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2016/10/06 22:35
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換句話說，現在或許正是承擔房貸信用風險的最佳時刻。基於這個理由，聯博認為房地美（Freddie Mac）與房利美（Fannie Mae）等政府擔保機構新發行的信用風險移轉證券值得投資。除了以房貸為基礎擔保品之外，CRTs完全不同於傳統的機構債，或銀行在金融危機前所發行、屬於非機構債的RMBS，原因之一在於，CRTs的風險等級低於金融危機前的類似產品。CRTs之所以風險較低，是因為其中涵蓋的問題房貸少很多。比方說，2006年房地美的放款中，有11%為低信用分數與高負債收入比的客戶。反觀2016年的CRTs產品中，只有0.7%的客戶屬於此類別。分攤風險，獲取報酬CRTs與傳統機構債券還有一個不同點：沒有政府擔保。金融風暴前，利率與提前清償的風險由投資人承擔，但房利美與房地美則擔保利息與本金的支付，即房屋 修繕 貸款使基礎貸款違約了，亦有償還義務。CRTs如同其名──信用風險分擔，在貸款出現大幅違約時，由民間投資人吸收一定比重的虧損。藉由CRTs，房地美與房屋 修繕 貸款房利美將信用風險分攤給民間投資人，未來若遭遇困難，也無需拿美國納稅人的錢來紓困。由於投資人承擔了更多的信用風險，CRTs殖利率通常高於傳統的機構RMBS，有些甚至與高殖利率的企業債不相上下。「以前銀行的貸款政策鬆一些，還能推出針對新移民和自僱人士的特別貸款計劃，不用看收入證明，只要首付超過20%，都有可能辦得下貸款。但現在都要看收入了，對我們華人社區來說不是一個好消息，因為我們的新移民和自僱人士的數量不小，他們沒有收入證明，很難符合銀行的貸款標準。」 徐群稱，以前的貸款額度是家庭年收入的4至6倍，但現在只能是4倍，貸款額度降低不少。去年北市府同時調高房屋標準單價、路段率和新增囤房稅，加上原本就有的「豪宅稅」，使得北市精華區內的新屋房屋稅大幅飆漲房屋 修繕 貸款，一般而言至少上漲三至五倍，有三戶以上者則飆高了近30倍，造成有意參與都更的民眾擔心未來得繳巨額的房屋稅，導致北市都更案幾乎陷入停擺狀態，現在北市府要讓民辦都更案重新活起來，調降房屋稅勢在必行。北房屋 修繕 貸款市府官員認為，房屋稅調高確實增加民眾的負擔，但也僅是少部分豪宅大幅調高，大多數民眾增加有限。然而，都更的房屋如果地段佳，都更後其既為新屋，不但基本稅額高，路段率也高，加上若符合「豪宅」標準，整個加總計算，恐房屋 修繕 貸款怕每年的房屋稅會是未都更前的好幾倍。閻梅稱，凡是首付低於20%的貸款人，都必須購買政府轄下加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房貸保險。以前5%的首付就能放貸，後來升到10%(首50萬房價最低首付5%，50萬以上至100萬的最低首付升至10%，房價不能超過100萬)，但現在20%以下都很少批，都要買保險。 「加拿大的貸款政策其實很保守，20%的首付是我們的一貫政策。外國買家以前不用看收入證明，只要介紹其在國外的背景，就可以拿到最高65%的放貸。而加拿大本國的買家，因為要看收入，如果收入不理想的話，可能連50%的貸款都拿不到，所以招來一些不滿。」 幫助買家尋找最優惠利率的網站「最低利率」(Lowest Rates.ca)的總裁圖恩(Justin Thouin)表示，絕大多數來他們網站尋求低利率的客戶，最終還是去了大銀行求貸。 「65%客戶去了商業銀行，22%找貸款經紀，13%直接去找非銀行貸款機構。這些客戶裡面，有的一些是既找商業銀行，也找貸款經紀。」 圖恩指出，所謂的壓力測試，就是按央行的5年期固定利率，客戶每年還貸的數額，不能超過其家庭年收入的39% 。 萬錦信貸總裁許群表示，新政策出台對某些群體的申請人不利，比如說新移民和自僱人士。你可能會有興趣的文章：
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