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營建管理~~第四講
2008/12/24 10:06
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營建管理

第四講~~971224(以下為個人評估方式)

二、簡易評估土地價值方式

1.依公告地價加三成:

一般以道路用地避稅用較多使用此方式

2.最近時間土地成交價:

通常由仲介或土地代書告知某筆土地成交行情,但不見得每筆都適用,各種土地的區劃、大小、面前道路、位置皆不同(沒有一筆土地是一樣的)。

3.房價換算法:

通常以此法計算較準確,以下換算供大家參考

a.停車位價值:1,800,000/位。

b.一樓店舖或商業空間:1,250,000/坪。

c.二樓、三樓以上或頂樓住宅:550,000/坪。

d.土地使用強度:建敝率及容積率,可興建樓地版總坪數。

e.營建造價:140,000/坪。

f.建築師規劃設計費:以建築師公會之工程造價百分比3~5%,大約55,000元造價/坪,案量大可打折。http://www.taa.org.tw/front/jianheji2.php台灣省建築師公會工程造價參考表建築師酬金http://www.taa.org.tw/front/shuofui.php


g.
人事、廣告行銷:總銷金額百分比5~8%。

h.公司利潤:以二年計算(看公司要賺多少囉!)。

i.營建風險:銀行貸款利息,房屋滯銷、物價波動等,抓個12%吧!

j.土地購買成本:上述價值換算後,剩餘金額暨購買土地價金。

例:以下分析為概估值。

1.    以台北市土地300,住3用地,建敝率45%,容積率225%概估值。

a.基準容積=300*2. 25=675

b.機電空間=675*15%=101. 25

c.梯廳面積=(675+101. 25)*5%=38. 8

d.地下室=300*0.9=2703810

e.屋突面積=300*0. 45*0.1520.25×360.75

f.雨遮=暫不估

g.停車獎勵=暫不估

合計銷售面積(謄本)=a+b+c+e+f+g=875.85(地下室為停車空間銷售須以車位估算)。

預計樓層=(1+2+3)/135=6層(地坪蓋到滿)。

2.營建管銷及土地成本概估值。

a.預定總銷金額:

一樓300*0.45*1.15*1.15=178坪*125=22250

二樓以上875.85-178=698坪@55=38390

故地下室810*0.58=469.8停車空間(扣除公設)

坡道平面約12、機械昇降機平面車位約8、機械昇降機機械車位約5.5

停車位469.8/1339車位(視基地條件及車道等),此為概估值。

停車位售價39180萬≒7020萬

地下室平均公設810*0.42=340坪@55萬≒18700

總計:22250+38390+7020+1870086360

b.扣除相關成本:

營建成本:875.85+8101686@14萬=23604萬。

建築師規劃設計費:1686坪*5.8萬(工程造價另查)*5%464萬。

人事、廣告行銷:57317*5%=2865萬。

營建風險:57317*0.1212%風險)=6878

總計:23604+464+2865+687833811

c. 土地購買成本:

預定總銷金額:86360萬 - 扣除相關成本:33811萬 = 52549

餘額52549 / 300175

註:

1、如果以175萬購得此土地的話,恭喜您!!公司賺翻啦!

建設公司另可購買容積獎勵,面前道路8的話建築師可設計停車獎勵,加一加約可增加400四個樓層吧!

400*55萬=22000萬,扣除購買道路用地獎勵容積公告地價加三成(還記得吧!)假設 400*20萬=8000萬+400*14萬=5600萬,各位客倌,建設公司賺8400萬(二年的時間)。

2、以8400/52549萬=0.16元,投資1元賺0.16元(二年)保守概估,

土地價金買清另可向銀行以土地及營建融資套現,應該說此筆週轉金準備52549/226000萬(支付營建成本23604萬)應已足夠了。

3、另建設公司可推預售屋買賣,景氣好時,房屋還沒蓋就賣完啦,意指沒風險穩賺的

4、若景氣不好時,就會看到一大堆建商(購多筆土地者),有可能就  給您看。

5高風險=高利潤。

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