「實價登錄」後，真能「實價課稅」嗎？

--- 不動產買賣「實價登錄」為何？影響是什麼？與未來「實價課稅」關聯

自馬政府討論稅改後，立法院亦已於100年12月13日三讀通過”平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例”等修正案，明訂權利人(土地、房屋買方)、地政士、仲介業、代銷業者，應在買賣案件完成所有權移轉登記起30日內，向主管機關申報登錄土地和建物成交案件實際資訊。亦即「實價登錄」；即將於101年7月1日實施。「實價登錄」後，凡不動產的買賣交易，乃至於租賃，皆需要按實登錄價格。

分析未來趨勢如下：

一、何謂實價課稅：

未來財政部擬用現在預售屋換約獲利課稅方式課徵已有登錄實價者。

＊獲利 = 本次出售價 – 前次已登錄之成交價格

將此獲利作為課稅數額，併入個人綜合所得稅課稅。

二、實價課稅不會很快到來：

由於目前官方的規劃中，「實價登錄」會是「實價課稅」的基礎，因此至少會是在兩、三年後，「實價課稅」才”有機會”上路。

三、如施行實價課稅會遭遇的困難：

技術上，實價登錄能涵蓋全台的不動產之機會微乎其微，舉例：世代相傳的祖厝，從來不曾有交易記錄，自然無法有計算獲利的被減項(＊獲利 = 出售價 – 成本) 要以當初造價計算，這中間的通貨膨脹，如何將過去的價格換算成現在的相對值，恐怕也沒有一個標準可以讓人信服，想要屋主認同必然會是一大難事。再者，如果上一次移轉的原因是贈與，亦無所謂”市價”可循。所以要施行實價登錄，勢必要有良好的配套措施，否則一定帶來廣大民眾的反彈。

四、不動產交易課稅標準，逐步往市價趨近：

另一方面，財政部已逐年在調高現行課稅的標準，如同作者一文：賣屋成本將逐漸提高_100年度所得稅申報_財產交易所http://blog.udn.com/vectorchu/6411266

＊精華摘錄：100年售屋，台北市財產交易所得標準已從房屋課稅現值的37%調至42%；另外土地公告現值也已在這一、兩年作大幅的調升，故土地、房屋二者課稅數額都已逐年且快速上調而趨近市價。

五、未來可能採「雙軌制」：

推估未來不動產交易課稅，可能採「雙軌制」，一者是已有「實價登錄」記錄者，會按實價課稅。另一方面，未曾有過「實價登錄」記錄者，則按課稅現值去乘上一個較高的稅率課稅。

簡言之，就把有過「實價登錄」記錄者，以預售屋買賣(換約)的課稅方式處理，其餘的標的則以現行的課稅方式為之。

五、未來房屋出租的屋主，將大量減少漏報情形。這個趨勢也必然衝擊租賃市場。

由於稅捐改革一向影響甚鉅，而且牽動政治選情。就像2010年拋出的奢移稅議題及後來的立法通過，平息民怨的成份就很重，當然這也是對的事，確實也已經將成交量給打了下去。未來實價課稅有所謂三年的緩衝，值得我們留意觀察。