大陸房地產自2021年進入下行周期，中央與地方密集出台各項穩樓市措施，雖已止跌，但依舊疲弱，近日又傳出房地產巨頭萬科繼恆大和碧桂園之後，亦陷入資金困境的消息。房地產市場長期低迷，不但打擊購房者信心，連帶亦拖累消費意願與長期經濟發展，必須及早尋求制度性解決方案。
制度創新 結構性改革
美國房利美與房地美的經驗值得探討。房利美成立於1938年，初衷是在大蕭條後穩定住房金融市場；房地美則於1970年設立，目的在於增加市場競爭，避免房利美壟斷。兩者的核心功能在於建立二級房貸市場：銀行將房貸出售給房利美或房地美，後者再將這些房貸打包成抵押貸款支持證券（MBS），出售給投資人。
這一制度設計使得銀行能夠回收資金，持續放貸，維持住房金融的流動性。更重要的是，房利美與房地美雖然在形式上是私有公司，但市場認定政府在危機時刻會出手救援，這種「隱性擔保」在2008年金融危機中得到了驗證。美國政府接管並注資兩家公司，避免了住房金融體系的全面崩潰。可見此一制度設計在平時能夠促進市場化運作，在危機時又能由政府兜底，形成了一種市場與政府並存的平衡。
中國若要借鑑美國經驗，先需建立更成熟的二級房貸市場。目前中國的房貸市場仍以銀行直接持有為主，這使得銀行在房地產下行時資金壓力加大，難以持續放貸。若能建立透明、規範的二級市場，銀行即可將房貸出售給專門的住房金融機構，回收資金，維持流動性。
大陸可以評估設立類似房利美、房地美的央企，賦予市場化運作功能，在危機時由政府兜底。這樣的制度安排能夠在平時促進資金流動，在危機時防止系統性風險。
當然，在借鑑美國經驗時必須注意避免重蹈覆轍。美國在2008年金融危機中暴露出的問題，在於過度金融化與次級貸款包裝，導致風險被掩蓋。中國若要推行類似制度，必須確保資訊透明、風險分級清楚，避免將高風險貸款過度包裝，造成新的金融危機。
房價下跌所引發的財富效應，直接導致消費不振。對於中國家庭而言，房產往往是最主要的資產，占據了家庭財富的大部分。當房價上漲時，居民感受到財富增加，消費意願隨之提升；反之，房價下跌則使得居民感受到財富縮水，進而傾向於緊縮消費。
財富效應 重建消費信心
這種「財富效應」在中國尤為顯著，因為中國家庭的金融資產配置相對單一，房產的比重遠高於股票或其他投資工具。當房價持續下跌，居民不僅在心理上感到不安，更在實際上面臨資產負債表惡化的壓力，尤其是那些背負高額房貸的家庭。消費作為中國經濟增長的核心動力之一，若因房價下跌而長期低迷，將使得中國經濟難以依靠內需支撐，陷入增長乏力的困境。
更為重要的是，中國的房地產問題不僅是金融制度的問題，更是結構性的挑戰。地方政府長期依賴土地財政，房地產下行意味著土地出讓收入減少，地方財政壓力加大。人口結構的變化也使得住房需求逐步下降，尤其是人口增長放緩甚至出現負增長的情況下，房地產市場的長期需求難以維持。
因此，中國在借鑑美國經驗的同時，必須推動更深層次的改革，包括地方財政體制的轉型、人口政策的調整，以及消費信心的重建。只有在結構性改革與制度性創新並行的情況下，中國才能真正走出房地產困境。
若中國能夠有效借鑑美國房利美與房地美的經驗，建立健全的住房金融制度，房地產問題有望逐步緩解。當房地產市場恢復穩定，居民財富感受改善，消費信心回升，內需將重新成為中國經濟增長的強大動力。
消費的提升不僅能夠帶動服務業與製造業的發展，更能促進經濟結構的優化，減少對投資與出口的過度依賴。最終，中國經濟將在房地產問題解決後迎來新的增長階段，實現從高速增長向高質量增長的轉型。
