作者：有朝代書

在房市逐漸降溫的2025年，市場出現一個耐人尋味的矛盾現象——

「房子賣不動，但房價卻沒有跌。」

央行總裁楊金龍近日在理監事會後公開表示：「建商若願意讓利，交易量才會出來。」

這句話，不只是政策喊話，更像是一把刀，劃開當前房市最真實的結構裂縫。

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 房市急凍：交易量跌至9年新低

根據統計，2025年全台買賣移轉棟數已跌至近9年低點。

無論自住或投資需求，市場全面轉為觀望。

 核心問題不是「沒需求」，而是 ——「買得起的人變少，買得動的人更少。」

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 新案銷售腰斬：建商壓力開始浮現

從國泰房地產指數來看，市場降溫已非常明確：

•  2024 Q4：30天銷售率 11.07%
•  2025 Q4：只剩 6.38%

 幾乎腰斬

同時，市場庫存正在快速堆積：

•  新案待售戶數達 190,345戶
•  創下歷史新高（遠高於過去約7萬戶）

這意味著一件事 ——「市場的房子，已經開始賣不掉了。」

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 價格卻創新高：房價為何不跌？

令人意外的是，價格並沒有隨銷售下滑而修正：

•  2025 Q4 新案成交價：58.08萬／坪（創新高）

甚至議價空間也沒有放大：

•  議價率仍維持約 6%～7%

 形成典型市場狀態：「量縮價撐」＝成交冷、價格硬

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 為什麼建商不願降價？

表面看起來是「撐價格」，但本質，其實是「不能跌」。

 成本鎖死：土地＋營建成本高漲

• 土地高點取得
• 營建成本上升 房價有「底部支撐」

 財務壓力：降價＝直接虧損

• 降價會侵蝕利潤
• 甚至影響資金周轉與融資能力

 市場心理：誰先降誰先輸

• 一旦開第一槍

1.  區域行情可能全面鬆動
2.  已購客戶可能反彈

 撐得住：以時間換價格

• 延長銷售期
• 控制推案量 等市場回溫，而不是降價

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 房市陷入僵局：價格與需求錯位

現在的市場，就像兩條平行線：

•  買方：等降價
•  建商：等買方追價

 結果就是：成交量被卡住

央行那句話，本質是在說：

「價格不動，交易就不會動。」

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 未來讓利，可能是唯一解

專家指出，若未來出現以下情況

•  利率持續上升
•  經濟動能放緩
•  購買力進一步下滑

 房市僵局恐延續

而真正能打破僵局的關鍵只有一個：

 價格出現「實質鬆動」

否則，「量縮價撐」的格局，仍會持續一段時間。

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 全國新案銷售概況

時間	成交價（萬/坪）	議價率	30天銷售率
2024 Q4	57.46	7.04%	11.07%
2025 Q1	57.91	6.26%	9.40%
2025 Q2	57.77	6.77%	6.37%
2025 Q3	57.62	6.76%	4.99%
2025 Q4	58.08	6.77%	6.38%

 資料來源：國泰房地產指數