的7號單位倒是先迎來了一個律師的韓裔房客,年紀輕輕事業剛剛起步,做起移民的業務。 他一開始是真心想交這個律師朋友,因此以禮相待,給他特別的優惠,有時也會請教一下關於房地產的法律問題。不久之後發現他對房地產法律所知有限,而且對方也不耐煩地要他有事到就到辦公室去談,擺明就是要公事公辦。

這位律師知法玩法,簽下一年租約,住了不到9個月就搬去和女朋友住,也未付清餘下的三個月的租金,還留下一屋子的垃圾,被要求遵守租約卻遭不理不睬。這次他學乖了不再上法庭,因為興訟到法庭可能又是官官相護的局面,所以不去硬碰硬。他立刻雇人將此單位恢復原貌,重新上市招租,可惜正好碰到年終假期淡季,足足招租了三個月才找到新房客。於是他收集記錄及清潔收據,算出了空屋期間所欠房租與清潔費用的總金額,將其上報到信用局 (Credit Bureau),然後耐心地等待收網那一刻的到來。

天網恢恢,疏而不漏,還真的是被他料中了。三年後的某一天,那位以前趾高氣昂的律師打電話給他,語氣必恭必敬的請求他原諒自己以前的不是,現在任何欠租都可以補繳,只要他能高抬貴手。原來這位仁兄三年事業有成,準備買房成家,可是在最後關頭銀行因為信用報告上三年前的欠租污點不肯釋出貸款,除非原來的屋主願意簽名放行。「看來孫悟空是逃不掉如來佛祖的手掌心的。」他想,「好吧,我就以德報怨,與人為善吧!」他就將所欠金額和約定見面的地點告知對方,並且指明,他不會加收利息,但付款方式必須是現金。對方大喜過望,連連稱謝而切斷了電話。

第二天,前房客律師依約攜款準時前來。見其衣著光鮮,肥滋滋的模樣,他心想,「哇,移民律師這麽好賺,才短短三年耶!」等他驗款無誤後,律師先生拿出一張銀行的文件,請他簽名放行。當他畫押落款時,不小心瞥見到那位事業有成的前房客,前倨後恭的神情轉變,心中歎道:「早知今日,何必當初!」而那一刻的心情可用一個字來形容,就是:「爽!」

『孤兒寡母之一』

一棟公寓,就是社會的一個小小縮影,經營它,可以接觸到形形色色的人,看盡人生百態,參透世態炎涼。他的房客來自各色人種,白、亞、拉丁、非等族裔,一應俱全;從事各行各業,有公車司機,公司秘書,郵局員工,賣車代表,學生,訪問學者,律師,護士等等,不一而足。有人帶了一只皮箱搬進來,奮鬥了一段。時日買了房子,搬了出去,他為其喝采,與有榮焉;有人賣了大房子,離了婚,搬到這比原先小很小多的公寓,心裏的調適,他可以體會,十分同情。

這棟公寓裏,有不少單身媽媽,獨立撫養小孩,她們堅忍不拔、苦撐待變的毅力,令他印象深刻;但也因為孩子爸爸的耍賴不付贍養費,常常讓他們的生活入不敷出而陷入困境,第一件事就是反應在房租繳不出來的窘況。3號的琳達是位白人,帶著一個5歲的小男孩。自從先生外遇離婚後,靠著贍養貨和自己一分微博的薪水過日子。後來前夫又建立起新家庭,開始拖欠起贍養費來。因此她的房租也隨之跳 tone,有時欠二百,有時少三百,月初拖到月底,這月拖過下月,搞得經理記到精神分裂。有時他親自出馬催租,只見她淚眼汪汪的,絕望的拜託託他再寛限幾天,只為了留一點錢給她兒子作營養費。對這弱勢的孤兒寡母,他實在不忍向法庭申請「驅逐令」;可是他不是開慈善機構,每月也有龐大的房貸壓力,這該如何是好?

好在他及時打聽到洛杉磯縣檢察長辦公室剛剛宣佈一種幫助失婚的單親媽媽追討贍養費的機制,他就轉告琳達直闖那裏去申請。最後承辦的檢察官揪出了這個「只見新人笑,不聞舊人哭」的負心漢所有的收入來源包括隱藏版的,再以公權力介入,強制執行這些收入必先用來支付贍養費,剩下的才能任當事人支配。從此問題就得到解決了,琳達不再以淚洗面,他也不再煩惱追蹤她的欠租。做房東的還得幫房客追討贍養費,這可是一項額外的服務,也算是一種「助人為快樂之本」的人生經驗。

也許讀者要問,後來琳達怎麼了?自財政問題解決之後,她一掃陰霾,積極地推銷自己,要為兒子找一個完整的家。他去公寓時常遇到她,氣色很好的準備燭光晚餐,向有希望的約會對象展現她最好的一面。終於皇天不負有心人,半年後她找到了一個欣賞她,也能接納她兒子的人,是一位失婚的的教授,在聖塔蒙妮卡學院 (Santa Monica College) 教書。當她介紹教授給他時,他一看就知道這是一個穩重踏實,能夠給她幸福的男人。他真替她高興,一時之間,突然有著她是從這棟公寓嫁出去的感覺。

『孤兒寡母之二』

還有一位單親媽媽蕾秋 (Rachel) 住在6號,她是非裔,說起話來像機關槍掃射似的,又快又有權威。她在西洛杉磯一家大房產公司當總機小姐,每日朝九晚五,十分忙碌,沒有時間,也沒有資源去照管她11歲的兒子大衞。大衞每天下午二點就放學,在自家公寓前成群結黨作亂,不是打破了這家的玻璃窗,就是摧毀了那家門前的吊燈,搞得左鄰右舍雞飛狗跳,怨聲載道。他一天到晚接到經理電話報告今天的災情,要他處理,令他不勝其煩。他親自找大衞詳談,這小鬼在他面前畢恭畢敬,言必稱 Sir,而且有求必應,答應改進。但是第二天又故態復萌,宛如街頭小覇王重生。他屢次要求蕾秋約束兒子,常常聽她打罵大衞,教訓得他鬼哭神嚎,呻吟求饒。有一回大衞摃不往,打電話給119求救,害蕾秋差點失去兒子。可是她管教歸管教,大衞依然我行我素,如此長期以往,萬一再染上嗑藥惡習等劣行,後果將不堪設想。這時他想到了一個天主教教堂的神父朋友,獲得其首肯,可以讓他放學後去教堂做功課並幫忙一些雜事,這樣問題才迎刃而解。

蕾秋每月繳交房租的記錄也是離離落落,從不準時。和別人正好相反,她的支票晚到是正常,按時則是例外。每月月初收租時他都先問經理8號收到了沒?只要蕾秋繳了,那全部大概都搞定了。她倒不是少繳,就是喜歡拖欠,可能很享受被追討的感覺。有時在月初他與他擦身而過,她笑著跟他說,我已交給經理了。等他見到了經理要收集租金時,經理卻向他說,蕾秋說已經拿給你了。這種被耍得團團轉的戲碼時常上演,令他苦笑不得。她甚至於不在乎付出額外的罰款,總是要等到房東祭出 ”Pay or Quit” (付否則搬走) 的警告信函時,才甘願交出支票來。有一次他實在忍無可忍,跑到她上班的大樓去堵人,恰巧遇到她的上司,他就一五一十地把原諉向她老闆説了。以後有一陣子她稍有收斂,但不久之後又舊戲重演,再度玩起捉迷藏,最後他上法庭申請到「驅逐令」(Eviction Notice), 警長上門換鎖,她才肯乖乖地交出支票來。此時租約正好期滿,在痛定思痛之餘,他決定不再續租,請她走人。她這才坦承自己受卡債連累,以卡養卡,債務越滾越大,陷入惡性循環的深淵而不能自拔。其實她很喜歡這棟公寓,也很感謝房東為她兩口子所作的一切,她以後一定克制自己,準時繳納,希望能再給她一個機會。說著説著,眼眶泛紅,語氣哽咽,直到聲淚俱下。可是他被這對戲精母女折磨經年,已是身心俱疲,此時心意已決,別過頭去,不忍再見這對孤兒寡母,免得意志動搖。

「該是說再見的時候了。」他向蕾秋說道。注視著那絕望的表情,他向自己問道:

「為什麼人總是等到失去之後,才知道珍惜呢?」

『孤兒寡母之三』

他身為台裔房東,向來對於各族裔房客一視同仁,機會均等;不過私底下對於台客總是基於「他鄉遇故知」的感情而特別關愛。然而他的好心沒有好報,卻常有「我本將心向明月,奈何明月照溝渠」的情事發生,令他徒呼負負。他遇到的幾位台灣人幾乎都是儉腸揑肚,錙銖必較,似乎與傳言中的美德「食人一口,還人一斗」或者「滴水之恩,湧泉相報」相差太遠。第二個將他告上法庭的就是一位台灣人,就為了車窗在停車場內被打破 (詳情容後分解)。還有兩次他給予兩位同胞特別優惠,可是他們簽了租約、付了保證金後卻反悔而通知銀行止付支票,讓他措手不及,這種便宜行事而不守法的作風,實不可取。他雖然忍了下來,對她們網開一面,沒有訴諸法律;但是從此以後對上門求租的自己同胞稍有戒心,只能一視同仁,照章行事。直到有一天遇到了瑪麗和她的女兒茱莉,看法才得以改觀。

瑪麗給人的第一個印象就是她看起來很不起眼,就像台灣傳統市場裏任何一位大媽一樣,誠懇寫在臉上,笑咪咪的沒有架子。那時的茱莉大概四、五歲出頭,羸弱的身子躲在媽媽背後,狀似怕生但一雙小眼睛卻炯炯有神。當他在待租的11號房內按鈕為她開門時,見到瑪麗一瘸一拐地牽著茱莉的小手走上台階時,這才發現原來她不良於行,連忙上前想要攙扶時,她們已經來到門前,向他躹躬致意。

「您好!我是瑪麗,這是我的女兒茱莉。」這英文聽起來有台灣腔。

「您是台灣來的?」

果然是。瑪麗在庫爾富市 (Culver City) 郵局做分信的工作,她以前本來是郵差,一次出了車禍傷了腿,只好被調為內勤。因為白天要照顧女兒,所以自願調大夜班。等小女兒上小學後,她就可以改成白班,恢復正常生活。先生姓吳,是駕駛學校的教練,在小台北教人開車。他們想搬來這裏主要是為了這邊的學區好,走路5分鐘内就可到學校即使房租貴很多也是值得。他一聽之下覺得很滿意,這樣一位克服障礙、勤奮向上的母親,又有兩分收入 (雖然先生的工作不算很穩定),一個幸福美滿的家庭,滿足了所有承租的條件,當然二話不說,就租給她了!這時他久違的同胞愛又發作了,馬上和瑪麗簽約,並給予租金和保證金很大的折扣。

他們遷入之後非常低調,幾乎聽不見任何聲音。前幾個月還見過幾次吳先生,很友善地打過招呼,後來漸漸的不再出現。那時茱莉已開始上小學,長得甚是慧黠可愛。瑪麗也改成白天上班,常常看見她們母女手牽手上下學的同行。瑪麗慈祥的叮嚀,茱莉乖巧的回應,應和著她們飄蕩在風中的歌聲,都成為公寓裏美麗的風景。溫柔的太陽,也替她們畫出一道長長的背影。

一天傍晚他有事到公寓,在洗衣房內巧遇瑪麗,小聊了兩句。問起她的近況,以及為何許久不見吳先生。只聽她幽幽的説:

「我們分手了。他搬去小台北,不再住在這裏。」他吃了一驚,頓時語塞,不知如何接話。

「沒有關係,都已經過去了。他丟了頭路,而且有了女朋友,所以我要他搬出去。」

「那茱莉呢?」

「當然歸我了。我來養,我們相依為命。但不用擔心我的房租,我一個人還付得起。」他對於房客的私事也不好過問,但對瑪麗的堅強和母性的光輝非常敬佩,因此暗中下了決定,為了保護她們,以後一定不會漲她們的房租,並要她們有事可以找他幫忙。

他看她們單位裏傢具陳設非常陽春,客廳裏就只有一張小餐桌兼書桌,一個沙發,兩張椅子而已,連電視都沒有,幾乎可用「家徒四壁」來形容。因此他常常把其他租戶搬走時所留下的好沙發、櫥櫃、床具等都轉交給她們;冰箱、火爐、地毯和地板也都換新的給她們,盡他能力所及的範圍內,讓她們有個舒適、衛生和安全的環境居住,不需那麼刻苦。

時間過得很快,轉眼之間茱莉已長大到可以自己一人走路上下學了,再不需要媽咪的接送。有時候他白天去公寓時碰到她從學校走回家,她總是很有禮貌的問候他,中英文都講得很好,比起自己的兒子的中文好太多了。瑪麗的家教之成功,可見一斑。他有時也會擔心一個小女孩在路上獨自行走的安全,有機會的話會遠遠的在她後面跟著一直到她的校門口。幸好從公寓出去約一百呎右轉,再走50呎後就有學校的志工在那邊招呼學生過馬路到學校,距離很近,沿途也有很多學生和家長,或走路、或開車,十分熱鬧而安全,他就放心了。

一天下午他到11號去修理絞碎機 (Garbage Disposal)。茱莉已經回到家,正在寫作業。她們家有兩臥房兩浴室,是整棟公寓裏面積最大的一個單位。他突然發現非主臥室的房間被裝了鎖而且被鎖上,無法打開檢查。他通常不會授權房客自己在房間裝鎖,即使有必要也得房客自己付費由房東來裝,並給店東一隻備分鑰匙。他就問茱莉,「這不是妳的房間嗎?以前沒有鎖,現在為什麼要鎖上?」茱莉説她目前和媽媽擠在主臥房裏睡,她本來房間的鎖是她媽媽裝的,只有媽媽才有鑰匙。現在裏面住了一位阿姨,她現在去學校上課了,不在裏面。哇,瑪麗居然未經許可,把她的單位分租出去,當起二房東來了!二房東這種不當行為在聖蓋博谷的華人圈很普遍,可以分攤租金和水電瓦斯費用 (如果水電瓦斯費用歸房東負責的話更好),卻因龍蛇雜處,身份不明,出事責任難定歸屬,向不為保險公司和任何正派經營的房東所允許。這狀況是他第一次遇到,心想瑪麗可能財政方面吃緊,不然的話應該不會先斬後奏,做出這種事來。於是他吩咐茱莉轉告媽媽和他聯絡。

當晚瑪麗撥了電話給他,口氣聽起來很緊張,一付很怕被迫離開這個公寓的模樣。他要她先冷靜一下,然後慢慢解釋。原來前夫吳先生失業已久,最近停付他的贍養費 (又是一個不負責任的渣男)。去縣檢察長辦公室也沒有用,因為他已無正當收入。加上最近茱莉矯正牙齒和一些課餘輔導的費用在在都需錢孔急,所以當有朋友問她可否接納一位來 ULCA唸書的台灣女留學生時她就答應了,心想反正前夫已搬走,剛好以這個女房客來替代,沒有增加額外的水電瓦斯費用,房東大概不會刁難才對。如此可把二房客的租金收入用於刀口上,而且女學生又是好朋友介紹的,看來很乖,應該没有問題,想不到卻嚴重違反了規定。她願意取消二胎的租約,請二房客搬走,一切恢復原狀。

他在暸解原委後,覺得瑪麗實在命不好,天災人禍,加上遇人不淑,也怪可憐的。惻隱之心又油然而生,只好在心底長嘆一聲,好吧!好人做到底了。

他要她把她和二房客的關係正常化,不可再便宜行事,一切按照規章走。由他出面,重新打一張他和瑪麗的租約,將茱莉和新房客都納為居民 (Residents),等於正式地讓新房客取代吳先生,租金仍維持他不漲價的承諾,這樣萬一發生事故時,大家都有保障。至於新房客要付她多少錢,那是她們之間的事了,他不須聞問。瑪麗聽到這裏,方才轉憂為喜,說她一定不會給他製造麻煩,保證對這位學生會負責到底。從此以後,一路都很平順,他仍盡力協助照顧她們,讓這一艘沒有男性的娘子軍戰艦同心合力地駛過汪洋大海重重的考驗。

基於台灣同鄉的感情,對這三位台灣幼青中三代女同胞的處境,他再次選擇了相信和同情。這一次,他終於不再受傷,她們沒有讓他失望。那位 UCLA 的女生三、四年內就拿到了生化博士,畢業時嫁給一位同系的學長,雙雙拿到位於 Washinton DC 的 NIH 高薪鐵飯碗職位。臨行前由瑪麗作東 (他小小贊助啦) 在附近的中餐廳替他們餞行。看到這一對容光煥發的新人踏上了成功之路,彷彿看到當年飄洋過海,白手起家的自己,真替他們高興,高興自己沒看錯人;也替台灣人喝采,江山代有人才出,一代新人換舊人。台灣打拼的精神擴散出去,落地生根,一代會比一代茁壯。

後來茱莉從初中畢業時,他也受邀參加了她畢業典禮。每宣布一項獎項時,都有她的名字。她幾乎囊括了所有的大獎,全場來賓都驚呼連連。她纖細的身影上台下台了 N 次,把他的眼睛都看花了,手掌也拍腫了。這是洛杉磯西區最好的初中耶,他知道茱莉平常沒有資源,只能專心看圖書館借來的書,但還是沒有想過她是這樣的優秀,勝過了所有背景比她强勢的同學!看著瑪麗綻放的笑容,滿佈著早到的縐紋;條條縐紋代表著她的心血與付出,汗水和勇氣!這款的台灣女性,不由得令我想起了一首「台灣」歌中的一段:

台灣是生咱的所在
感念感恩在阮心內
付出情意付出愛
代代花蕊代代栽

她們為了傳承而活 ,而且用力地活,活出了精彩!

(未完待續)

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迴響(4) :
4樓. 麥芽糖
2022/07/04 20:19

出租房屋/公寓是房客代繳貸款

但是處理人心是世界上最難的事情

辛苦了,也曾立願「安得廣廈」,還要教這些失/未婚媽媽如何理財

終究是學習的過程,也實質收益。

算是歷練吧!




謝謝關心。超過一定單位數的公寓一定得雇用管理公司,不要捨不得佣金。自己經營反而勞心勞力,並且熟悉以後常會流於感情用事,遇事不能客觀處理,慎記慎記。 洛城聞笛 (樱花下天鵝的呢喃)2022/07/06 13:58回覆
3樓. 好希望
2022/06/20 06:49
可怕!沒錯,房屋什麼東西壞了都是房東的責任,南非也是一樣。幸好沒有rent control,這邊按兩造合約判決。遇到奧房客先交給仲介應付,我們中產房東可沒心力打官司,面對文中的真實情境,太可怕了。
謝謝您的來訪和經驗分享。您部落格的「玫瑰岸」一文中,對租期未滿而繳不出房租的房客免除其未履行部分的租金之舉真是佛心慈悲,令人敬佩。我想大部分的房客都是善良守法的。困難時如果能誠心與房東溝通,總是可以找到一個解決方案的。最怕的是那些少數自以為是而一走了之或是頼著不走的奧客。只要每隔一陣子遇到一個,就夠頭疼的了。到最後還得以禮相待,只求其平順離開而不搞破壞,那就謝天謝地了。 洛城聞笛 (樱花下天鵝的呢喃)2022/06/21 06:52回覆
2樓. the flying kite
2022/06/18 16:49
中產階級實在是社會的中流砥柱,很多資本主義國家似乎專找中產階級來剝皮;中產階級若陷塌了,社會必定動盪...
是啊,最近汽油這麼貴,害得大家都不敢開車了。大前天利率一次加碼0.75%,每月貸款利息又憑添了好幾百美元,痛得非常有感。最近剛剛繳完房地產稅、聯邦所得稅、州所得稅,每個月都要繳好幾百塊的健保費,退休後領取的退休金、年金也統統要繳稅。平時購物也要加收10趴的消費稅,去餐廳吃飯,再加25趴的小費。一頭牛剝了那麼多層皮後,沒死也只剩半條命。養了那麼多層政府 (聊邦、州、縣和市政府)和議員, 個個都在尸位素餐,任憑物價飆漲,亂撒納稅人的錢,而街道上流浪漢依然到處可見。這個國家病了,而且病得得不輕。 洛城聞笛 (樱花下天鵝的呢喃)2022/06/19 11:30回覆
1樓. 和煦秋陽(偷雞賊和王八)
2022/06/17 23:27

在美國要置產當房東    真需考慮清楚

我在20年的報稅其中    看過許多房東的虧本情形

因為除了平時的維修    每次換房客    都需要大修

有的還是刻意破壞的    如碰到欠房租的就更麻煩了

秋陽是內行的,說得一點也不錯。多單位的公寓,必須仰賴信用良好的管理公司,鐵面無私的有效照章行事,才能圖個耳根清淨,至於帳面上都是很多虧損,景氣越差,損失越慘,只有寄望於景氣好時,實際收入才能打平或有盈餘。投資出租地產目標定位在長期增值的打算,如果平均每年有5%以上的投資報酬率,那比放在CD好,但是絕對不要魯莽衝動,一頭栽進去套牢,賠了青春又折損健康,那就得不償失。在南加州如果真要投資出租房產的話,從前位在好學區的獨立屋倒是一個很不錯的選擇,因為為了小孩就學,租戶就會持久穩定,所以租金收入和房產增值的目標都會兼顧。可是最近十年來因為房地產市場大幅上揚,租金增幅跟不上腳步,現在利率又上升迅速,進場已經太遲了。要等到最近這波經濟衰退到一個程度時才能再考慮。

在美國萬萬「稅」的這個國家裏,真正有錢人和窮人都不用煩惱:前者有專家幫忙合法避稅和投資,後者有政府照顧;只有這些靠勤儉起家的中產階級,平日乖乖愛國繳稅,儉腸勒肚,等到好不容易存了一點錢,想求得一樣穩當的投資而不可得,處處是地雷,深怕多年心血付諸流水,血本無歸。山姆大叔卻在一旁虎視眈眈,等著分一杯羮呢! 洛城聞笛 (樱花下天鵝的呢喃)2022/06/18 06:28回覆
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