此時的北半球，寒冬凜冽。曾經最為火熱的新興市場領頭羊中國，也不得不在寒風中點火取暖。一點猜想，社會主義初級階段的高速發展，在日漸成熟的中國市場恐怕再難有。而更多野蠻生長的機會，將在目之所及的東南亞。

相比其他東南亞國家，越南受中國文化的影響更深。或許經濟不如泰國，但政治相比周圍國家要更加穩定。近年火起來的“越南製造”，更在暗示著這個處在社會主義初級階段的國家，有著廉價且聽話的勞動力。隨著外商直接投資大量流入，外資興建製造業工廠，海外資金流入房地產，熟悉的一幕出現在了越南。

走在越南的街頭，道路逐漸寬敞，建築工人在工地上大汗淋漓，後面是一棟棟嶄新的高樓大廈。這一切，會人想起十年前的中國，越南彷彿在孕育著一生只有一次的時代機遇，那麼，該如何正確地投資越南？風險和收益怎麼樣？從大家熟悉的也是最熱門的房地產說起。

越南房地產對外國越來越開放

與越南經濟一樣，越南房地產也是對外國越來越開放。2015年7月，越南新“住房法”實施，規定只要擁有越南簽證，外國人，外國投資基金，外資銀行，外企在越分支機構和代表處都合資格購買房屋，公寓和包含土地產權的別墅。越南本國人的不動產是永久產權，而外國人不動產產權的使用年限為50年，期滿可續約，最長不可超過70年。新法案還規定，外資房地產開發商持有不動產的比例上限從49％提高到100％。因此吸引了不少海外資金湧向越南進行投資，許多高端住宅項目也由此而生。

在越南房地產市場中，胡志明和河內最受歡迎。河內是越南的首都和政治中心，胡志明是越南的經濟中心。根據“2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告”，得益於經濟增長和對外開放，胡志明，河內近年來租金和房價增速較快，在亞太區排名靠前。根據地產中介公司第一太平，越南商業地產目前的整體租金收益率大約在6％-8％的水平，租金收益率高於國內和亞太一線城市。

各大城市商業地產租金回報率（2018）

如果按照板塊劃分，河內和胡志明市辦公樓的實際租金收益率分別達到8.29％和7.53％，居於主要亞太城市榜首。根據第一太平報告，近年越南已建成的優質寫字樓庫存不斷減少，寫字樓的價值也隨之抬升。

亞洲寫字樓實際收益率（2017年6月）

數據來源：Savills Research

越南寫字樓的需求保持強勁，毛租金收入和淨租金收入呈上漲趨勢。根據仲量聯行的報告，截止至2018年二季度，越南的甲級寫字樓平均淨租金為42美元/平方米/月，乙級寫字樓平均淨租金達23.3美元/平方米/月。這個租金水平已經直追上海。根據高力發布的2018年1月的報告，上海核心區甲級寫字樓平均租金為306元/平方米/月，約合43.7美元/平方米/月。

根據“2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告”，胡志明是唯一一個被認為投資前景普遍良好的東南亞城市。

2018年城市投資前景排名

數據來源：“2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告”

股票市場

越南股票市場起步較晚，是東盟10國中第7個成立證券市場的國家目前越南共有兩個證券交易中心：胡志明市證券交易中心（2000年開業）和河內證券交易中心（2005年開業） 。前者相對於國內的主板，後者相當於國內的中小企業板塊。

胡志明指數

截至2018年11月13日，胡志明交易所和河內交易所市值分別約為1260億美元和42億美元。從越南胡志明指數的組成板塊來看，截至2018年11月9日，金融和房地產的市值總和約53％，已超過胡志明指數總市值的一半。在胡志明指數前十大成份股中，金融股，地產股，消費股佔比較高。

數據來源：彭博

如前所述，投資者若看好房地產行業，且對流動性有要求，房地產行業的龍頭標的是一個渠道。例如，上表中的第一大權重股-Vingroup，從2009年年上市以來股價從7491.07飆升到99000，年化收益率達25.8％。

Vingroup股價走勢

數據來源：彭博

外匯市場

再來說說匯率風險，畢竟投資的資產以本幣計價。越南採用的是有管理的浮動匯率制度，即貨幣盯住美元，同時允許匯率在一定範圍內浮動，這點與2015年“811”匯改前的人民幣匯率制度類似。

2008年金融危機爆發後，越南盾對美元曾大幅貶值。2011年以來，越南盾兌美元匯率保持在較為穩定的水平2016年開始，隨著外資的大量湧入，進出口貿易趨於平衡，外匯儲備規模增加到563億美元。

越南外匯儲備和匯率

數據來源彭博，雲鋒金融

伴隨外匯儲備規模增加，相比越南220億美元的進口，“家底”比想像中厚實。

如何更簡單的抓住越南的投資機會？

越南適合亞洲人來投資，而且沒有宗教階級的束縛，每個人都有上升階梯。位於越南南部的胡志明市對標上海，而越南的首都河內對標北京。根據CBRE研究報告，許多亞太投資者，特別是來自中國，香港和日本的投資者正在胡志明和河內尋找投資機會，越南的房產市場在整個東南亞引起轟動.CBRE還表示，香港和日本投資者最近幾個季度已經開始探索在河內收購土地以發展住房項目，一些大型交易可能會很快進行簽署。

越南Savills總經理Neil MacGregor表示，越南的房地產市場對外國投資者俱有很多吸引力。越南的GDP增長率與其他競爭對手相比是非常積極的，國內經濟發展平穩，隨著進入越南的遊客數量不斷上升，越南發展潛力無窮。

“如果你想參與全球經濟最快速地區的獲利成長，就必須投資新興國家。”“你最好的保護就是分散投資。” - 新興市場教父馬克·墨比爾斯

新興市場巨大的發展潛力吸引著一批又一批的淘金者，前往挖掘“下一個中國”。從房地產，股市，再到匯市，掌握了分散風險的方式，新興市場的投資也會更加游刃有餘。走在胡志明市的街頭，手持咖啡，清風徐徐，度假般的生活方式，令人神往。

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