大寮區民間二胎房貸利率土融台北大安土融 - 阮佳怡

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大寮區民間二胎房貸利率土融台北大安土融

2017/04/17 16:34

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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

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＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%，則建築面積為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率：

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪，容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

另外，社會閑散資金，以及對商業地產缺少投資認知，對房地產有過高預期的投資者，在急功近利，誤導開發企業的政府推波助瀾下，把商業地產變成一場全民狂歡。但卻不知投資散售型商業的風險很高，甚至血本無歸，最後連債主都找不到。比如最可信的"主力店"很可能是通過線下勾兌的一紙"協議"，比如信誓旦旦的"經營管理公司"，名為開發商子公司，但實際上和開發商公司沒有法律權屬關系。另外，從國內不計其數的返租物業來看，經營成功的屈指可數，隻不過信息不對稱，投資散戶太過於迷信大品牌宣傳，太迷信政府，對投資缺少足夠的風險意識，才造成被散售的購物中心所套牢。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/12442552830.shtml

但出乎開發企業意料，2011年期間搶商鋪的現象基本絕跡，來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經出現蓄客不理想而延遲開盤，其中一個基於年終工程結算、人員工資、稅務結算等資金壓力，低於蓄客價格而開盤，預想趁著打工返鄉人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個億而告終。而此項目的商業總產值是12個億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期......

內容來自sina新聞

某縣級市，在建購物中心8個，市區人口不足20萬。除其中一個全持有之外，其他基本采取售後返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達到3萬，最高突破7萬，返租5年，年回報率5%。而從2012年開始陸續投入市場的銷售型購物中心，由於面臨越來越多的競爭對手，越來越少的本地投資客群，返租年限從5年逐步延長至7年，10年，個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%、9%，最高突破12%。

目前商業地產供應過量、極不規范的銷售模式、開發企業誇大其詞的宣傳主力店影響力，都跟政府監管缺位，甚至暗箱操作有莫大關系。此輪商業地產對於部分投資者和開發者，都是劫難，從發展態勢看，已經無法挽救，隻能等待破滅。

此類以銷售返租為主的商業地產項目，在地級市比比皆是。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業可售面積過大，市場表現遠低於預期，開盤去化不理想，可售部分的"精肉"被銷售，剩餘的部分無人問津......

這一切的根源是政府誤導和開發企業盲目樂觀，而銷售遇阻的本質是"售後返租"與商業地產理念背道而馳。從一開始就不應該用住宅銷售的模式來開發商業地產。

"返租"說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業地產的投資風險轉嫁給投資者的過程。

從市場的角度講，商業地產本身就是長周期，慢見效，對地段比住宅更挑剔，系統更復雜，融資要求更高的物業類型。他的本質是商業經營，而不是地產開發。

從2010年此輪商業地產熱潮開始，經過2年左右的前期規劃、試招商、多數地級市購物中心在2013年年末開始進入刺刀見紅好血拼階段，未及開業，招商已陷入困境，高預期、高回報的售後返租模式陷入去化危機。

商業地產的返租銷售困境台中南屯建地貸款

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