投資大房子 退休不用愁？

投資大房子﹐其實並不劃算。

時下最流行的退休儲蓄策略是：買上一所大房子﹐期待房地產市場的繁榮持續下去﹐

然後在退休的時候以大換小﹐於是釋放出早早下手帶來的“特別優惠”──房屋權益。

聽起來很有吸引力？問題是﹐你要投下一大筆錢﹐結果得到的回報卻少得出人意料。

大房子策略﹕為了瞭解其中的緣由﹐我們假設你現在35歲﹐擁有一所價值40萬美元的房子﹐

其中貸款30萬美元﹐而你打算在65歲退休。

怎樣才能創建一個最佳投資組合呢？你可能會一直住在現在的房子裡﹐

用30年的時間還清貸款﹐而把多餘的閑錢投資於股票和債券共同基金。姑且稱之為“小房子策略”吧

（雖然在美國很多地方﹐一所價值40萬美元的房子其實並不小）。

或者﹐你也可以選擇“大房子策略”──買下一幢價值百萬美元的豪宅﹐從現在開始直到65歲退休﹐慢慢還清90萬美元的貸款。

到65歲的時候﹐你就可以賣掉豪宅﹐換一所價值40萬美元左右的房子﹐從而兌現一大部分的房屋權益。

哪種策略能讓你更富有呢？

為了不讓今天的房地產迷們有狡辯的機會﹐我們做出的假設都是有利於大房子策略的。

首先﹐我們假設你可以以6.5%的利率得到一筆30年期的固定抵押貸款。

那麼﹐90萬美元的貸款月供為5,700美元﹐而30萬美元的貸款月供為1,900美元。

更進一步地說﹐我們忽略你賣掉40萬美元的小房子、買入百萬美元的豪宅可能要支付的任何房地產傭金。

我們同時假設﹐在你65歲把房子出手的時候﹐你不用支付任何資本利得稅,或者向房地產經紀商支付任何傭金。

與此同時﹐我們假設你的房子每年可升值5%﹐而通貨膨脹率為3%。

這其中2%的實際年回報率恰好與歷史平均水平一致。

“人們看到這種分析﹐可能會說﹐假設房子每年升值5%真是可笑得很﹐我的房子升值了14%呢﹐”

俄亥俄州麥迪那的財務顧問查理斯•法雷爾(Charles Farrell)說。 “但是你不可能連續30年都能獲得14%的漲幅。

”法雷爾幫我做出了以下分析。

據法雷爾計算﹐按今天的美元價值計算﹐到你65歲的時候﹐你那所100萬美元的房子將價值180萬美元。

屆時﹐你賣掉它﹐然後買入40萬美元的房子。

由於小一點的房子也會以高於通貨膨脹率兩個百分點的速度升值﹐

以今天的美元價值計算﹐到你65歲的時候﹐一所40萬美元的房子就要花費你70萬美元了。這樣一來﹐你就賺到了110萬美元的退休生活費。

這似乎是一筆相當可觀的回報﹐但是代價也很大。

採用了大房子策略﹐你不僅會面臨沉重的還款負擔﹐還不得不付清地產稅、維修成本、業主保險和公用事業的各種費用。

我們姑且保守估計﹐每年這些持續不斷的費用將佔到房產價值的2%。加上抵押貸款﹐你買下豪宅的第一年﹐就要支出8.8萬美元。

小房子策略﹕誠然﹐採用小房子策略﹐你同樣也會面臨持續不斷的各種費用以及月還款。

不過﹐這裡面的金額就要小得多了。假設你一直住著小房子﹐然後把儲蓄投入共同基金組合。

以最保守的估計來看﹐假設這些共同基金每年的回報率僅比通貨膨脹率高出2.2個百分點。

這是目前10年期通貨膨脹指數美國國債、可能是最安全的長期投資的回報率。

按法雷爾的計算﹐30年之後﹐你的投資組合將價值200萬美元﹐比大房子投資策略的收益高出近一倍。

誠然﹐對於大房子策略﹐我們忽略了抵押貸款稅收減免的價值﹐而對於小房子策略﹐我們沒有考慮投資組合的稅項影響。

另一方面﹐如果你採用小房子策略﹐你可以通過向個人退休帳戶或401(k)計劃繳納資金而獲得稅收減免。

你對401(k)計劃的投資可能還會獲得雇主相應部分的投入。

底線是：除非投資組合回報的一半都要收歸稅收﹐否則小房子策略是毫無疑問的正確選擇。

當然﹐如果我們採用更為實際的假設﹐小房子策略帶來的好處更是顯而易見。

比如說﹐假設投資組合每年的回報率為通貨膨脹率加四個百分點﹐而維修、公用事業和其他成本佔房產價值的3%﹐

那麼小房子策略給你帶來的不只是兩倍的退休生活費﹐而是三倍。

“關鍵是大房子的各項費用太多﹐” 法雷爾說。“做出這項百萬美元投資要付出的成本太高。

這筆錢就是白白流走了﹐而小房子策略可以把錢投資。”

不過﹐買所大房子也確有好處。未來30年里﹐你能住得很寬敞。不過﹐也就是這麼點好處了。

買所大房子不是投資﹐而是一種生活方式的選擇──同時帶來一張大得嚇人的帳單。

財務負擔

買房、賣房、持有房產並不便宜。

-- 2003年﹐生育高峰期出生的業主在房屋裝修上的支出平均為2,200美元。
-- 借入一筆20萬美元的抵押貸款﹐手續費通常在3,000美元左右。
-- 2004年﹐房屋出售者支付給房地產經紀商的傭金平均為5.1%。