2024年至2025年，台灣房市迎來近年最大一波預售屋交屋潮！據統計，近3年全台預售總銷金額高達5.4兆元，大量新成屋即將湧入交屋階段，房貸需求也隨之暴增。然而，許多購屋族因未提前準備，面臨貸款成數不足、利率條件差，甚至遭銀行拒貸的困境。鉅軒代書提醒，交屋前若未做好「3大關鍵準備」，恐導致資金斷鏈、違約賠款，不可不慎！

交屋前必做1：預先審貸，別等建商通知才行動

多數購屋族誤以為「收到交屋通知」才是申請房貸的起點，事實上，銀行審核流程平均需2至4週，若遇信用瑕疵、收入證明不全，或聯徵次數過多，可能延誤交屋時程，甚至因核貸成數不足而需臨時籌措資金。

專家建議：

• 時機點： 交屋前2至3個月啟動貸款初審，同步諮詢2至3家銀行，比較利率、成數、寬限期等條件。
• 重點： 透過「貸款試算」掌握可負擔金額，若發現信用評分不足，應立即改善（如清償小額債務、減少信用卡循環）。

交屋前必做2：備妥資金緩衝，頭期款只是基本門檻

即使順利核貸，購屋族仍可能因銀行放貸趨嚴，面臨「貸款成數不足」的風險，尤其名下已有房產、收入不穩定者，成數恐被下修5%至10%。此外，交屋後衍生的裝潢費、稅金、修繕費等，往往超出預算。

必備資金清單：

1. 貸款差額： 若總價2,000萬元僅核貸7成（1,400萬元），需自備額外300萬元（含原頭期款）。
2. 裝潢費： 基本工程至少10萬元起跳，若含訂製家具、設計費，可能達50萬元以上。
3. 雜支備用金： 地價稅、契稅、代書費、搬家費等，建議預留總價1%至2%。
   總體建議： 至少準備總價2至3成的資金彈性，避免交屋後捉襟見肘。

交屋前必做3：擬定「B計畫」貸款，分散風險

當前房貸市場進入緊縮期，單一銀行拒貸率攀升，尤其高總價物件、非首購族或自由業者，更需多元備案。

多元貸款策略：

• 管道並行： 同步申請國銀、民營銀行、農會或信用合作社，擴大核貸機會。
• 聯貸方案： 部分建商提供「整批申貸」服務，媒合多家銀行補足成數缺口。
• 緊急備援： 預先評估信用貸款額度，或與家人協商短期週轉，作為最後防線。

交屋不是終點，而是財務壓力的起點！

鉅軒代書強調，預售屋「分期付款」的特性，容易讓購屋族低估交屋後的資金壓力。近期案例顯示，約3成民眾因未提前規劃，被迫以高利率信貸補足差額，甚至因違約遭建商沒收價金。

溫馨提醒：

• 首購族可善用「青年安心成家貸款」等政策性優惠。
• 投資客或換屋族應優先清償既有房貸，提升新案核貸成數。
• 交屋前3個月，務必確認「銀行對保流程」與「代書驗屋進度」，確保流程無縫接軌。

提前行動，才能讓夢想宅順利到手，不留遺憾！

仲祿房地產新聞

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