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「平均地權條例懶人包」預售屋還能買嗎?
2024/01/25 12:34
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平均地權條例(The Equalization of Land Rights Act)是中華民國政府為推行平均地權政策,規範土地使用、地價、徵稅、收買和歸公等事項的法律。該法的目的是遏阻土地投機或壟斷,穩定土地和房屋價格,促進社會公平和正義。

平均地權條例最初於1954年制定,當時只適用於都市土地。

後來於1977年修正為所有土地全面實施,並多次修法以因應社會變遷。最近一次的修法是在2023年1月10日,將實施五大措施打擊炒房行為,包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋和解約申報登錄,保障自住買家的權益。

平均地權條例的修正案已於2023年7月1日上路

平均地權條例五大修法重點:

  1. 限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元
  2. 重罰炒作行為:若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰
  3. 建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
  4. 管制私法人購屋:增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
  5. 解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元

哪些行為會被視為違反平均地權條例?

根據《平均地權條例》,有以下幾種行為會被視為違反該法:

  1. 換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,除非買受人是配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情況,否則不得轉售或轉讓給第三方。建商也不得同意或協助契約轉讓或轉售,違規者將面臨50萬至300萬元的罰款。
  2. 炒作行為:散播不實資訊影響交易價格、通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。
  3. 不實申報:不動產銷售買賣或申報實價登錄的違規行為,如逾期或不實申報、違反禁止紅單轉售規定、違反限制換約規範等,違規者將面臨相應的罰款。
  4. 私法人購屋:私法人購買住宅用房屋,除非符合特定的用途或條件,否則需經主管機關許可,並在5年內不得轉讓或轉售,違規者將面臨50萬至300萬元的罰款。
  5. 解約不登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄,違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

 

哪些行為會被視為違反預售屋買賣契約?

根據《平均地權條例》,預售屋買賣契約是指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物的買賣契約。

該法規定了一些禁止或限制的行為,以遏制炒房或影響市場秩序的行為。

以下是一些可能違反預售屋買賣契約的行為:

  • 買受人轉售或讓與契約:買受人在簽訂買賣契約後,不得讓與或轉售買賣契約與第三人,除非是配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情況。買受人也不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。
  • 銷售人員協助轉售或讓與契約:銷售預售屋或新建成屋者,不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人,或受託刊登讓與或轉售廣告。
  • 銷售人員變更設計或增加戶數:銷售預售屋或新建成屋者,不得將未售出部分逕自變更設計,增加戶數銷售,除非經買受人同意或給予買受人解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇。
  • 銷售人員要求繳回契約書:銷售預售屋或新建成屋者,不得要求買受人繳回契約書。
  • 銷售人員要求找補價款:銷售預售屋或新建成屋者,不得在交屋時,就未列入買賣契約共有部分之項目,要求買受人找補價款。

違反上述規定的行為,可能會被處以罰鍰或令限期改正。

 

什麼是禁止轉售預售屋書面契據?

預售屋書面契據(紅單)是指在預售屋銷售過程中,建商或代銷業者與買受人簽訂的一種預約或訂購單,用以保留買受人的購買權力,並收受定金或類似名目的金額。

紅單並非正式的買賣契約,因此買受人可以在保留期內反悔,並無條件退還已繳納的金額。

然而,過去有些投資客利用紅單進行短期炒作,將手上的紅單加價轉售給第三人,並退簽自己的紅單,從中獲取差價,造成預售屋房價被哄抬,影響市場秩序和消費者權益。

為了遏制這種炒房行為,政府於2021年7月起實施《平均地權條例》的修正案,明令禁止預售屋書面契據(紅單)的轉售,並規定建商或代銷業者不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。

違反者將按戶(棟)處15萬元以上100萬元以下的罰鍰。

紅單的轉售與轉讓是兩種不同的情況:

  • 轉售:是指有金錢往來的交易
  • 轉讓:是指沒有金錢往來的贈與

紅單的轉售是被禁止的,但紅單的轉讓在特定情形下是被允許的,例如買受人為配偶、直系或二親等內旁系血親,或買受人因非自願失業、重大傷病、法院強制執行等原因,經主管機關核准後,可以轉讓紅單。

 

平均地權條例修法QA

平均地權條例的特殊寬容情形有哪些?

平均地權條例的特殊寬容情形是指在限制換約轉售規定下,允許買受人在特定情況下,將預售屋或新建成屋的買賣契約讓與或轉售給第三人的情形。

根據內政部的公告,這些特殊情形有以下六種:

  1. 非自願離職且超過六個月未就業。
  2. 本人或家庭成員,罹患重大傷病或特定病症,須六個月以上全日照顧。
  3. 本人或家庭成員的房屋,因災害毀損而須另行租屋。
  4. 本人或家庭成員發生意外事故,導致第三人死亡,或重傷須六個月以上全日照顧。
  5. 本人或家庭成員因法院判決或強制執行,須讓與或移轉房屋。
  6. 本人或家庭成員因重大變故,無力償還貸款。

如果買受人符合上述任一情形,且經主管機關核准,則可在每兩年內換約或轉售一戶。

以下3種情況不需申請即可轉售,也不限2年一次:

  1. 配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約。
  2. 買受人死亡後由繼承人依法繼承。
  3. 私法人因合併而承受,或解散清算後財產歸屬的換約。

該條文也要求建商,不得同意或協助契約讓與或轉售,違者均可按戶棟處罰新台幣50萬~300萬元。

 

平均地權條例修法後帶來的影響?

《平均地權條例》修法後,可能帶來的正面與反面影響如下:

正面影響:

  • 遏制炒房行為,穩定房價,減少社會不公平感。
  • 保障自住買家的權益,避免被短期投機客搶購或壓高價格。
  • 提高不動產交易的透明度,防止不實申報或虛偽交易。
  • 鼓勵長期置產,促進房屋使用效率,減少空屋問題。
  • 強化房地產市場的監理與執法,提高違規成本,增加民眾的檢舉意願。

反面影響:

  • 限制買賣契約的讓與或轉售,影響民眾的契約自由,可能違反憲法。
  • 降低預售屋的流動性,增加建商的資金壓力,可能導致建案或餘屋降價出清。
  • 管制私法人購屋,影響法人投資房地產的意願,也可能延宕都更案、危老整合的進度。
  • 讓臨時有資金需求的民眾,在賣屋求現的過程比較不便利,可能影響其生活品質。
  • 增加執法單位的工作負擔,可能造成人力不足或執法不公。

 

預售屋禁換約可調控房價?

預售屋禁換約是否能有效調控房價,目前還沒有定論,不過有些房市專家認為,這項措施將減少投機客的炒作空間,使市場回歸理性交易與合理交易價格,也可能促使建商降低預售比例,或是小幅調降房價以提高銷售率。

不過,也有些專家指出,這項措施可能影響預售屋的流動性,增加建商的資金壓力,也可能違反民眾的契約自由,甚至引發更多的落跑建商。

溫馨提醒:平均地權條例的修正案施行後,平均地權條例不溯及既往,不會影響在施行前已經簽訂的預售屋買賣契約。

也就是說,如果您在2003年7月1日以前簽訂了預售屋買賣契約,您仍然可以自由地換約或轉售給第三人,不受新法的限制。

以上是 「平均地權條例懶人包」房價會降嗎?預售屋還能買嗎?提供 修法五大重點一次看 讓您了解 對房價的影響及預售屋買賣違約項目 的詳細介紹

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1樓. 中子(東籬居士)
2024/01/25 16:57

三民主義,原本一向被列入公務員考試的必考科目。但在1987年台灣解嚴之後,教育主張民主化、自由化、本土化聲浪高張,19947月起,三民主義被考試院委員諸公決定廢考。迄2000年,大學聯招學科,也將三民主義廢考。已注定了,土地不受節制,任由權貴利益炒作的後果吧?

<心靈觀想>夢田 每個人心中都栽有一株向日葵

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