(關鍵字：實價課稅、實價登錄、財產交易所得、房地比、取得成本、移轉費用、豪宅、補稅)

[剖析重點] 賣房子已實價課稅化，除前次因繼承、贈與這類無償移轉，或是持有年數甚久，取得前次移轉細節困難的房子，大抵都會被納入實價申報的稽查範圍… 尤其是高總價的房子。  
 

日前647期壹週刊報導，標題「房屋實價課稅大開鍘」
「摘要」…前中鋼董事長林文淵二○一○年十月，出售「元大一品苑」交易金額達二．一九億元。二○一一年五月他原本以房屋評定現值申報所得，僅繳稅二百多萬元，但幾個月後被國稅局盯，稅官建議最好核實報稅，否則會被加收稅金五○%的罰款… 兩害相權，林選擇如實申報補繳稅額。俟後提起行政訴訟，但在今年五月遭台北高等行政法院駁回。 
 

「本文」賣屋民眾近幾年遭各區稅捐稽徵機關補稅情況愈來愈多，尤其以高總價豪宅為甚。過去政治人物、政府官員言之鑿鑿實價登錄不會作為實價課稅依據之云，現在證明那此話語只是種緩兵之計，說說而已。


過去民眾賣房子，一般皆採以賣屋該年度房屋稅單上的房屋評定現值(一般來同時是公契上申報的契價)，乘上財政部核定該年度之「…個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，所得出來的數額再併入個人綜合所得稅申報。以新北市板橋區為例：100年度係依房屋評定現值之28%計算。假設王先生在97年買進價2200萬的房子，民國100年售屋，售出總價3000萬。該年度房屋評定現值100萬，則101年度要申報綜合所得稅時，針對該房屋買賣在財產交易所得項下，就會有100萬 x 28% = 28萬要併入個人綜合所得稅去課稅。公式：售屋財產交易所得 = (售屋年度房屋評定現值) x (個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準比率)


然而，近期這些所謂實價課稅的案例，已說明往後稅捐稽徵機關會傾向於減少接受上述的申報方式。尤其是在實價登錄實施之後已登錄在案的房子，原因是什麼？


翻開所得稅法的條文，第14條第一項第七類、財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額


簡言之即是以一買一賣之間的利潤差額為所得額 (更細節的部份將另文說明)。一般來說賣房子包含土地、房屋兩個部份。土地部份已課徵土地增值稅，不再另行課徵所得稅。所以財產交易所得是僅針對房屋(建物)的部份。一般民眾在買賣房屋如無特別約定，絕大多數買賣只約定總價，不會特別去拆分房屋價格多少、土地價格多少。這種情況下，稅捐稽徵機關會採賣房子該年度的(房屋評定現值)與(土地公告現值)作加權平均比例拆分。舉例來說，前述王先生賣出新北市板橋區的房子，假設土地公告現值是400萬，而房屋評定現值100萬，則應併入個人所得申報的數額應計算如下：


(3000萬-2200萬) x {100萬 / (100萬+400萬)} = 1000萬 x 1/5 = 200萬。相較於按「…個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」計算出的28萬，是倍數的差距！影響稅額非常大。


綜合前述內容來看，民眾採「…個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」這種相對低稅金的方式申報，終究得看稅捐稽徵機關買不買單。可以預見稅捐稽徵機關未來針對總價較高的交易，將會特別稽查是否按實價申報。除了前次移轉是因繼承、贈與這類無償移轉，或是持有年數甚久，取得前次移轉細節困難的房子，大抵都會被納入實價申報的稽查範圍。稽徵機關只需發文，請相關各方提供說明，像是建商、仲介、買賣雙方等等，要取得買賣資料並非難事，也就是說實價課稅早已上路了。

樂業不動產---Victor朱