前言：一場都更一場戲，更新市容是幌子，假都更真豪宅，才是台北市是全台灣都更最密集地帶的「不能說」之秘密。大台北地區，已無大規模新建地，透過都更，建商還是可以取得大規模建坪，蓋大坪數豪宅，繼續拉抬房價，讓真正的台北人在台北因高房價而無立錐之地。

＝＝＝【透視鏡】＝＝＝

台北市好醜、台北官更醜！

都更無罪，濫權可惡；都更沒錯，圖利可恨！

身為台灣首善之區，房舍老舊、街道髒亂，應不應該美化？當然應該！

邁向國際化一流都會，危樓林立、景觀混雜，應不應該更新？當然應該！

問題是，當良法美意變成上下其手，官商交相賊之時，這樣的官場、這種的假借良法之扭曲執法，還誇稱「依法行政」之官府，比台北市舊市容更醜惡、比台北市舊溝渠更腐臭。

幾個指標就可以看出台北市的濫用都更，假官方程序護航豪宅的醜陋嘴臉！

要都更，台北市最需要更新的老舊區域，如萬華、大同，怎麼沒幾個個案？

要都更，怎麼不是優先處理數十年老宅，且無文化古蹟意含之舊建築，反而老是在繁華地帶，如大安、中正等繁榮地帶，竟是都更新興區？

且看看都更之後的效益，房價往往翻兩番，地價再度拔天高，看看引發爭論之「文林苑」，除了舊有三十多戶之外，建商馬上大賣兩倍以上之房宅，獲利以好幾倍在計算，周圍房價再拉高，哪裡還是福國利民之政策？

一場都更一場戲，更新市容是幌子，假都更真豪宅，才是台北市是全台灣都更最密集地帶的「不能說」之秘密。

都市計畫中，容積管制本是土地使用分區的管制策略之一，目的是配合人口需求、未來社會經濟發展，有效控制建築發展強度及人口密度，合理配置公共設施、確保生活品質，針對土地使用分區訂定不同容積管制，這就是「法定容積」。

容積率本是一種公共社會資源，具有公權力政府卻將這個允許地主、建商蓋的空間轉手給建商，建商又將此空間銷售給一般民眾。如果是在大台北地區擁有高出一倍的容積率，建商從中獲取銷售利潤將是極為可觀。

大台北地區高房價的故事就是這麼發生的。

近年來中央政府到地方政府，將容積獎勵當成「萬靈丹」，一方面加速都市發展，一方面做為政府財政工具，從中央的建管法規、交通法規、文資法規、地方法規等都容許容積獎勵，容積獎勵已被濫用到嚴重扭曲市場、誤導資源分配的地步。

舉例來說，《都市更新條例》最高容積獎勵額度五○％，策略地區更可達一○○％；在《建築技術規則》中，增設停車空間享有二○％容積獎勵，鼓勵綜合設計則有三○％容積獎勵，興建老人住宅也有二○％；大眾捷運系統場站聯合開發也有五○％容積獎勵；《文化資產保存法》下訂有古蹟土地容積移轉四○％至五○％。

在地方自治精神下，地方政府加入提供容積獎勵行列。如，輻射屋、海砂屋改建也有容積獎勵。如台北市為舉辦花博曾在「二○一○年台北好好看」計畫下提供獎勵容積，另外台北市現還有「騰空期程獎勵」，對於在六個月內拆除窳陋建築有五％容積獎勵；投入綠美化維護也有容積獎勵；二○一○年八月中公告老舊中低公寓更新改建，獎勵容積可達法定容積的二倍；去年十月公告老舊市場再生專案計畫，在一定期程內改建，獎勵容積可達法定容積的二倍。

容積移轉更是用以圖利建商的一大漏洞。

事實上，容積移轉早淪為地方政府財政工具。依都市計畫法，政府必須徵收、收購道路等公共設施保留地，但地方政府財政拮据，變成以容積移轉方式取得公共設施保留地，亦即將公共設施保留地的容積移轉到其地建地去。

因此坊間出現一種現象：建商從各種管道收購公共設保留地容積，但交易價格遠低於公告現值，建商卻以公告現值全額換算移入容積，對地主不甚公平，利益都落入建商口袋。

建商加上官方配合，似有一套綿密、環環相扣的策略，一步步鯨吞蠶食開發利益，曾有監委在二○一一年六月想提案調查，他懷疑，建商的勢力似乎伸入內政部建管、地政、都計等各個角落，所有建築技術法規規定都能有利於建商，而不利於消費者、一般社會大眾。

這樣的提案，卻被更高層以「大選當頭，大局為重」壓了下來，箇中原因？不得而知，但枉顧人民利益之政治黑手，昭然若揭。

該監委指出：以某大台北某都更建案為例，透過容積獎勵、容積移轉，建商已取得二‧二八倍數的實設容積。依據「建築技術規則」規定，昇降機間梯廳、法定騎樓、共同使用樓梯間、依法設置防空避難設備、地下停車空間、機電設備等等，雖不計入容積，但計入「總樓地板面積」；換言之，「總樓地板面積」等於「實設容積」加上上述公共設施，以新北市某建案為例，其總樓地板面積達到三‧六五倍（即為法定容積的三‧六五倍）。

這就像變魔術一般，都市計畫「法定容積」假設為一；經過容積獎勵、容積移轉，「實設容積」變為二‧二八；再加上公共設施，「總樓地板面積」變為三‧六五；「建物登記面積」再灌水為三‧八九，並以此銷售給一般民眾。

大台北地區，已無大規模新建地，透過都更，建商還是可以取得大規模建坪，蓋大坪數豪宅，繼續拉抬房價，讓真正的台北人在台北因高房價而無立錐之地。

假都更、真豪宅，都更美意早就被扭曲，成了高房價之元凶首惡，還可以大言「依法行政」，真的是「郝」狠！

《本文已刊登於20120403 Nownews 『名家論壇』》