對不動產處理事項完全是新手，所以先來問問大家看能否得到一些指引


首先，先敘述一下目前情況：

我今年30歲，在新竹科學園區上班，已婚但夫妻兩人名下皆無擁有不動產，婚後一直是與我父母同住。

目前居住的房子是屋齡18年的5層別墅，內含室內車庫（購買時是新房，當時房價約690萬）

父親當時買房時共貸了450萬，因為經濟問題家裡發生一些事

所以至今仍有約 350萬的房貸未繳清

父親將在4年後退休，他近日向我表達想把房子交給我，當然餘下的房貸要由我來負擔

而他自己要靠退休金及一些積蓄至中南部買一間較便宜的公寓養老（他老人家很希望到鄉下生活）

當然能力許可範圍內我也會幫父親出一些讓他較無後顧之憂

中間一些細節與主題無關，所以我不再贅述～

還望版友們就針對主題討論即可，感激不盡



現在問題就來了，我該如何做才能最有利？

1.) 如果直接過戶給我，是否會有贈予稅問題？（房子是仍有貸款的）

2.) 我至今未買過不動產，也無任何負債，想利用 "青年首次購屋貸款" 方案來負擔這棟房子的房貸，請問這樣是否是較正確的做法？

3.) "青年首次購屋貸款" 會比郵局及土銀的利率更好嗎？（我真的是外行人，抱歉）

4.) 我是否能多貸一些資金，順便整修一下房屋？畢竟18年的房子有些地方真的需要整理一下。


其餘我不知還會遇到什麼問題？是否就單純的贈予或買賣即可？


還望版友們給些建議及解惑，感謝。

依照地政登記原則,二親等之間的買賣視同贈與,
就算你們是以買賣的方式要辦理產權登記,地政事務所都會要求你附上贈與稅的完稅證明,
所以還是用贈與的方式辦理就行了吧!
這個可以先找個代書問一下如何處理比較ok,相關稅費大概要繳多少

關於貸款問題,個人不是很懂,就不多談
但關於贈與的問題,可以給你一點建議

印象中,修法後,個人贈與額增加到220萬左右
而贈與稅,是和贈與人有關,被贈與人則不受限

另外,夫妻互相贈與,免稅
再加上贈與房屋,是以公告現值計算,非實際市價

所以,從以上幾點來看
你可以的操作模式
(1)你父親贈與一半的房屋給你母親
(2)你父母分別將房屋贈與給你(不要超過220萬的贈與扣稅額,父母加起來440萬的額度)
(3)若房屋的公告現值超過上述,那分2年或3年來處理
以上,理論上一毛的稅都不會課到
唯一的花費,應該是代書的代辦費

詳細情況,可以找代書問清楚,照你所述,應該1~2年就可以免稅贈與完成
網路上的回應,大多只能說個大概的情況
詳細的細節及執行,還是要實際去處理才能確定
找代書代為辦理,是比較簡單的方式

muchshow wrote:
1.) 如果直接過戶給我，是否會有贈予稅問題？（房子是仍有貸款的）

免稅額220萬,超過10%贈與稅.
自己查一下土地現值:http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100
房屋現值看房屋稅單,兩者相加-220萬-贈與負擔(貸款)>0 才要繳贈與稅
無論是否有贈與稅都要申報.基本上應該沒有贈與稅
但
一定有土地增值稅,而且一定不少,上面的網站有試算.
若要用自用稅率,移轉登記就要作買賣申報.

"繼承"不用繳土增稅.
遺產稅免稅額1200萬.

父母的貸款,你是否負擔,與房子過不過你名下無關.


-------------
關於六樓
增值稅是免不了的而且遲早要遇到，所以越早辦越好，不然土地公告價格應該只會向上爬升

這並不是正確的.繼承後土地前次(原地價)就變成繼承當年的了.
這件事,似乎每個月都要在這邊重複一次.

shadowjon wrote:
關於貸款問題,個人不...(恕刪)

就算用贈與的還是會有土地增值稅哦
最省錢的辦法就是放著不要去處理
直接幫老爸買養老房並且持續繳房貸
然後慢慢等到那一天到來繼承房子
省下的土地增值稅可能夠你付一整年的房貸+利息還有剩
反正也是你們夫妻兩在住
房子登記在老爸名下應該沒差吧
省到錢比較重要

個人經驗，分年贈與可省贈與稅，增值稅是免不了的而且遲早要遇到，所以越早辦越好，不然土地公告價格應該只會向上爬升

太麻煩了拉 幹嘛要一次贈與? 一次贈與要付稅金欸

直接用分年慢慢贈與過戶的方式就好了啦 父母過給孩子 每年限定200萬 超過要繳稅
(不超過就不需繳稅) 你爸還有4年後退休

你直接叫你爸過戶 每年過200萬 4年後房子就是你的 一毛稅金都不用繳

房貸問題 等你房子過戶4年成功後 再去跟銀行談 青年成家方案之後可能會沒有

我今年買一間套房就是青年成家方案 銀行說明年此方案可能會取消(不知真假)

你先別考慮貸款問題 直接去辦過戶 每年200萬額度 慢慢過~ 反正用公告現值去過戶

大概過個4 5年房子就是你的了

我家裡有一間房子就是這樣 每年200萬 慢慢過

等房子過戶成功後 再去找銀行談房貸問題 可以用很多方式調整 例如還款年限提升 增加保證人

利息調降等等 但前提必須是房子是你的 所以先過戶 房貸問題之後再談!

增值稅 一定都會有 你要賣房子才要付增值稅 沒賣都不要煩惱

針對你問題依序建議!

1.)如果直接過戶給我，是否會有贈予稅問題？（房子是仍有貸款的）

A:逐年贈與.先夫妻贈與再分別贈與兒子這些都是贈與移轉於節稅上無最佳效果
以這約700萬房屋其實贈與稅不是最大需支出預算
公告現值頂多300萬上下可能還未超出免稅額220萬
而是土地增值稅(因為這是透天其土地可是全部持有)
如果父親是持有18年現在利用贈與移轉不適用土增稅優惠稅率
加上你既想利用首次購屋利率優惠就利用買賣方式進行方為上策
買賣登記才符合首購與自用土地優惠稅率這才是節稅與能享有貸款優惠利率上策
二等親間買賣需要些資金流規劃否會視同贈與
此等買賣架構有技巧運做但不難找位代書諮詢處理即可

2.) 我至今未買過不動產，也無任何負債，想利用 "青年首次購屋貸款" 方案來負擔這棟房子的房貸，請問這樣是否是較正確的做法？

A:只要名下無房產也無使用過青年首購就符合資格
且你狀況善用買賣方式才正確


3.) "青年首次購屋貸款" 會比郵局及土銀的利率更好嗎？（我真的是外行人，抱歉）

A:以目前房貸利率除公教資格外就青年首購利率最優惠

4.) 我是否能多貸一些資金，順便整修一下房屋？畢竟18年的房子有些地方真的需要整理一下。

A:假設房屋經銀行價值700萬計算可貸足7成約貸490萬上下
扣除代償原房貸350萬你約有140萬可動用
但注意能否貸到理想額度還需評估房屋整體價值條件與你財資架構負債比例等

其餘我不知還會遇到什麼問題？是否就單純的贈予或買賣即可？

A:以買賣方式進行需有合理交易價金流向與明確交易之實
這細節透過代書處理即可

其次為節稅問題!
既以買賣方式就無贈與稅預算問題
但有土增稅是否符合自用住宅優惠稅率問題
此部份就要了解父親有無動用過土地增值稅自用優惠稅率

再來是貸款資格問題!
假設房屋可貸到500萬分20年利率2%計算月繳約2.5萬
你財力條件能否支付並控制在收入7成以內(上限)

以上皆為基本概念實際如何運作那建議你直接找代書會乾淨俐落

blockquote,你寫的就是贈與，不是嗎?
是我那裏誤會了嗎，有誰可以和我講一下。

彎刀舞希狼 wrote:
太麻煩了拉 幹嘛要贈與? 贈與要付稅金欸

直接用過戶的方式就好了啦 父母過給孩子 每年限定200萬 超過要繳稅
(不超過就不需繳稅) 你爸還有4年後退休

你直接叫你爸過戶 每年過200萬 4年後房子就是你的 一毛稅金都不用繳(恕刪)

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