房屋仲介房屋買賣租屋配對房屋投資買屋房屋網地上權的資料整理 (住宅版) [email protected]#0.1 ^L:home0a01:#,:home0a01:,[email protected],:home0h01:,[email protected],:home0b01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │地上權是指利用他人持有之土地進行營造建築物或工作物使用│ │ │或為培植竹木，而取得的一種權利。地上物如為住宅，購買者│ │租賃權屋主 │僅取得地上權存續期間的「租賃權」或「房屋所有權」，一般│ │ │為40至50年。(1~70年亦有之，視地主對象而定：私人或政府)│ │房屋所有權屋主 │ │ │ │ │ │地上權屋的價格？│ │ │ │ │ │房屋折舊率 │ │ │ │ │ │地上權與土地租賃│ │ │ 的不同 │ │ │ │ │ │仁愛之家地上權 │ │ │ │ │ │資料來源 │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0b01:#,:home0b01:,[email protected],:home0a01:,[email protected],:home0c01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │「租賃權」(or使用權住宅)屋主 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │優點： │ │ │☆得以購買「使用權」的買賣形式，以低於市場房價之價格購│ │租賃權屋主 │ 得房屋。 │ │ │缺點： │ │房屋所有權屋主 │1.僅取得使用權，房屋所有權則交付信託機構所有，購屋者僅│ │ │ 取得「房屋使用憑證」。(使用權住宅之住戶則完全不具房 │ │地上權屋的價格？│ 、地所有權，僅擁有一段期限內的房、地使用權，較類似租│ │ │ 賃概念。) │ │房屋折舊率 │2.使用權期限屆滿，一定得依契約約定放棄房屋使用權。 │ │ │3.建物所有權(本來就沒有，故)不得進行銷售或預售。 │ │地上權與土地租賃│4.對銀行端來說，因承購者未能取得建物所有權及土地地上權│ │ 的不同 │ 權，在房屋的使用權不得做為不動產擔保品抵押下，讓購買│ │ │ 地上權的買方面臨借貸無門的窘境。 │ │仁愛之家地上權 │案例： │ │ │交九台北轉運站的京站酒店式公寓住宅 │ │資料來源 │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0c01:#,:home0c01:,[email protected],:home0b01:,[email protected],:home0d01:,[email protected],:home0c01:,[email protected],:home0c02:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │「房屋所有權」(or地上權住宅)屋主 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │優點： │ │ │1.地上權住宅僅只賣屋而不賣地，故售價相對一般住宅便宜，│ │租賃權屋主 │ 價位大多在區域行情的七成左右，入住門檻較低。(只有土 │ │ │ 地上建物的使用權限，係買屋不買地的模式) │ │房屋所有權屋主 │2.此類住宅因沒有土地所有權，自然不必每年繳付地價稅(PS.│ │ │ 住戶擁有房屋的所有權，"仍"須繳納房屋稅)，在轉手交易 │ │地上權屋的價格？│ 時亦不必繳納土地增值稅，1、2兩項為最大之優點。 │ │ │3.地上權住宅可取得房屋所有權，且受到民法保護。 │ │房屋折舊率 │4.在地上權設定期限到期時，土地所有權人應按建物時價，補│ │ │ 償房屋所有權人，或得於雙方約定後，延長地上權期限。 │ │地上權與土地租賃│5.若地主要賣地，建物所有權人有優先購買的權利。 │ │ 的不同 │6.地上權人，除契約或習慣另有限制外，可將其權利讓與他人│ │ │ （民法第八百三十八條）。(可以賣屋or租屋的意思) │ │仁愛之家地上權 │缺點： │ │ │1.土地為地主所有，且有使用年限限制，使用期限屆滿之前，│ │資料來源 │ 住戶得以向地主請求延續租約，但答應與否端看地主臉色。│ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │PgUp 上頁 PgDn 下頁 01/02 q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0c02:#,:home0c02:,[email protected],:home0b01:,[email protected],:home0d01:,[email protected],:home0c01:,[email protected],:home0c02:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │「房屋所有權」(or地上權住宅)屋主 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │缺點： │ │ │2.若約定年限一到，地主只須付出一筆建物補償金即可取回土│ │租賃權屋主 │ 地和房屋。 │ │ │3.住戶不僅無法享受到土地增值利益，屋價反而逐年遞減，殘│ │房屋所有權屋主 │ 餘價值極低，加上市場需求有限，轉手不易。 │ │ │4.雖然省去地價稅，但每年須交付『地租費』，以獲得繼續租│ │地上權屋的價格？│ 用土地的權力，而地租費之費率通常是公告地價的五％左右│ │ │ ，長年累月下來是一項不少的開支。 │ │房屋折舊率 │5.地上權使用契約，並不會因建物損毀而消滅，倘若房屋因地│ │ │ 震、火災或外力衝擊而損毀，仍得每年繳交地租費。(但建 │ │地上權與土地租賃│ 物所有權人可在土地上重建。這是受到民法：「地上權不因│ │ 的不同 │ 工作物…之滅失而消滅」所保障。) │ │ │6.部份金融金構多不愛承作相關房貸案，即使獲得核貸，新屋│ │仁愛之家地上權 │ 核貸成數也難以超過六成，甚至在五成以下，所以欲購買的│ │ │ 民眾就需準備更高成數的自備款。 │ │資料來源 │案例：台南仁愛之家的土地的地上建物 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │PgUp 上頁 PgDn 下頁 02/02 q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0d01:#,:home0d01:,[email protected],:home0c01:,[email protected],:home0e01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │影響地上權屋價格幾要素： │ │ │1.地段價值 (預期可取得土地所有權的心理) │ │租賃權屋主 │2.租金報酬率 (把房子租給房客) │ │ │3.房屋折舊率及耐用年限 (視建材及使用年限而定) │ │房屋所有權屋主 │4.地主態度 (會一直讓人租下去，還是期滿收回？) │ │ │5.銀行核貸否(會造成轉手不易或貸款成數偏低影響購買意願)│ │地上權屋的價格？│ │ │ │ │ │房屋折舊率 │範例試算：(僅計算簡化版地段、簡化版折舊率) │ │ │甲方向乙方取得地上權後，興建一棟地坪為25坪、建坪為60坪│ │地上權與土地租賃│的RC透天住宅，營建成本:3萬元/1坪。經過30年，該地段的地│ │ 的不同 │的地價由每坪1萬元漲至6萬元。試問若平盤賣出房價應該為？│ │ │房屋成本 土地 25x1=25 | 土地 25x6=150 │ │仁愛之家地上權 │ 建築 60x3=180 | 建築 180x(1-1%x30)=126 │ │ │ ──────── | ────────────│ │資料來源 │ 合計：205萬元 | 合計：276萬元 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0e01:#,:home0e01:,[email protected],:home0d01:,[email protected],:home0f01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │舉例：引用北市屋折舊率及耐用年數表 http://0rz.tw/G80Xw│ │ │ │ │租賃權屋主 │ 房屋構造種類 每年折舊率 最高折舊年數 │ │ │鋼骨造 1﹪ 60 │ │房屋所有權屋主 │鋼骨混凝土造 1﹪ 60 │ │ │鋼骨鋼筋混凝土造 1% 60 │ │地上權屋的價格？│鋼筋混凝土造 1% 60 │ │ │預鑄混凝土造 1% 60 │ │房屋折舊率 │加強磚造 1.2﹪ 52 │ │ │鋼鐵造 1.2﹪ 52 │ │地上權與土地租賃│石造 1.4% 46 │ │ 的不同 │磚造 1.4% 46 │ │ │木造(雜木以外) 2% 35 │ │仁愛之家地上權 │木造(雜木) 2.5% 30 │ │ │土磚造 5% 18 │ │資料來源 │竹造 8% 11 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0f01:#,:home0f01:,[email protected],:home0e01:,[email protected],:home0g01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │網站：聯晟法律知識庫 │ │ │標題：地上權與土地租賃有何不同？ │ │租賃權屋主 │網址：www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=2360 │ │ │ │ │房屋所有權屋主 │ │ │ │ │ │地上權屋的價格？│ │ │ │ │ │房屋折舊率 │ │ │ │ │ │地上權與土地租賃│ │ │ 的不同 │ │ │ │ │ │仁愛之家地上權 │ │ │ │ │ │資料來源 │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0g01:#,:home0g01:,[email protected],:home0f01:,[email protected],:home0h01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │網站：台灣房屋網誌 │ │ │標題：仁愛之家地上權的房子迷思 │ │租賃權屋主 │網址：http://taiwansales.wordpress.com/2013/08/21/仁愛│ │ │ 之家地上權的房子迷思/ │ │房屋所有權屋主 │ │ │ │ │ │地上權屋的價格？│ │ │ │ │ │房屋折舊率 │ │ │ │ │ │地上權與土地租賃│ │ │ 的不同 │ │ │ │ │ │仁愛之家地上權 │ │ │ │ │ │資料來源 │ │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:home0h01:#,:home0h01:,[email protected],:home0g01:,[email protected],:home0a01:,# ╭────────┬───────────────────────────╮ │ │ (請大家低調看看，勿作商業用途。) │ ├────────┼───────────────────────────┤ │何謂地上權？ │一、 │ │ │網站：痞客邦PIXNET 朔成建設-道路用地買賣、建築用地買賣│ │租賃權屋主 │標題：何謂地上權住宅？ │ │ │網址：http://otto7770.pixnet.net/blog/post/53053698- │ │房屋所有權屋主 │ 何謂地上權住宅？ │ │ │ │ │地上權屋的價格？│二、 │ │ │網站：Yahoo!奇摩房地產 │ │房屋折舊率 │標題：地上權 │ │ │網址：http://tw.house.yahoo.com/news/【-名詞解釋-】 │ │地上權與土地租賃│ -買賣-地上權-025916727.html │ │ 的不同 │ │ │ │三、 │ │仁愛之家地上權 │網站：Wiki │ │ │標題：地上權 │ │資料來源 │網址：http://zh.wikipedia.org/wiki/地上權 │ ├────────┼───────────────────────────┤ │↑↓ 移動項目 │ q 離開│ ╰────────┴───────────────────────────╯ ^L:end:2 感謝您的使用...v(￣︶￣)y ^LE

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