信用貸款率利試算程式土融建融苗栗西湖土融建融二順位房貸 - 吳明輝

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信用貸款率利試算程式土融建融苗栗西湖土融建融二順位房貸

2017/03/23 09:12

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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

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＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%，則建築面積為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率：

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪，容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

為何價格高企，中國的購房者依然瘋狂？他分析稱，(購房者)"預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。"

席勒看空中國樓市的理由

2.房產租售比偏低：美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報率僅在2%~3%之間。

"我認為道德風險可能是個小因素。"易居房地產研究院副院長楊紅旭判斷稱，中國的租賃市場並不健全，而居民的生活方式也和國外不一樣，更喜歡購買住房而不是租房，因此造成市場上購買房產的需求大，租房的需求較小，導致租售比偏低。這並不能說明中國房產存在普遍泡沫。

房價收入比是否畸形高漲？信用貸款率利試算程式

前日，耶魯大學金融學教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經濟學獎，對於中國房地產市場，其2009年開始便警告中國房地泡沫嚴重。但在其預警至今的四年中，全國商品住宅平均銷售價格至少漲瞭三成以上。多位專傢表示，中國的房地產市場並不健全，因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫，部分城市房價收入比虛高或源於居民收入嚴重低估。

1.房價收入比太高：在深圳(樓盤)、上海(樓盤)等大城市，房價收入比達到36倍，"這令人擔憂"。

作為長期研究房價指數的經濟學傢，席勒從2009年便對中國的房地產發出瞭預警。2009年，其曾經在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房價收入比達到36倍，"這令人擔憂"。

馮科認為席勒對於中國房地產泡沫的判斷並不代表中國房地產就要崩盤。

在2009年年底，他坦言，肯定不會在中國購置房產："在北京(樓盤)除瞭房地產市場，其他的領域都可以投資。"

"我覺得席勒不一定瞭解中國的情況，因此他對於中國的判斷並不準確。"北京大學房地產金融研究中心主任馮科表示，中國城市的發展情況差距非常大，因此並不存在全局性的泡沫，而隻存在局部的泡沫。"中國的一線城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-18/09373649708.shtml

美國的規律和經驗不能夠照搬到中國。美國的房地產發展程度遠比中國成熟，相對而言，中國至少比美國滯後30年左右。"我認為席勒對中國國情和經濟社會情況不是很瞭解。"

瑞穗證券公司董事總經理沈建光：房價危險泡沫破滅後果嚴重

席勒是行為金融學領域的奠基人之一，也是著名的標準普爾/凱斯-席勒房價指數的創設者之一。凱斯-席勒指數是反映美國房屋價格的多重指數。

易居房地產研究院副院長楊紅旭：房價收入比虛高源於居民收入嚴重低估

而在2011年的達沃斯論壇上，席勒直言中國房地產存在泡沫。其表示："中國房地產現在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經濟產生打擊。"

在存款利率長期保持2%的同時，美國的房地產出租回報率一直保持在5%~6%之間。而在中國，出租回報率逐年走低，平均回報率僅在2%~3%之間。

席勒觀點PK

中國銀行(601988,股吧)首席經濟學傢曹遠征：應提高居民收入水平追趕房價漲幅

"首先中國的房價不可能無限制地上漲。其次，房價也可以不用跌，而是通過大幅提高居民的收入水平來追趕房價漲幅。這方面要考驗我國政府提高居民收入水平的政策力度和決心。"

而在2009年至今的四年時間裡，中國房價繼續突飛猛進，數據顯示，全國商品住宅平均銷售價格比起2009年至少已經出現瞭30%以上的漲幅。

諾獎得主預警四年中國樓價反漲超三成

楊紅旭表示，中國的房價不能單純用房價收入比等數據去簡單套用，因中國的收入結構不一樣，許多居民收入難以被統計入正常的收入之中。"比如北京上海的樓市，看起來房價很高，但由於附加的資源優質，不少都是外來的購買力在支撐，外地的收入並未計入本地的房價收入比，而許多本地人此前的老公房等資產均沒有統計在收入之中。"

中國房地產是否存大規模泡沫？

楊紅旭：中國的樓市依然處於白銀十年，個別地區有泡沫，但是整個中國很難有泡沫

北京大學房地產金融研究中心主任馮科：中國僅存局部房地產泡沫

而中國的房產租售比偏低也是房地產泡沫出現的"明證"。他在自己的《非理性繁榮》中提到，人們更願意買房而不是租房的一個重要原因是，租房合約在執行過程中可能遭遇道德風險：沒有足夠的激勵因素促使租房者像房主一樣愛護屋內的財物。道德風險問題導致的結果就是更高的房租。

【廣廈會客廳第86期】

"中國當前的房價狀態是十分危險的，它正以平均每年20%的速度上漲。這正對CPI的低位穩定造成很大的壓力。但是如果房價受到大幅挫折，這對實體經濟、金融體系和整體經濟的穩定增長也同樣構成瞭很大的威脅。最好的辦法是，維持現狀，通過慢慢提高居民收入水平追趕房價，從而達到社會和經濟的平衡。"

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