作者：鉅軒代書

「仲介費不能談？錯！有位客戶分享從4%談到2.5%，省下快20萬。」

在房價下修、買氣冷淡的現在，懂得「怎麼談仲介費」，才是真正的賣房關鍵。

仲介費怎麼算？法律上限與實務行情

根據《不動產經紀業管理條例》，仲介費不得超過成交價的6%。

一般行情：

• 賣方：3%～4%
• 買方：1%～2%

 重點是「可談的」！ 並非法律固定費率。當成交金額高、銷售過程短、或仲介未投入太多成本時，都有降價空間。

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沒寫「底價」＝對賣方不利

若委售契約上只寫仲介費比例、但沒寫底價，代表仲介只要找到任何願意出價的買方，就能要求全額服務費。

解法：

在簽約時寫明底價或加註條款：「成交價低於 XX 萬時，服務費比例自動調整為 X%。」

什麼時機談最有效？房仲也看時機讓步

時機	是否能談	建議做法
簽約前	最佳時機	寫入彈性條款、階梯收費制
帶看期	可觀察	若無人詢問可酌提調整意願
買方出價低	關鍵時機	以「激勵式收費」談雙贏方案
成交前	最後機會	變更條款一定要書面化

談判技巧：比「硬砍」更聰明的做法

1. 理性談判： 帶成交行情資料，證明出價偏低。
2. 雙贏提案： 「成交價若達 XX，我願付 Y%。」
3. 理解成本： 承認仲介投入時間與成本，提出合理折衷。
4. 書面落實： 任何口頭承諾，都要附在「契約變更同意書」中。

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成功案例分享

一名屋主指出：「我找出附近5件成交價，比行情低15%，最後房仲同意把仲介費從4%降到2.5%。」

 重點是「用數據說服，而非情緒壓價」。

仲介費不是固定成本，而是談判籌碼。

只要談得對，雙方都能得利：

• 房仲願意努力促成成交
• 賣方也能降低不合理成本

 在簽約前談清楚，比事後爭吵更有利。

懂得談判，才是最聰明的賣方！

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