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買賣過戶應注意事項!
2007/10/06 21:12
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雖然這是老調重談的話題,但是我還是常發現很多人還是不了解,甚至完全不懂,直到發生買賣糾紛才找律師或代書尋求解決之道。所以我還是再談一下好了~呵呵~

一般買賣過戶分為四個步驟(這也是最常見的):

簽約 --> 備證 --> 完稅 --> 交屋

1.簽約,指的是買賣雙方簽訂買賣契約書,契約書裏會詳細記載買賣雙方交易的不動產資料,包含土地座落(地段、地號、面積),建物資料(座落地址、層別、面積、公設建號及面積、及其他附屬建物用途及面積)、買賣價金、付款方式、罰則。再簽訂完成之後買方即交付第一期款項(即簽約金)給予賣方,買賣雙方並各付1000元簽約金給予承辦代書。

這此步驟應注意,房屋仲介公司或是賣方應拿出該買賣標的的地籍登記簿謄本、地籍圖謄本、土地建物所有權狀正本或影本供買方查核及經由不動產經紀人簽章完成的不動產說明書(此為政府法令明文規定之必要步驟,若無即違法)。
買方應在此時注意地籍登記簿謄本上的他項權利事項所登記的抵押權設定資訊,確認是否有貸款及其貸款金額、銀行,以了解該房地的目前狀況是否屬實。

另外若有停車位,也須了解是否為獨立產權(意即有權狀),若不是則應注意該停車位的公共設施建號及持分範圍與當初社區停車位的分管證書。

若代書要代刻便章(非印鑑章,買方不須印鑑章),需事先說明。

2.用印備證,買方交付身份證影本、賣方交付身份證影本、印鑑證明、土地建物所有權狀正本給予承辦代書。買方並交付第二期款。

用印,代書會在此時將雙方印章蓋在土地登記申請書、買賣契約書(公契)、土增稅、契稅申報書上,以便將來過戶用。

此時買方須簽一張尾款金額的本票給賣方,此便在銀行撥款時退還給買方。

申辦銀行貸款則繳付個人在職證明、薪資證明、扣繳憑單及填寫申請書,交由代書轉交銀行評估貸款金額,在銀行核定後,約定時間對保。

3.完稅,代書在此時應完成土地增值稅、契稅、印花稅之申報並查欠地價稅、房屋稅。在稅單下來之後,代書交由賣方繳交土地增值稅、買方則繳交契稅、印花稅。買方並交付第三期款,繳款完成之後交由代書進行所有權移轉。

註:土地增值稅、契約、印花稅、房屋稅、地價稅都可以事先請代書或是仲介計算應繳金額及是否有欠費的情況。

4.交屋,代書完成所有權移轉及抵押權設定,交由房屋仲介交屋。

此時由銀行撥款至賣方帳戶,完成尾款繳交,代書並收取代書費(或是房屋仲介已包含在佣金內)。在銀行撥款之後,賣方並退還本票給買方。

以上是買賣房屋過程的說明。

我還是要提醒各位買方,在買房子簽約之前需了解自身的財務狀況及對該標的買賣金額的評估,以免屆時無法貸款或是現金不足造成無法履行契約,而遭到簽約金被沒收。

在標的買賣金額的評估,也需做足功課,以免買太高而造成日後情緒的問題及超出自身的能力。

在簽約之前的建物勘查也非常重要,一般來說有所謂四看,一是晨間看、二是午間看、三是晚上看、四是下雨天看。為什麼要三看,目的不外乎是多了解房子本身的日照方向、週遭環境、出入鄰居等。下雨天看,相信大家都了解,就是要查看房屋本身是否有滲水、漏水的狀況。

總歸一句,買房子就是要多看多了解,才不會造成日後的糾紛或是後悔。

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