非不動產經紀業者，可否刊登廣告經營不動產仲介業務？

案例

　　Ａ不具不動產經紀業身分，亦未向主管機關申請許可、辦理登記，自行經營不動產仲介業務，以自己名義在Ｂ網站上租售屋專區刊登房地產銷售及租賃廣告，並留本人聯絡電話號碼，是否違反相關法律規定？

解析

一、不動產經紀業者應向主管機關申辦許可

（一）、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款、第5條及第32條規定：「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記．．．」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣10萬元以上30萬元以下罰金。」，故擬從事不動產仲介或代銷業務者，依上開規定應以「公司」或「商號」型態為之，並應向主管機關申辦許可等事項，即不得以「事務所」型態為之；違者，自得由主管機關依本條例第32條規定辦理。（內政部89年8月11日台內中地字第8916077號函）

（二）、依不動產經紀業管理條例第7條，經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；預期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。

二、違反上述規定法律效果？

（一）、依不動產經紀條例第32條，非不動產清繼業公司或個人，自行經營不動產仲介或代銷業務，主管機關可對公司負責人、商號負責人或行為人處以罰緩。屢勸不聽，仍繼續營業者，得處有期徒刑、拘役或科併科罰金。

（二）、如何認定第32條的營業行為？

主管機關函釋認為，營業行為認定，由各直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰。例如，以看板、發放名片、廣告等方式宣傳，足以讓一般民眾知悉仲介身分，均已構成本條。本案中Ａ網站上租售屋專區刊登房地產銷售及租賃廣告即屬之，Ａ可能會被處以罰鍰。實務見解認為，未具經紀業身分卻刊登廣告，從事不動產仲介業務者，無論有無取得報酬，皆已構成非法從事不動產仲介業務罪。

法條依據

高雄高等行政法院103年度訴字第371號判決

按不動產經紀業管理條例第4條第5款所稱「仲介業務」，不以從事有報酬之不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務為限，除有償之「居間」外，亦包括無償之「居間」或「代理」業務行為。是以未具經紀業身分竟以私人名義刊登廣告，從事不動產仲介業務者，無論有無取得報酬，亦不論是否徵得不動產業主授權，均不影響其違反前揭規範之事實。按次同條例第32條第1項裁罰規範之行為主體包括公司負責人、商號負責人或行為人，故不因非法從事不動產仲介業務者係個人而非屬公司或商號，即排除適用。

內政部89年8月11日台內中地字第8916077號函

擬從事不動產仲介或代銷業務者，依上開規定應以「公司」或「商號」型態為之，並應向主管機關申辦許可等事項，即不得以「事務所」型態為之；違者，自得由主管機關依本條例第32條規定辦理。

不動產經紀業管理條例

第5條

第1項 經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。

第2項 前項申請許可之事項及其應備文件，由中央主管機關定之。

第3項 經紀業分涉營業處所，應向直轄市或縣（市）政府申請備查。

第7條

第1項 經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。

第32條

第1項 非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰緩。

第2項 公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。

延伸閱讀 

 建律法律事務所-台北所週五免費法律諮詢 

 建律法律事務所-來電免費法律諮詢