營建管理

第四講~~971224（以下為個人評估方式）

二、簡易評估土地價值方式

1.依公告地價加三成：

一般以道路用地避稅用較多使用此方式

2.最近時間土地成交價：

通常由仲介或土地代書告知某筆土地成交行情，但不見得每筆都適用，各種土地的區劃、大小、面前道路、位置皆不同（沒有一筆土地是一樣的）。

3.房價換算法：

通常以此法計算較準確，以下換算供大家參考

a.停車位價值：1,800,000元/位。

b.一樓店舖或商業空間：1,250,000元/坪。

c.二樓、三樓以上或頂樓住宅：550,000元/坪。

d.土地使用強度：建敝率及容積率，可興建樓地版總坪數。

e.營建造價：140,000元/坪。

f.建築師規劃設計費：以建築師公會之工程造價百分比3~5％，大約55,000元造價/坪，案量大可打折。http://www.taa.org.tw/front/jianheji2.php台灣省建築師公會工程造價參考表建築師酬金http://www.taa.org.tw/front/shuofui.php

g.人事、廣告行銷：總銷金額百分比5~8％。

h.公司利潤：以二年計算（看公司要賺多少囉!）。

i.營建風險：銀行貸款利息，房屋滯銷、物價波動…等，抓個12％吧!

j.土地購買成本：上述價值換算後，剩餘金額暨購買土地價金。

例：以下分析為概估值。

1.    以台北市土地300坪，住3用地，建敝率45％，容積率225％概估值。

a.基準容積=300*2. 25=675坪

b.機電空間=675*15%=101. 25坪

c.梯廳面積=(675+101. 25)*5%=38. 8坪

d.地下室=300*0.9=270坪※3＝810坪

e.屋突面積=300*0. 45％*0.15＝20.25坪×3＝60.75坪

f.雨遮=暫不估

g.停車獎勵＝暫不估

合計銷售面積(謄本)約=a+b+c+e+f+g=875.85坪（地下室為停車空間銷售須以車位估算）。

預計樓層=(1+2+3)/135=6層（地坪蓋到滿）。

2.營建管銷及土地成本概估值。

a.預定總銷金額：

一樓300*0.45*1.15*1.15=178坪*125=22250萬

二樓以上875.85-178=698坪@55=38390萬

故地下室810坪*0.58=469.8坪停車空間（扣除公設）

坡道平面約12坪、機械昇降機平面車位約8坪、機械昇降機機械車位約5.5坪

停車位469.8/13≒39車位（視基地條件及車道…等），此為概估值。

停車位售價39位180萬≒7020萬

地下室平均公設810*0.42=340坪@55萬≒18700萬

總計：22250+38390+7020+18700＝86360萬

b.扣除相關成本：

營建成本：875.85+810＝1686坪@14萬＝23604萬。

建築師規劃設計費：1686坪*5.8萬（工程造價另查）*5%＝464萬。

人事、廣告行銷：57317萬*5％＝2865萬。

營建風險：57317*0.12（12%風險）＝6878萬

總計：23604+464+2865+6878＝33811萬

c. 土地購買成本：

預定總銷金額：86360萬 － 扣除相關成本：33811萬 ＝ 52549萬

餘額52549 / 300坪＝175萬

註：

1、如果以175萬購得此土地的話，恭喜您！！公司賺翻啦！

建設公司另可購買容積獎勵，面前道路8米的話建築師可設計停車獎勵，加一加約可增加400坪四個樓層吧！

400坪*55萬＝22000萬，扣除購買道路用地…獎勵容積公告地價加三成（還記得吧！）假設 400坪*20萬＝8000萬＋400坪*14萬＝5600萬，各位客倌，建設公司賺8400萬（二年的時間）。

2、以8400萬/52549萬＝0.16元，投資1元賺0.16元（二年）保守概估，

土地價金買清另可向銀行以土地及營建融資套現，應該說此筆週轉金準備52549/2＝26000萬（支付營建成本23604萬）應已足夠了。

3、另建設公司可推預售屋買賣，景氣好時，房屋還沒蓋就賣完啦，意指沒風險”穩賺的”