經濟日報社論／住宅超額供給 房價下跌壓力重

近日關於去年房市交易的資料陸續出爐，顯示住宅買賣數量以及國銀房貸與建築融資年增率皆創近期新低，但交易價格較前一年變動不大。不過，由於住宅超額供給快速擴張，故未來建商恐須大幅降價以提升買氣。

2025年預售屋及中古屋成交量陷入谷底，透過買賣交易的住宅棟數為26.1萬，僅高於2001年及2016年。其中，大多為之前預售屋買賣的「建物所有權第一次登記」歸類有17.7萬棟，故中古屋買賣只有8.5萬棟，較前一年18.8萬棟減少55%。而在預售屋方面，去年前11月全台僅成交3.4萬件，較2024年同期11.7萬件減少71%。至於去年國銀房貸及建築融資餘額年增率也創近八年新低；前者增加4.4%，而後者增加1.2%。

就房價而言，去年中古屋跌幅較預售屋及新成屋明顯。信義房價指數顯示，和2024年第4季歷史高點相比，去年第4季全國中古屋房價下跌3.7%。其中，僅桃園市小漲0.6%，而以台南市下跌13%最嚴重。就預售屋及新成屋而言，國泰房價指數顯示，去年全台第4季房價處歷史高點，並較2024年第4季上漲1.1%。其中，僅新北市下跌6.1%，而以高雄市上漲7.2%為最多。不過，上述數據低估成交價搖搖欲墜的情況；這是因房市交易清淡，建商傾向以同樣價格出售房屋，但對較後期購買者，採增送裝潢或家電方式行銷。

央行於2024年9月推出的第七波打房措施，顯著影響民眾購屋意願。雖然依《銀行法》72-2條計算的不動產放款比率法定上限為30%，但此比率卻從去年6月起，連續下降至12月的25.4%。此打房措施也造成房貸成數下降，但貸款利率上揚；聯徵中心的資料顯示，2024年第3季房貸成數及房貸利率分別為79.6%及2.23%，但到去年第3季變成77.4%及2.44%。

反觀去年股市大漲的財富效果並未外溢至住宅市場。去年台股加權指數上漲25.7%，而若將此獲利平均分配給1,371萬開戶投資人，則每人可得149萬元。不過，上述數據高估國人獲利情況；這是因為外資持有台股比重約四成，且其持有去年上漲45%的台積電股票73%。而這也顯示，去年台股大漲的財富效果，並無法壓過國人預期房價下跌，以致於對買房裹足不前的效果。

未來主導國內房價走勢的因素，包括影響住宅供給面的近期建築物開工情況及土方之亂，以及影響住宅需求面的建物贈與及繼承移轉狀況，及未來台股前景。

首先，最近三年平均每年建築物開工數為13萬宅，遠高於去年預售屋買賣的4萬宅。再加上截至2024年底，待售新成屋仍有11.1萬宅，故未來住房超額供給恐如滾雪球般增加。

其次，從今年元旦起，國土署對建地土方處理的管制方式由紙本聯單改為全流向管理，造成每立方公尺土方處理成本由1,200元增加到3,000元，導致建商成本增加約1%。不過，因住房超額供給嚴重，故建商難以將其轉嫁至購屋者。

第三，2016年時，國人透過繼承及贈與方式取得建物所有權僅9.3萬棟，但最近三年平均每年已增至13萬棟。再加上近期新生兒人數銳減，故未來國人對住宅的需求長期看跌。

最後，未來美國股市潛藏本益比過高，而有大幅下挫的風險。根據諾貝爾經濟學獎得主席勒提出的「周期性調整本益比（CAPE Ratio）」數據，美國今年1月已達41，只略低於網路泡沫時期，1999年11月的歷史高點43.2。若未來台股也隨美股大幅下挫，則會使住房買氣雪上加霜。

綜上所述，未來國內住宅市場恐陷入嚴重供過於求的狀況。目前已有少數建商賣房時採定價打八折方式行銷，若未來更多建商因資金周轉不靈跟進，則房價可能較去年明顯下跌，但成交量也可望增加。