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買房若為大樓資產價值趨近於零？專家點有土斯有財：前提是「有土」

有土斯有財？承認吧！你買的大樓其實沒有任何投資價值。在東方傳統觀念中，「有土斯有財」是世世代代流傳的財富密碼，因此相較於西方人，東方人似乎更喜歡買房。然而，隨著時代變遷，在現代都市的集合式住宅時代，這樣的觀念已經過時。你買的大樓，已經不符合「有土斯有財」的概念，更接近只有使用價值的消費性產品。以下讓我解釋給你聽：在過去，「有土斯有財」的觀念之所以成立，是因為過去購買的是土地或透天，地主擁有百分之百的土地產權。土地就跟黃金一樣具有稀少性，它無法生產、不會折舊、不會腐爛，更不會因為時間流逝而消失，這就是土地具有價值的基本原因。當地主單獨持有土地，才擁有自由處分權，可以自行決定用途，不管是租給佃農還是蓋房，地主說了算。在這種情況下，將不會消失的土地遺留給子孫，就像拿到黃金一樣，價值只會隨經濟發展越來越高。財富可以完美地、代代傳承下去。因此在過去「有土斯有財」，將不動產作為投資工具，自然完全正確。但現代，隨著土地利用方式更為集約，現代人買的已經不再是土地或透天，而是大樓。這產生了足以摧毀不動產價值的關鍵差異，你花了幾千萬買下一間大樓，你買到的其實是小到可憐、沒有決定權的土地持分，以及會折舊的房屋。你買到的房屋，從完工第一天起就在折舊，鋼筋會鏽蝕、管線會堵塞、外牆會剝落。到了一定屋齡之後，就會變得毫無價值。你買到的土地，是跟幾百個社區鄰居共同持有的，計算起來只有小小的幾坪。你沒有獨立的土地決定權，想要改建、翻新，都必須徵得其他人同意。當你沒有買到足夠大的土地以及百分之百的土地產權，而是和別人一起共有，處理資產的自由度跟家族可傳承性，就完全消失了。因此，因為只有極小土地持分，並缺乏獨立用途決定權。大樓的價值將主要由房屋的使用價值決定。當房屋損毀不堪使用，就變得毫無價值。因為「有土斯有財」而買房的觀念，未來自然不再適用。所以，關鍵在於，因為土地所有權的差異，現代人買的房子，跟過去的人買的房子，本質上已經是完全不同的東西了。在過去，一般人或許花了大半輩子的積蓄，買下了一定面積的土地成為地主。就算地上的房屋損毀，你還是可以指出哪塊是自己的土地，並且驕傲地說出，這塊地是我的家產，你可以決定未來怎麼用，自己死後，這塊地仍舊可以永久傳承，造福子孫。但現在，同樣花了大半輩子的積蓄，買來的卻是沒有土地獨立所有權的大樓，而不是土地或透天。當大樓倒榻，你只能和其他幾百人站在同一塊空地上，茫然地用手上的權狀證明自己擁有千分之幾的土地產權，必須靠眾人決議才能決定未來土地怎麼用。這樣還能算「有土斯有財」，能讓財富傳承子孫、綿延不絕嗎？這一切變得很快，由透天轉變為公寓、華廈到大樓，土地由屋主單獨持有，轉變為許多人共同持有，也不過是這一百年以內的事情而已。所有人自然還停留在舊有的觀念，現在大家可能都還沒感覺，因為目前需要改建的主力是公寓，公寓的土地持分夠大，還能期望靠都更重建，讓屋主資產增值。但等到大樓改建的問題浮現，那時大家才會發現，大樓的土地持分太小了，需要同意的戶數太多了，而且依據目前的容積率規定，大樓都更幾乎無法推行。許多屋主，那時才會發現努力一生買來的資產，因為無法改建，到頭來可能是難以處理的垃圾。最後做個結論吧，「有土斯有財」的前提是「有土」，就像金飾的價值，是由含金量決定的。當你買到的不是純土地，而是含金量低、只擁有少少土地持分的大樓，就像買到k金金飾，資產的效用就大幅降低，而更接近於消費性產品。對現代人來說，買大樓就是買一個居住服務。就如同買一輛車，它是為了提升生活品質、遮風避雨。買大樓，雖然長期還是會隨通膨漲價，但因為土地持分少難以改建，它不再是翻身致富的工具，也難以世代傳承。因為產品的不同，一般人靠買不動產大富大貴的年代，已經永遠過去了。◎感謝阿宅-雙碩士地產顧問授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。🏠udn房地產・推薦新聞北部2重劃區被嫌鬼城投資客怒轟酸民：離高鐵遠是你的問題大安區16坪公寓賣6588萬元他嘆「都更都到老房子住不起」土方之亂未平！處理費暴漲、營造業哀嚎專家搖頭：穩定市場價格仍需時間年輕人買房「扛千萬房貸」來臨！這都10年暴增七成最慘買兩戶打通變一戶？建商交屋翻臉「給兩張權狀」…他慘補160萬頭期款共同持有所有權華廈房產新訊春節基期因素1月房貸餘額續創高增速終止連15降區域觀測站2025新屋殺價擴大桃園這區「開價打八折」成起手式區域觀測站中信房屋：前兩月房市交易量平穩中南部買氣回溫阿宅-雙碩士地產顧問阿宅地產顧問，本名蕭大立。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC金融資產管理、估價師事務所等。具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。2025出版個人著作《給首購族的聰明買房術》。為業界中少有，在房地產及金融上下游產業鏈均有充分歷練的專業人士。阿宅-雙碩士地產顧問阿宅-雙碩士地產顧問←上一篇第二屋申請貸款竟然僅能3成…問題出在哪？專家：銀行審核恐仍從嚴認定下一篇→房市慘兮兮、這10生活圈卻逆勢成長專家：看到房市走向

易漲難跌 租金增幅連3年破2%

儘管整體通膨數據維持低檔，「住」的成本卻沒有同步降溫。主計總處公布今年一月消費者物價指數（ＣＰＩ）年增率，房租類指數年增率達百分之一點九九，依舊高於整體物價漲幅。若拉長時間觀察更為明顯，住宅租金年增率已連續三年突破百分之二，二○二三年為百分之二點一六、二○二四年百分之二點四五、去年仍有百分之二點三，寫下近卅年少見的連續高檔紀錄。住商不動產企劃研究執行總監徐佳馨認為，房租近年有感上漲原因多元，除了與利率上揚有關外，租金補貼等讓租屋從黑市轉向透明，過程中所產生的成本浮現是主要因素，特別原先價格較低的出租物件變化更為明顯，而這個陣痛期恐怕還需要一段時間。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這幾年租金只有在疫情期間，因為工作收入受影響，曾短暫出現租金回跌的市場現象，後來物價有感通膨、房價大漲也反映在新成屋的租金上進而產生比價效應。市場人士也觀察到，政府擴大租金補貼規模，在減輕部分租屋族負擔的同時，也提高了承租方的支付能力，使市場有效需求被撐住。當補貼成為常態後，租金調整呈現「易漲難跌」的特性，即使買賣市場降溫，租金也未出現明顯鬆動。不僅住宅租金撐在高檔，商用不動產亦展現韌性。仲量聯行（ＪＬＬ）最新市場報告指出，去年台北市Ａ級辦公室平均租金約每坪每月三二五八元，年漲幅約百分之一點七，市場進入「高原期」，漲勢趨緩但未回落。仲量聯行表示，具備ＬＥＥＤ、ＷＥＬＬ等綠建築標章的大樓，因品質與永續優勢，對區域租金水準仍形成支撐。業界分析，辦公室與店面租金屬企業固定成本的一環，當租金長期維持高位，企業勢必透過產品定價或服務費率調整反映成本，最終回到消費端。也因此，儘管ＣＰＩ數字顯示通膨壓力趨緩，但無論是住宅或是商業空間，都形成向上攀升的格局，連帶讓民眾對「生活變貴」的感受難以消散。🏠udn房地產・推薦新聞你有申請嗎？全台租金補貼破70萬件房租可省四成不只房市崩壞！網熱議30年後台灣：缺工成常態、診所只做醫美別人苦哈哈…房仲店天天「賀成交」？地政士揭真相：騙了2億剛需買房別犯傻！得勝老闆點名6大「自殺式」行為…買景觀、挑樓王恐淪難脫手地雷？杜拜買房免稅又送永居…過來人曝「租金超香」？反方卻勸：小心被套

【專家之眼】軍火商聞香而至，政府更須正派經營

自從賴清德總統在去年11月26日於總統府「守護民主台灣國安行動方案」記者會，宣布預計在2026年至2033年期間內，投入新台幣1.25兆特別預算，加強國防採購；行政院隨即在次日院會通過《強化防衛韌性及不對稱戰力計畫採購特別條例》草案，送請立法院審議。儘管目前審議八度招致否決，完全無法排入議程，但全球多家軍備大廠與軍武新創投資公司，紛紛聞香而至，使盡渾身解數，擺出八仙過海各顯神通架式，希望能夠順勢進場分一杯羹。但在此時必須嚴肅提醒，儘管表面上看起來是對台灣有利之買方市場，但國際軍備交易與出口移轉基本原則卻仍然不變，政府面對當前態勢，更必須正派經營，千萬不要隨意玩弄話術，任意曲解實際狀況。回顧當初海鯤艦建造過程，諸多不實吹噓震天響，到今天真相暴露，搞到進度延宕，甚至還有他國合約商因為違法出口判刑入獄，此皆足以告誡執政高層與國安團隊，面對跨國軍備交易基本原則，絕對不能便宜行事，否則後患無窮。舉例來說，美國在台協會處長谷立言在公開演講中，聲稱美國軍備大廠諾斯洛普．格魯曼(NorthropGrumman)已經在台灣設置「中口徑彈藥測試場」，透過技術轉移協助台灣自主研發與測試相關火炮彈藥。針對此項訊息，吾人必須首先思考，此項軍備採購或是合作案在本質上是否具有機密性，谷立言對外公開此事，是否獲得我國主管機關以及合作廠商本身同意？其次更要追問，此項設施是否需要環境評估作業？其設置所在位置之地方政府是否曾經依法進行相關監管作業？並且據以核發建築執照與使用許可。再者假若軍備合作廠商係運用軍事營區用地，則其產權歸屬究竟仍列為國軍財產，抑或是由該軍備合作廠商價購取得？換言之，吾人必須理解全案究竟是中華民國國軍透過軍事採購過程，獲得美國軍備廠商技術支援所建立，產權仍屬於中華民國政府之資產；抑或是美國軍備大廠在台灣設置此項測試場，作為其全球布局帳目所轄資產。同時更要追問，該「中口徑彈藥測試場」究竟只是為測試中華民國國軍所生產並預備使用彈藥，抑或是未來要與該軍備大廠合作，自國外輸入由他國生產等待測試彈藥，以便提供檢驗彈藥品質測試服務？假若只是國防部透過軍購過程，獲得美方輸出許可，在美國軍備大廠技術支援下，建立專為滿足中華民國軍工生產體系測試需求之測試場，而且產權亦不屬於美國軍備大廠，其實或多或少就顯現出谷立言對此事，確實是不無玩弄話術嫌疑，刻意製造美國軍備大廠專門要在台灣專門布局設置測試場之想像空間。面對多家西方軍備大廠與軍武新創投資企業紛紛前來台北尋找商機時，在此必須再三強調「輸出許可」以及「知識產權」，否則將來必然要面對法律訴訟與外交糾紛。同時更要呼籲千萬不要不擇手段便宜行事，糊里糊塗地被軍武新創投資企業當成試驗品與白老鼠；特別是有些軍備產品要經過實戰驗證才能看出實際功能，不要因為軍備廠商鼓起如簧之舌，就被唬弄到昏頭轉向。最後還是要再三提醒，國際軍備輸出技術移轉與管制都有高度嚴格規範，絕對沒有所謂「合法非正式」花招與走後門管道，所有對外輸出軍備產品國家都要承擔政治風險與壓力，軍備採購不是江湖幫派買刀械，更不是犯罪組織買黑槍，交易完畢後就可以與供貨商完全切割，所有軍備採購都必須能夠攤在陽光下，因為後續料配件與耗材採購，完全無法瞞天過海永遠隱匿不對外曝光。從近日曝光多項軍事採購，由毫無經驗與專業之國內廠商得標，荒誕滑稽程度簡直到達鬧劇檔次，此種難堪事實早就耗盡國人對於綠營執政國防軍備採購之信任感。假若綠營還希望藉由軍事採購當擋箭牌，透過大撒幣來維護執政地位，這才真是國家安全所要面對最大悲哀與最嚴重威脅！