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《免除瑕疵擔保責任》不是無敵星星?5分鐘了解買房知識
2023/12/15 04:00
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在買賣新成屋、預售屋、中古屋時,常見的瑕疵是件令人頭疼的事!

可能包括:結構問題、水電設施、屋頂漏水等。

買方有權要求賣方對這些瑕疵負責,但需注意瑕疵是否超出合約中所規定的範圍。

瑕疵擔保責任通常有特定的時效和範圍。時效可能在合約中有明確規定,而範圍通常涵蓋房屋在特定時期內的結構和功能方面的瑕疵。

  • 但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎?
  • 時效、範圍又有哪些規範?
  • 若賣方主張「瑕疵擔保責任免除」是否有效?

瑕疵擔保責任意思是什麼?

賣方對其出售的商品提供一定程度的保證,保證商品在特定期間內不會有瑕疵或減損價值。

「房屋瑕疵」是買賣房屋時常見的問題,「免除瑕疵擔保責任」是買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一,但並非無敵星星,其有效性取決於合約的具體條款以及當事人的行為,並非完全可不負瑕疵擔保之責。

關鍵在於是否能舉證賣方為故意不告知,如果能夠證明賣方有意不告知或故意隱瞞房屋瑕疵,則買方可能有權主張特約無效,並要求賣方負擔相應的瑕疵責任。

如果無法提供相應的證據,賣方可能有效地免除擔保責任。

 

如果買家發現屋況與原先約定具有差異,即存在瑕疵,買家通常有權主張以下事項:

  • 減少價金:買家可以要求賣家減少買賣房屋所需支付的價金,以反映房屋存在的瑕疵可能對價值造成的減損。
  • 解除契約:在某些情況下,買家有權申請解除合約,尤其是當瑕疵嚴重且影響了房屋的實際使用價值時。然而,解除契約的適用條件通常較嚴格,法官會評估是否存在「顯失公平」的情況。如果瑕疵相對較小,而解除契約被認為不合理,買方可能僅能主張減少價金。

溫馨提醒:賣方有須主動告知買方瑕疵存在的義務喔!倘若賣方故意不告知,買方即使未有檢查或通知的舉動,事後也不會喪失瑕疵擔保權利。

房屋瑕疵分為以下3大類:

  • 價值減損:如房屋傾斜、地層下陷、凶宅、輻射屋等。這些因素可能使房屋難以出售或租賃,導致價值減損。
  • 效用減損:如火災、漏水、壁癌、海砂屋、山坡地住宅、坪數不足、產權及使用權爭議。這些問題可能影響房屋的功能和居住品質。
  • 欠缺契約預定的保證品質:如施工建材有所瑕疵。物件未達到合約中所規定的品質標準,需要求賣方修復或提供賠償。

 

符合以下兩點才能構成房屋瑕疵:

  • 買方未知:在契約成立前,買方並不知道房屋存在瑕疵。
  • 危險移轉:危險移轉通常發生在交付時,除非合約另有約定。這意味著賣家交屋時或交屋前就已存在房屋瑕疵。

溫馨提醒:買房時若怕漏掉上述任何一個房屋瑕疵,可以到內政部網站下載「成屋買賣契約書」,當中的附件一「建物現況確認書」能幫大家逐一檢查瑕疵問題!

瑕疵擔保責任範圍:

瑕疵擔保責任是依據民法第356條規定保障所有動產與不動產的交易,所以即使是中古屋買賣,中古屋瑕疵擔保責任範圍依然同上。

 

房屋瑕疵擔保責任免除條款

在房市交易中,常見有賣家於契約上註明「瑕疵擔保責任免除」條款,例如:

  1. 買方已事先得知「房屋瑕疵」:買方就系爭不動產可能有xxx瑕疵部分已知悉,賣方對此不負民法瑕疵擔保責任。
  2. 買方未有檢查或通知「房屋瑕疵」的舉動:賣方就系爭不動產之全部或一部(xxx範圍)不負民法瑕疵擔保責任。在這樣的情況下就無法對賣方主張瑕疵擔保權利。
  3. 買賣雙方事先約定:買賣雙方在契約中明確約定了賣方免除瑕疵擔保責任的條款,而且此約定合法有效,則在一般情況下,賣方可能不需要對房屋的瑕疵負擔擔保責任。然而,若賣方故意不告知瑕疵,可能會影響免除條款的效力。

溫馨提醒:瑕疵擔保責任免除條款是具有一定效力的,只要賣家與買家並非「企業經營者」與「消費者」的交易關係,在契約上訂定免除條款即可不負瑕疵擔保責任。

瑕疵擔保請求權時效有多久?

  1. 交屋起經「5年」即喪失:這表示若在交屋後的「5年內」,買方未主張瑕疵擔保權利,則之後買方就無法再行使瑕疵擔保的請求權。
  2. 買方依規定通知賣方後,在「6個月」內無行使請求權:買方在發現瑕疵後依法規定通知賣方,但賣方在通知後「6個月內」未積極處理或解決問題,買方須在這個期限內提起訴訟,以確保不失去瑕疵擔保的權利。

 

瑕疵擔保責任與保固責任的差別?

瑕疵擔保責任:

  • 期限:瑕疵擔保責任的主張期限較長,一般能長達「5年」。
  • 主張權利:買方在發現房屋瑕疵後的一定時期內,可以主張賣方對瑕疵負擔擔保責任。這可以包括要求修繕、更換或退款等。
  • 時間起算:自交屋之日起計算,並在特定時限內主張瑕疵擔保請求權。

保固責任:

  • 期限:保固責任通常是合約中賣方對商品或房屋在一定時期內的品質擔保,例如在「1年」內。
  • 主張權利:買賣過程中,賣家用來擔保買賣物於交付後一定期限內能具正常效用,若買家後續想主張權利,只能著重於「維修」。
  • 時間起算:保自交付日起計算,並在特定時限內主張保固請求權。

耀晉不動產

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