個人出售因贈與而取得的房屋應以受贈時課徵贈與稅的時價為成本計算財產交易所得

文/安和代書事務所王彥琳代書

出售因受贈取得的房屋在計算財產交易所得時，所得稅會大幅增加！

自從實價登錄實施以來，因政府可以從登錄資料得知成交價，是以採實價課徵財產交易所得已是趨勢。而出售不動產之財產交易所得的計算，為出售價格減去取得的成本及相關必要稅費後的餘額即為財產交易所得額。至於受贈取得的房屋，因受贈人係無償取得故其取得成本為0，原則上在計算財產交易所得時是沒有房屋取得成本可扣除的，但為考量到贈與人在贈與房屋給受贈人時，因已按贈與時的房屋評定現值課徵贈與稅了，如未能准以扣除則會有既課徵贈與稅，又重複課徵財產交易所得的重複課稅情形。是以財政部在102年11月14日發布了這則解釋函令(台財稅字第10200157200號)，明定個人出售因贈與而取得的房屋，應以受贈時課徵贈與稅的時價(房屋評定現值)為成本計算財產交易所得。

舉例說明:

A將房屋一棟贈與給B，其中土地公告現值總額為600萬元，房屋評定現值為100萬元，贈與時的市價不明，則A的贈與總額為700萬元，扣除免稅額220萬元後應繳納贈與稅48萬元。現在B將該房屋以1400萬元出售給第三人，其中土地買賣價款為1200萬元，房屋買賣價款為200萬元，因土地部分已繳納土地增值稅，故不再課徵所得稅，故房屋部分的財產交易所得為100萬元(200-100)。

其實受贈房屋再行出售其財產交易所得的計算方式，在以往各國稅局所發布的稅務宣導中亦有提及，但就此種情形似乎並沒有特別的查核作為，故許多民眾在申報所得稅時，其財產交易所得仍多是採按「核定」方式認列，此時財政部特別明文發布解釋函令，除作統一解釋外，似乎有對受贈房屋再行出售的個案有加強查稅的宣示效果。又如果是出售因繼承取得的房屋時又應如何計算？其實原理原則與受贈取得是完全相同的，各位應要有相當的認知。