顏炳立：房市充斥殭屍價
 
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.01.08 07:54 am
 
 
房市名嘴戴德梁行總經理顏炳立7日表示，目前房地產市場充斥喊出來嚇死人、不存在的「殭屍價格」。

過去兩年房地產市場大好，業界不願面對房價已到高峰的危機，房地產業者現在要有準備過冬的心理準備。

戴德梁行昨天發布2009年房地產趨勢。顏炳立說，房市目前缺乏追價動能，僅有低接買盤；新成屋的合理房價應是中古屋的兩倍，商業不動產用收益率也應是借款利息的兩倍，而今年B級商辦與零售店面，則略有投資機會。以下是專訪摘要：

問：政府救房市不斷釋出利多，但學者與業者有不同聲音，如何看待？

答：政府看到房地產市場問題比表面嚴重，才會不斷端菜出來。雖然兩岸三通對房市有益，但要寄望大陸人來台購屋，只有「天真活潑又可愛」七個字可以形容。兩岸政策最終要看政府如何落實。住宅市場今年要面臨「交屋潮」窘境，政策利多只會漲到股價。

問：有房地產業者認為第二季景氣會落底，是否認同？

答：現在房地產市場還是烏雲密布，很難看到燕子。我們這個行業敏感度很高，去年大量打廣告的公司都已套牢，現在連估價業務都萎縮。戴德梁行業績高峰是前年、去年沒有虧，但我已預期今年會很辛苦。現在仲介公司除非逮到像壽險公司的大魚才能過冬，「沒有每天在過年的」。

問：房價不斷下跌，是否還適合進場購屋？

答：現在市場買賣雙方沒有交集，屋主喊出的價格是「殭屍價格」，會嚇人但根本沒用。不過，新房子的下滑速度會超過中古屋，因為新成屋價格破壞很厲害，比不上中古屋，這一波尚未發生金融危機，是因政府保障存款戶。

房地產價格成交就是行情，再來就是看民眾口袋裡有沒有錢。

現在若要進場購屋，效用高的就會優先被選擇。

【2009/01/08 經濟日報】

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戴德梁行：今年地價 將跌兩成
 
【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2009.01.08 07:54 am
 
 
10號公報即將上路，雖然建商認為影響不大，但戴德梁行估價師事務所7日公布最新調查指出，房地產持續不景氣，讓土地價格打回原形，2009年地價將較去年跌兩成；其中以2008年買進的建商套牢最深。

戴德梁行估價師事務所長楊長達表示，2008年土地交易市場以上半年較活絡，交易筆數占全年度三分之二，買方以建設公司居多。下半年受金融風暴影響，土地承買者以個人或金融保險為主。台北市全年平均地價漲13.57%，容積地價漲51%，高於平均地價上漲率。

去年第四季大筆土地交易，僅靠亞洲信託總部、標售地上權的信義計畫區A10撐盤。而富邦人壽以36.77億元得標A10，只高出底價不到2%。由於第四季土地交易總值與筆數均遠低於前三季，顯見市場投資已趨保守，建商降低加碼意願，預期今年土地交易市場將成僵滯狀態。

楊長達說，不少建商坦然面對10號公報提列土地存貨損失，他根據客戶委託進行土地價值重估判斷，2009年的地價跌幅約有兩成。他說，2008年上半年住宅房價持續攀升，受到金融風暴影響已全面下挫；而近年漲勢最穩定的豪宅，成屋交易價、量皆大幅衰退，預售個案也暫緩推出，在兩岸三通效益尚未明朗、未來經濟情勢不明下，消費者信心薄弱，已衝擊到上游土地價格。

楊長達說，97年容積地價上漲，國有土地得標溢價率從71%提高至81%。這顯示開發商對未來房價有高度預期，但後來景氣急轉直下，國產局北辦處招標40宗土地，總底價13億元僅標脫六宗，標脫金額1.3億元，僅占總底價的一成，溢價率僅12.6%，相較於前三季度的溢價率明顯降低。

他表示，去年台北市區每坪容積地價約87.1萬元，若是土地成交行情是建商可容忍的利潤上限，因此容積地價大約等於合理房價，目前台北市郊合理房價約每坪35萬至40萬元、市區60萬至87萬元會有支撐。

楊長達表示，受10號公報影響，建商今年上半年台北市地價跌幅平均約兩成，台北市以外甚至會超過兩成。