12/05 2008第三季「信義房價指數」下跌5.33% - 阿房宮的Blog

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12/05 2008第三季「信義房價指數」下跌5.33%

2008/12/05 10:48

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信義房屋27日公布第三季信義房價走勢，前兩季在經歷選舉等不理性追價後，第3季信義房價指數呈現SARS之後首度的走跌，且指數衰退幅度直逼「2000年網路泡沫時期」，信義房屋表示，第三季台灣地區信義房價指數為109.24，較第二季減少5.33%，但較去年同期則微幅增加1.83%，指數較前季快速修正，呈現明顯反轉的態勢。

信義房屋不動產企研室研究員李健銘指出，受到原物料價格飆漲產生的通膨疑慮所牽累，520之後台股指數接連重挫，連帶影響國內房市的表現，但隨著國際原油價格逐步回穩，台股走勢轉為區間整理，原本預期待台股回穩後，國內房市的成交量能將可有效回升。但7月中旬所爆發的美國二房事件，引發全球股市的劇烈震盪，當時美國政府迅速處理，一度使金融市場恢復穩定，然而在二房事件發生後不到兩個月的時間，再度爆發雷曼事件，重擊全球金融市場，美國五大投資銀行因此走入歷史。受到雷曼事件引發的金融海嘯所波及，全球股市嚴重受創，且後續產生的連鎖效應預料將延緩景氣復甦的時間，由於景氣前景並不樂觀，連帶影響購屋需求動能以及當前購屋者的意願。也使得台灣房市走勢自6月起，重新回到盤整的格局，交易量能持續收斂，全台建物所有權買賣移轉件數從5月份的42,039件，迅速萎縮至9月份的26,457件。

此波房市低迷氣氛，也迅速地反應在信義房屋第三季房價指數的表現上，台北縣市、台中及高雄等四區指數均同步下挫。其中因受到區域新增供給量一直居高不下的影響，本季台中市房價指數大幅修正逾一成一，來到73.35；而前季受到鴻海投資與捷運橘線通車激勵的高雄房市，指數亦修正近11個百分點，來到68.18；在台北市部分，雖然季成交均價僅修正約3個百分點，但由於在成交物件類型的比重上，大樓物件成交比重較公寓明顯提升，因此，反應在指數的表現上，反而下跌約5.5%，來到117.54；至於台北縣的部分，因受到都會區外圍平價區域指名度提升的影響，指數表現則相對穩定，僅小跌約2.5個百分點，來到108.58。

李健銘分析，第三季因受到一連串的外部經濟事件的衝擊，景氣指標急遽反轉，更加深交易規模收斂與房市盤整的幅度，其中金融風暴後續效應仍待市場的轉化，且可能拖延景氣復甦時程，不利於今年第四季的房市表現。然而受到原物料價格持續下滑的影響，預期自第四季起通膨壓力將會收斂，已不需要藉由升息來抑制，但各國央行隨即需面對因景氣低迷帶來的通貨緊縮，開始把貨幣政策重心擺在提振景氣的課題上，採取較寬鬆的貨幣政策來面對，而降息已成為近期各國主要採取的方法。

自9月以來隨著外資不斷拋股變現，加上海外洗錢風暴越演越烈，馬政府拚經濟的633政見宣告跳票，股市可說是全面籠罩利空，連帶使得房市前景瀰漫悲觀氣氛。為了刺激房市景氣，政府接連提出青年成家方案及2,000億新版優惠購屋貸款專案，以及央行自9月底起連續四度調降利率，以刺激國內經濟景氣的復甦，累計降幅合計達3.5碼（0.875%），且預估在短期內，利率走勢將不易反轉調升，對於2000億新版優惠房貸的實施，可產生實質的加乘效果，進而提升首購族群的購屋意願。

【房價指數小檔案】

所謂房價指數，係指為一種房子資產組合的加權平均值，主要用以表示不同時期房地產「實際價值」的變動情形。由於房屋的交易價格會受到房屋的各類特性影響而有所差異，同樣規格與地段的房屋，會因為樓層、方位、屋齡或格局的不同，甚至購屋者的喜好，而產生不同的成交價格。若僅採用平均單價來做為比較或研究的指標，將容易發生「事實失真」的情形。例如在某一時期、某一特定區域，因有較多數的年輕夫妻購買較偏遠、較低單價的房子，造成此一期間該區域的平均房價明顯偏低，但並非代表此一區域的單價下滑。因此，需透過房價指數的轉化，將各筆成交資訊之間的資料差異性，以數值運算的方式予以均化，用以表示該區域房地產「實際價值」的變動。若指數為上揚趨勢，表示該區域房地產的實際價值增加，反之則為減少。