基於節稅規劃的目的，透過每年在贈與稅免稅額244萬元的額度內將財產先贈與給子女，我們今天來跟大家討論一下不動產的贈與，另外遺產稅的節稅規劃基於稅法的規定儘早進行效益會比較大，我們之後的幾則影片會繼續跟大家談到被繼承人死亡前二年贈與給特定人的財產併入遺產課稅，以及去年113年憲法法庭憲判字第11號判決對於死亡前二年贈與而併入遺產總額課稅，對於繼承人遺產稅的負擔違反量能課稅原則抵觸憲法平等權而違憲的問題，因為這些都是連帶相關的，我會再跟大家來討論。

不動產的贈與目前在課徵贈與稅的價值是以土地公告現值以及課徵房屋稅的房屋評定現值總額來計算的，因為不動產的市價通常是遠高於它的課稅價值，所以這一點不動產的贈與相較於其他財產的贈與對於納稅人來說是非常有利的，只是不動產的贈與另外有繳納土地增值稅的問題，而且受贈人將來再出售的時候會有房地合一所得稅，又比其他的財產複雜很多。

我們來看一個案例：

老王在民國80年以1500萬元買入台北市大安區安和路的房地，到了114年該戶房地的市價為3500萬元，土地公告現值以及房屋評定現值總額為1800萬元，老王想要把安和路房地贈與給兒子小王，老王要繳什麼稅呢？

首先老王要繳納贈與稅

贈與稅在稅法的設計上是屬於遺產稅的補助稅，為了避免納稅人先行移轉財產藉以規避遺產稅的課徵，所以創設了稅賦比遺產稅為重的贈與稅並且是由贈與人負擔納稅義務，在114年贈與人每年的免稅額只有244萬元，不像遺產稅的免稅額比較高有1333萬元。

另外不動產贈與也需要繳納土地增值稅。土地增值稅是基於漲價歸公、地利共享的概念，對於享有土地自然增值的獲益者課徵的稅捐，所以在出售的情形土地增值稅是對於出賣人來課徵的，不過在案例中贈與的情形，老王在民國80年以1500萬元買入房地，在114年的時候漲到了3500萬元，而老王將房地無償贈與給兒子小王，由小王取得3500萬元的房產，這個時候享有土地自然漲價利益的人是小王，所以稅法規定土地在贈與時必須由受贈人小王負擔繳納從民國80年到受贈時114年這段期間土地漲價利益的土地增值稅。雖然土地增值稅以及贈與稅都是以土地公告現值作為課稅的依據，但是在台北市長期持有的個案公告現值調漲的幅度驚人而且最高稅率為40%，所以要繳納的土地增值稅往往不是一筆小數目，又如果房產是自住使用而且設有戶籍，為了少繳稅可不可以主張一生一次以百分之十的自用稅率來課徵土地增值稅呢？

依據土地稅法的規定，要主張以百分之十的自用稅率來課徵土地增值稅，只有在以買賣的方式移轉才可以適用，在贈與的時候是不行的，土地漲價多少就必須繳納多少的稅，因此讓不動產成為動不了的財產，關鍵其實主要是在於土地增值稅。

另外房產在贈與時，建物的部分也是要依據房屋評定現值課徵百分之六的贈與契稅，如果是老舊的建物，因為年代較久以及折舊的關係通常房屋評定現值不會太高，所以契稅的負擔就不會太重，但是如果是高價住宅或是屋齡比較新的房產，要繳納的契稅就會比較高。

我們回過頭來看老王贈與的案例，114年的土地公告現值以及房屋評定現值總額為1800萬元，而每年的贈與稅免稅額為244萬元，假設老王在當年度沒有其他的贈與，那麼贈與的淨額為1556萬元，所適用的稅率為百分之十，計算出來的結果老王要繳納155萬6千元的贈與稅。

老王將房產一次全部贈與因為課稅總額較高，所以贈與稅額也高，如果為了節省贈與稅而且時間也足夠的話，老王是可以採取分年贈與的方式來進行，安和路房地的課稅價值為1800萬元，贈與稅每年的免稅額為244萬元，所以老王是可以採取分8年來贈與，那麼就可以不用繳到贈與稅，只是時間很長而且隨著每年土地公告現值的調整，所要繳納土地增值稅的總額也會增加，假設老王一次全部贈與，受贈人小王要繳納200萬元的土地增值稅以及10萬元的贈與契稅，那麼採取分年贈與的結果等於是將原本要一次繳納的土地增值稅以及契稅分次繳納而已，所以採取分年贈與的方式只對於贈與稅有節稅的效果，但是土地增值稅以及契稅是沒有太多節稅的效益的。

在課徵贈與稅的時候，贈與的房地原來贈與人有向銀行抵押貸款，經過雙方約定是由受贈人去承接原來贈與人的貸款，經過舉證受贈人有足夠的所得能力,並且完成承接貸款的程序,而且土地增值稅以及契稅也確實是由受贈人去繳納的，那麼承接貸款的數額以及繳納的土地增值稅以及契稅是可以從贈與總額中扣除的，以達到少繳贈與稅的目的。

案例中的老王要分八年將房地贈與給小王以規避贈與稅,但是八年真的很長,如果老王年紀很大可不可以辦的完是一個問題,再加上老王如果在房地贈與後二年內不幸過世，那麼贈與給小王的財產仍然是要併入遺產課稅的,這也是我們說遺產的節稅規劃必須儘早進行的原因。

安和地政士事務所 王彥琳

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