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房屋被查封怎麼辦?該如何自救?有撤銷方法嗎?
2024/04/29 04:00
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在面對房屋查封的情況時,了解如何有效地解除查封是至關重要的。

法院查封通常是因為房屋所有者未能償還債務,如房貸信貸、稅金或其他貸款與財務義務,導致債權人向法院申請強制執行,法院依法限制房屋的處分權。

一旦房屋被查封,所有權人將無法處分或轉移該不動產。但即使在這種情況下,仍有方法可以將查封解套嗎?該如何保護您的資產不被法拍呢?

什麼是房屋查封?

房屋查封是一種法律程序,當債務人未能按時償還債務時,債權人可以透過法院的協助,限制債務人處分其名下的不動產,以確保債權人的權益。

在查封過程中,法院會發出禁止債務人出售或轉讓該不動產的命令。這個過程通常是在法拍,即法院拍賣債務人財產以償還債務的程序之前進行。

查封一旦生效,債務人將無法對被查封的財產進行任何形式的處分、移轉被查封的財產,直到債務得到解決或法院作出進一步的裁定。

這個程序是債務執行過程中的重要一環,旨在防止債務人在債務未清之前,擅自減少可供償還債務的財產,保障債權人的債權在未來能夠被償還。

 

房屋被查封的原因?

不動產不會無緣無故被查封,不動產被查封通常是由於所有權人的債務問題而引起的,債權人收不到錢所以跟法院聲請查封,所以債務人得用法拍的方式來償還債務。

以下是一些常見的房屋被查封的原因:

  • 未還房貸或抵押貸款:房屋所有者未能按時支付抵押貸款或其他房屋貸款,導致抵押人或貸款人向法院提起訴訟,並最終導致房屋被查封以執行債務。
  • 未繳稅費:房屋所有者未能按時支付房產稅或其他相關稅費,可能導致政府機構對房屋採取查封措施。
  • 法律訴訟或債務問題:房屋所有者涉及法律訴訟或債務糾紛,最終導致法院下令查封房屋,以保護債權人的權益或執行法律判決。
  • 房屋所有權爭議:例如,在離婚、繼承或其他房產分配方面出現爭議,可能導致房屋被查封直至爭議解決。
  • 交易糾紛:房屋交易過程中出現問題,如一房多賣或其他糾紛,可能導致買家或其他相關方向法院申請查封以保護其權益。

 

房屋被查封能還住嗎?

可以!

房屋被查封後仍可繼續居住,但具體情況取決於相關法律和查封的原因。 

一般情況如下:

  • 暫時性居住:在房屋被查封後,如果沒有其他法律限制,債務人通常可以繼續在房屋內居住,直到法院下達強制執行的裁決或房屋被拍賣。
  • 租約:如果房屋出租給租戶,通常情況下,租戶可以繼續在房屋內居住,直到租賃協議到期或根據法律程序進行終止。
  • 法院裁定:在某些情況下,法院可能會根據特定情況下的實際情況,裁定允許房屋的債務人或租戶繼續居住一段時間,以便尋找新的居住安排。

然而,這並不適用於所有情況,特別是如果房屋的狀態對公共安全構成威脅,或者有其他嚴重的法律問題,可能會導致債務人或租戶被要求立即搬離。

從房屋被查封到可能進行法拍的過程,大約需要1到2個月的時間。這段期間內,債權人會向法院提出強制執行的申請,法院在裁定後會派人前往房屋所在地貼上封條,隨後房屋會進入估價階段,最終進行法拍。

房屋查封的流程

聲請法院強制執行:

債權人準備相關資料、地政資料謄本後,向法院申請強制執行

一般來說,債權人必須取得法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義,才能向地方法院的民事執行處聲請強制執行,聲請強制執行時,要先繳納千分之8的執行費。

債權人必須取得公權力背書的資料,也就是執行名義,才能開始法拍程序

貼法院查封封條:

通知地政機關行查封登記,並進行房屋現場查封

法院接受聲請後,會先去函查封物當地的地政事務所,做查封登記。並讓書記官以及債權人(債主)到現場確認房屋狀況,並進行現場查封。

查封生效後,房屋所有權人(也就是債務人、原屋主)便失去自由處分、變賣、轉移房屋的權利。但不論是自住或是租賃,房子被查封後仍可繼續居住,直到法拍結束點交時才有可能須要遷出。

進行不動產鑑價及詢問底價:

由不動產估價師鑑價後,債權人與債務人再提出意見

法院會指定鑑價公司前往鑑價,估計出房屋的合理價格。法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見,當作首次拍賣的底價參考。

要特別注意的是,最後定出的拍賣底價,通常會遠低於市價,因此會建議債務人和債權人協商,在查封階段就延緩查封或撤銷查封。

進入正式拍賣、拍賣公告

將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告,讓想買法拍屋的投資人可以在「司法院法拍公告查詢系統」查詢法拍屋資料。

法院拍賣:

最多可拍四次,可經過三次減價程序,每次最多減兩成

法拍屋拍賣過程中如果成功拍定,就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價,就是流標,要再進行下一次拍賣。一棟法拍屋總共可以拍賣四次。

法拍流標後每一次拍賣最高可減價20%,因此第二次拍賣最低價即是原底價八折,第三次拍賣最低是原底價六四折。

第四次拍賣稱為特別拍賣,如果三拍後債權人不願意直接承受法拍屋(取得房屋所有權),就會以第三次拍賣的底價公告三個月,尋求買受人。

三個月期間內,債權人可以再要求減價拍賣,或是直接承受。

三個月期滿,若還是沒能成功拍定,也沒由債權人承受,就視為撤回強制執行,不繼續進行以下程序。

通知行使優先承買權、權利移轉

法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人,可以依照拍定條件優先承買。若無,就直接將所有權轉移給得標人(或承受人),並去函地政事務所塗銷查封登記。

點交

如果被法拍不動產依然被占有,得標人可向法院要求點交。

但也有不能點交的情形:

其他承租人佔有:如果房屋目前被其他租戶租賃並居住,那麼得標人可能無法立即獲得物業的實際控制權。 在這種情況下,得標人可能需要透過合法手段終止租約或與承租人達成協議,以便獲得房屋的控制權。

租約保護:依據民法「買賣不破租賃」,即使房屋所有權轉移,承租人只要繼續繳納租金,租戶仍有權根據原有租約繼續居住。

法律程序:在某些情況下,得標人可能需要通過法律程序,例如租約終止程序或驅逐程序,來解決與承租人之間的問題,以便獲得房屋的實際控制權。

分配價金、發款

法拍所得款項會依照法定的優先順序進行分配,具體包括以下幾個步驟:

支付法拍程序費用:包括拍賣費、法院費用、律師費等。

依照法定優先順序分配:剩餘的款項會依照法定的優先順序分配給各個債權人。

返還給債務人:法拍分配後剩餘的部分通常會返還給債務人。

這樣的查封流程前前後後大約會需要1-2個月時間,也就是說如果想繼續住在被查封的房屋下,你僅有1-2個月的時間,一旦點交之後就必須搬走。

房屋查封解套QA

房屋查封後可以買賣嗎?

在不動產被查封後,通常是不能進行買賣的。

查封是一種法律行為,用以保障債權人的利益,防止債務人轉移財產逃避債務。一旦不動產被查封,所有關於該不動產的買賣、贈與、抵押等交易都將被暫停。

如果沒辦法馬上賣房屋或還清貸款時,建議債務人在房屋鑑價階段之前,確認無法與債權人協商延緩查封或撤銷查封後,盡快找尋專業代書協助撤銷查封以保住房屋或不動產。

如何撤銷房屋查封?

在面對房屋查封的困境時,了解您的選項和權利是至關重要的。根據《強制執行法》第58條,債務人在房屋被正式拍賣前有機會撤銷查封。這條法律條文為債務人提供了一線希望,讓他們有可能保留自己的家園。

  1. 與債權人協商如何處理債務:無論債權人是銀行還是私人,只要雙方能夠達成協議,債務人就有可能通過還清約定金額或全數償還債務來撤銷查封。 
  2. 利用房貸進行負債整合:這種方法允許債務人通過房貸轉貸來解決債務問題,這樣既可以滿足債權人的要求,也可以減輕債務人的負擔。
  3. 協商以正常管道賣屋:在前兩個辦法中,目標都是為了留下自己的不動產;如果債務人無法通過上述方法解決問題,他們還可以嘗試通過正常管道出售房屋。這可能不是最理想的選擇,但至少可以在不損害債務人其他財產的情況下,解決當前的財務困境。

就像前面所提到的,法拍後的房屋金額會低很多,而且拍賣要花費一段時間,對債務人及債權人都沒有好處,可以說是不得已才會選擇走的路。

所以要是可以雙方協商透過正常管道賣屋,不僅時間會快上許多,而且還能償還更多金額。

然而,這個方法會增加債權人的風險,像是銀行這類機構未必會接受,會覺得既然如此為什麼不要當初就選擇賣屋?所以要有跟銀行斡旋的心理準備。

首先,與債權人進行協商是關鍵,如果能夠達成還款協議,債權人可能會同意撤銷查封。因此,你必須拿出相對應的誠意,讓債權人知道您是真的有心想償還債務。

如何爭取撤銷查封登記?

根據強制執行法§58第二項:「查封後,債務人得於拍定前提出現款,聲請撤銷查封。 拍定後,在拍賣物所有權移轉前,債權人撤回強制執行之聲請者,應得拍定人之同意。」

房屋查封是許多債務人可能面臨的困境,但即使在這種情況下,也有多種策略可以採取來解除查封,那麼該怎麼做?

以下是三種常見的解除房屋查封的方法:

債務協商和解:

與債權人進行協商是解決問題的第一步。

這包括重新安排還款計劃、提供其他形式的擔保品,或者支付欠款。這種方法的成功往往取決於債務人與債權人之間的溝通和信任。

以正常程序售屋:

由於法拍屋的成交價大約在市值4-6成左右,對債務人跟債權人來說都不是好事。

另一種選擇是通過正常的市場流程出售房屋,而不是通過法拍。這樣做通常可以獲得更高的價格,從而更有可能清償債務。

這需要債權人的同意,但如果可以達成協議,會是一個雙贏的解決方案。

尋求專業代書協助:

如果以上兩種方法債權人都不同意,而你也不想把房子賣掉,尋求專業代書的協助是一個可行的選擇。請他們代墊款項再做後續償還,幫助債務人找到解決問題的方法。

想撤銷查封登記,有哪些可以執行的債務整合方式?

在面對房屋被查封的情況時,許多人可能會感到無助和焦慮。

查封通常是因為債務未能按時償還,債權人透過法院強制執行來保障自己的權益。既然想撤銷查封登記,你就必須拿出相對應的誠意,讓債權人知道你是真的有心想償還債務。

如果你想利用債務整合方式,那麼以下方法可以參考看看:

  1. 使用房屋增貸、房屋二胎貸款、房屋轉貸、信用貸款
  2. 黃金、白銀、鑽石、汽機車貸款
  3. 其它有價擔保品貸款

撤銷查封登記大約需要多少時間?

在不動產交易或財產權利受到限制時,撤銷查封登記是一個重要的法律程序。

經過以上程序,如果債權人同意撤銷查封,並且法院收到撤銷聲請後,法院會寄出公文到地政機關,委請他們將限制登記移除。整個處理時程通常需要3-7個工作天。

協助撤銷查封拍賣應備文件:

  1. 房屋土地權狀正本
  2. 個人戶籍謄本1份
  3. 印鑑章及印鑑證明3份
  4. 身分證
  5. 自然人憑證
  6. 協助配合法院閱卷

這些文件對於確認身份、權利和法律程序的正確性至關重要。在這個過程中,債務人或代理人必須與債權人、法院和地政機關保持密切的溝通,以確保所有步驟都能夠順利進行。

解除房屋查封可能是一個複雜又耗時的過程,但通過了解以上的選項和採取適當的行動,您可以有效地保護您的資產並避免不必要的損失。

撤銷查封登記不僅是解除財產上的限制,也是保護債務人權益的法律手段。

如果您對撤銷查封登記的流程或時間有更多疑問,建議尋求專業法律顧問的協助,以獲得更詳細和個別化的指導。

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