熱愛炒房的投資客,告訴你們一個好消息,政府要減稅囉!
最近房地產界有一件重大的消息,政府為了實現租稅不正義,啊不,是租稅正義,已由府院拍板通過房地合一課稅。並且重點來了,房地合一課稅的同時,要讓房產交易所得「與一般所得分開計稅」,以及「停徵奢侈稅」。
聽起來很複雜。簡單的說,就是對短期交易的投資客減稅啦!
咦?媒體不是說新的房地合一實價課稅「最高稅率可達45%」嗎?聽起來很高耶!怎麼會是減稅?
答案是這樣的:就算對房產交易所得課到45%的稅率,對大部分的短期交易投資客來說,還是比奢侈稅便宜。道理其實很簡單:現行奢侈稅是對「房價銷售總額」課稅,而且奢侈稅課完後,還要繳「土地增值稅」與「財產交易所得稅」。一旦房地合一稅實施以後,卻只對賣房時「賺到的部分」課稅,而且土增稅與財產交易所得稅應會同時扣抵或取消(才能叫房地合一課稅呀)。算起來可是大大減稅喔!
舉個簡單的例子,按官方「住宅價格指數」,去年北市房價平均漲了14%。假設有投資客買進三千萬房屋一棟,一年之內以3900萬賣出,賺三成,比平均漲幅高出一倍多。以現行制度而言,投資客就要繳585萬的奢侈稅,還得外加土增稅與財產交易所得稅等。如果按照45%的房地合一所得稅呢?最多只需繳405萬。
這不是減稅,什麼才是減稅?
透過簡單的數學計算,我們可以找出在什麼樣的狀況下,房地合一稅是減稅。在下面的圖中,縱軸是房屋持有一年內的獲利,橫軸則是未來政府實價課稅的稅率。舉例來說,就算政府房地合一稅的稅率為45%,那麼只要在一年內獲利在五成以下,房地合一稅就是降稅。如果政府公佈的實質稅率是30%,那麼只要在一年內賺不到一倍,相較於奢侈稅,房地合一稅也是降稅。
這還不列入土增稅與財產交易所得稅被取消或扣抵後的降稅部分。基本上我們甚至可以說,就算政府對房產所得稅率高達45%,只要一年內買賣房產獲利不超過六七成,房地合一都算是降稅。哪裡找得到一年可以獲利六成的房子?應該算鳳毛麟角。所以這算是對所有投資客大解套。而且房子愈貴,或賣屋者所得愈高,降的稅愈多。
還有一個重點。財政部不太可能真的將房地合一稅的所得稅率調到45%。如果要調到45%,那房產交易所得與一般綜合所得合併課稅即可,何必大費周章搞什麼「與一般所得分開計稅」?今天要分開計稅,就是打算降稅。 (12/9/2014:財政部目前的規劃,是買房獲利達一千萬以上,才適用於45%的所得稅率,但立委們紛紛喊太重...)
上圖是一年內買賣的分析。若是持有超過一年,但不超過兩年呢。那就有「稍微大一點點」的可能稅負變得比較重了。下圖中的實線,就是奢侈稅與房地合一稅誰輕誰重的分界線。如果實價課稅後的房產所得稅率為30%,投資客房子持有一年以上兩年以內,稅前獲利超過五成(這機會也不大),實價課稅才有可能加重稅負。
說穿了,政客心中的房地合一稅,租稅正義是假,減稅才是真正目的。這種偷天換日,用狸貓換太子的遊戲,財政部基本上已經玩上癮了。當年用證交稅冒充證所稅是一例。現在用房地合一稅換奢侈稅又是一例。目的沒有別的,都是要把有錢人的稅「先求有,最後變成沒有。」
其實我們的官員對經濟學與財稅原理都很清楚。要抑制不動產投機,真正有效的是持有稅,不是交易時才課的稅。要減少對一般民眾的影響,則土地稅遠優於房屋稅。這些政客偏偏喜歡反其道而行,重心不是在交易稅上,就是在房屋稅上。原因無他,就是想盡辦法要保護靠土地致富的皺摺集團。有這樣一直玩一直玩的政客,我們的年輕人當然無可避免地必須承擔高房價與政府債台高築的雙重傷害。
後記:
【工商時報2013年 8月20日頭版頭條】財政部長張盛和則強調,奢侈稅不一定要落日,可以每兩年滾動式檢討,必須等到房市健全,無囤房現象,且年輕人都可購屋時,奢侈稅才可以檢討退場。
(張公盛和部長,上面是去年您親口說的話。那,現在年輕人都能買房了嗎?)
- 7樓. Norma2015/12/05 13:06為何不能實行人人報稅?不管他們怎麼炒,自住一間以外的任何收入,包刮炒樓收入都要課稅,又可杜絕人頭,會比較有用吧?
- 6樓. ski2014/09/29 09:32
三民主义忘光光
国歌的三民主义吾党所宗都是在片老百姓
怪不得被共产党赶到台湾还要继续炒地皮!
國民黨基本上沒什麼救了,就跟他們的政策一樣,只剩個空殼,掛在那裡唬人。基本上他們都是李登輝學校畢業的,三民主義對現在的國民黨來說,是禁書。 impishb 於 2014/09/29 11:39回覆 - 5樓. 哭笑不得2014/09/29 07:09
樓主是否有真的買賣過房屋?又或真的研究過其他國家稅制?
還是只是人云亦云呢?
整個例子計算都有問題
對台灣而言最簡單的只需要恢復土增稅舊制,另外改良持有稅就能控制房價了
(A6811@ms15.hinet.net)謝謝您的回應。我的確實「有」買賣過台灣房子。本文例子若有計算錯誤的地方,還請不吝賜教。
大體上我也贊同您所言,關於土增稅舊制(?)與改良持有稅,就能有效控制房價。財政部一天到晚花拳繡腿,讓人眼花撩亂的作法,基本上就是想要迴避問題核心。
impishb 於 2014/09/29 10:29回覆 - 4樓. cat2014/09/28 23:40
"假設有投資客買進三千萬房屋一棟,一年之內以3900萬賣出,賺三成"
那兩年後賣出咧?是減稅還是加稅?
法條請看清楚一點
(cat026@ms18.hinet.net)持有兩年以上,由於不用再課奢侈稅,所以就只剩下房地合一後的「房產交易所得稅」與現行「土增稅加上財產交易所得稅」兩者的比較。由於財政部尚未公布「房地合一交易所得稅」的細節,目前難以判斷持有兩年以上是否為減稅。
但持有兩年以內呢?縱使財政部尚未公布細節,但透過數學分析,可以預測到結果「幾乎完全確定是降稅」。
好了,房子持有時間短(兩年內)幾乎確定是降稅,持有時間長(兩年以上)可能降稅也可能增稅。那麼,新的房地合一稅,相較於現行的奢侈稅,算不算鼓勵炒房?
這就是財政部厲害的地方,這波房地合一實價課稅,把關鍵的「奢侈稅」與「與一般所得合併課稅」抽掉。自然變成沒有牙齒的老虎。 這手法跟當初證所稅如出一轍。
經濟日報社論:房地合一不宜分離課稅。
impishb 於 2014/09/29 11:03回覆
http://udn.com/NEWS/OPINION/OPI1/8909173.shtml - 3樓. 阿倫倫2014/09/28 23:2410/4 巢運夜宿仁愛路,號召身邊親朋好友,一起展現公民意志吧 !
- 2樓. 方正平2014/09/21 16:15房地合一稅後,還有再完公告地價、市價的把戲嗎?
- 1樓. 驅逐低端人口,這樣對嗎?2014/09/19 21:29版主所言甚是,
我有一些朋友及親戚在炒房地產,
帶頭的都是官員及民代,
跟政治的掛鉤是一切盡在不言中的!