一句簡單的話，決定你是賺錢還是「被坑」

在房市買氣低迷、農地交易升溫的此刻，不少人看準「區段徵收」利多、急著入手農地。

但鉅軒代書提醒 ——— ：

一紙契約少寫8個字，就可能讓地主慘賠百萬，連徵收換地權都飛了！

所謂的「農地套繪陷阱」，正悄悄在全台蔓延。

許多地主在不知情的情況下，賣出已被套繪過的農地，最終不但被買方要求降價，甚至可能被告違約。

什麼是「農地套繪」？別以為沒建物就安全！

回到2000年《農業發展條例》修正前，農地建農舍的條件相對寬鬆。當時只要在同一人名下、十公里內的非毗鄰農地，就能「合併計算建蔽率」來申請蓋農舍。

因此，很多地主會將不同筆農地「套繪」成一組 ——— 

也就是用A地蓋房、用B地當配合耕地。

而這筆被拿去當配合耕地的土地，就是所謂「被套繪的農地」。

問題來了：

• 雖然土地登記簿上不一定會顯示有建物，但一旦被套繪過的土地，就不能再蓋農舍！

少這句話，可能少百萬：「未經解除套繪」

鉅軒代書指出，有地主在出售農地時，未在契約書上明確記載該農地已被「套繪管制尚未解除」，導致買方在過戶階段反悔，要求降價或主張解除契約。

更離譜的是，有些買方會以「被套繪農地在徵收時會減少權利價值」為由要求折價，但實際上這是錯誤觀念。

依據《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，當該地區未來辦理區段徵收、變更為非農業用地後，套繪管制自動解除，不影響抵價地面積！

簽約前「停、看、聽」三步驟

為了避免掉入農地陷阱，鉅軒代書提醒購地民眾要牢記以下三步驟

 停：先釐清購地目的

如果你是想蓋農舍，務必確認該地是否符合《農業用地興建農舍辦法》條件（面積至少0.25公頃）。

 看：申請「有無套繪證明」

購買前向縣市政府的工商發展處申請「有無套繪證明」。
多這一份文件，就能避免買到「早已被拿去搭農舍」的土地。

 聽：諮詢專業人士

許多地方政府（例如苗栗縣）在每週一、五上午都有免費的建築師駐點諮詢服務。
帶著地號資料請教專業，能省掉日後幾十萬元的訴訟費。

農地「徵收夢」差點變「訴訟夢」

鉅軒代書訴說著一起案例 ——— ：

一位地主在新北郊區出售農地，該地區即將區段徵收。

買方在簽約時明知土地被套繪，但仍同意成交。

待要過戶時卻反悔，主張「被套繪土地未解除，未來抵價地權值會被扣除」，要求折價數十萬元。

幸好當初契約中明確記載「買賣雙方皆知悉該農地有套繪情事」，最終避免了價金爭議。

鉅軒代書溫馨提醒：市場冷時，買方可能比你更懂法規、更會挑字眼。

與其事後打官司，不如事前多花半小時逐條檢查契約。

農地解除套繪的實務流程與條件

對於已確定套繪的農地，您並非只能被動接受，掌握「解除套繪」的主動權，是提升土地價值的關鍵！

I. 依法解除套繪的關鍵條件

農地解除套繪管制通常需要滿足特定條件，其中最為核心的條件包括：

1. 土地變更為非農業用地： 農舍坐落的農業用地已因都市計畫或區段徵收等，變更為非農業用地（如第二章所述，區段徵收即屬此類）。
2. 符合面積比例： 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，且解除後該農業用地面積仍大於0.25公頃。

II. 申請應備文件與流程

結語：你守得住的，不是價格，而是條文

農地交易最怕「只看價格，不看條文」。

當市場從熱轉冷，聰明的買方會用條文打價格戰。

真正能守護你資產的，是一份寫得清楚、載明風險的契約書。

少寫8個字，可能讓你從地主變被告；

多一份「套繪證明」，就能多一份百萬保障。

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