大家都痛恨地主建商炒地炒房，對於這些人不勞而獲得來的暴利，一般人的直覺反應是「那就課重稅嘛！國父不是說『漲價歸公』嗎？」所謂的土地增值稅由此應運而生：對於土地或房屋交易，買進賣出後賺到的價差，政府課重稅。讓賣的人少賺，打消炒地炒房的念頭 。

聽起來很公平正義，但你怎麼知道，賣方沒把自己該繳的增值稅加在賣價上，讓買方幫他出增值稅？

這種情形，財政學上叫「租稅轉嫁」(Tax Shifting)，本來要課甲的稅，結果變成乙在負擔。這可是財稅人員高普考必考觀念，所以官員都很清楚。

一種交易稅（定義請見附註二）到底會不會轉嫁，從租稅經濟學的觀點，是要看所謂的價格彈性 (price elasticity)。經濟學家所說的價格彈性，跟我們一般人口語的意思剛好相反。一般人說：「我的價格很彈性」是說，只要價格變化不大，我買（或賣）的意願不會有太大變動。但經濟學上的價格彈性則是：價格彈性高，代表價格稍有變動，供給（或需求）就會有很大的變化。

租稅理論會告訴你：一種交易稅，最終會由價格彈性小的負擔。簡單來講，交易的買賣雙方，哪一個人比較在乎成交，稅就會落在他身上多一點。

很像一般常識，不是嗎？（諾貝爾獎得主沙金特說過「經濟學是組織過後的常識」）

今天民眾痛恨炒房炒地，政府及政客就專注在看起來最公平正義的「土地增值稅」，並推出「奢侈稅」，再以「不要增加民眾負擔」的理由刻意壓低地價稅與房屋稅等持有稅。

土地增值稅與奢侈稅都是交易稅，都有轉嫁的問題。今天政府刻意壓低地價稅等持有稅，等於讓地主「賣不出去繼續養著沒差」，既然地主賣不出去放著沒差，就會把自己該付的增值稅加在賣價上，讓賣價高高掛著。沒地的建商如果撐不住，沒蓋房子等於沒收入，只好忍痛買進，再想辦法把成本反應出去。房價當然居高不下。結果就是購屋者幫地主或養地的建商繳增值稅。

奢侈稅也是一樣，如果地價稅房屋稅等持有稅低，等於讓投資客「養著放著沒差」，就會掛高價放著，造成「量縮價不跌」的結果。奢侈稅實施兩年，央行說沒效，我也這樣說。倒掉一堆靠交易量維生的房仲而已。

要公平正義，要課對的稅。真正能實現「漲價歸公」的稅，其實是地價稅。這道理經建會二十多年前就知道。

（本文歡迎連結轉載。感謝電小二於101/10/1推薦登載於聯合新聞網首頁）

附註一：

有些人會認為，提高持有成本，升利率不就好了？理論上沒錯。利率上升也可以增加持有成本，減少養房養地與交易稅轉嫁。但實際上呢？利率是央行用來調控通膨的工具。高利率通常是因為高通膨，這時雖然利率提高，提高持有成本的效果卻會被不動產（特別是土地）抗通膨的特性抵消，養房養地者甚至會更願意放著不賣，或掛高價賣，因為他的賣價要反應未來的預期價值。

更何況利率還會影響其他經濟活動（如商業上的借貸），不如不動產稅有針對性。

附註二：

為了讓一般人容易理解，本文所提到的「交易稅」是指在「交易行為時」產生的稅，屬於一種機會稅。跟一般稅法與稅務上定義的交易稅（對交易行為本身課稅）不同。